根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月70城房?jī)r(jià)，二手房市場(chǎng)依舊低迷。許多買了房子的人也跟著越發(fā)恐慌，已經(jīng)不奢求房?jī)r(jià)能漲多少，只要不再下降就可以了。為了保障購房者買房的信心，我國(guó)已經(jīng)有200多個(gè)城市出臺(tái)了“穩(wěn)樓市”的政策，單單6月就有60多個(gè)城市發(fā)布了近70條穩(wěn)樓市政策。但是，造成這種結(jié)果的根本原因還是預(yù)售制。

買房不容易，在大城市買房更不容易，尤其是大多數(shù)普通人買房幾乎要掏空“六個(gè)錢包”，賠上一家人半輩子積蓄。因此，我們?cè)谫I房時(shí)必須謹(jǐn)慎，如果經(jīng)濟(jì)條件允許最好買現(xiàn)成的房子。然而，許多人往往缺乏資金，只能選擇更便宜的預(yù)售房。那么，什么是預(yù)售房呢？

預(yù)售是指開發(fā)商將正在建設(shè)房屋提前出售給購房者，俗稱“賣樓花”。早在1953年，香港地產(chǎn)商霍英東發(fā)明了預(yù)售制，即在新樓建造之前，買方支付部分定金，剩余部分分期支付，待新樓建成后再付清全款。此后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商也學(xué)習(xí)了這種銷售模式，最終推廣到全國(guó)。當(dāng)然，預(yù)售制也有一定的好處。

對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以降低樓盤開發(fā)的融資門檻。過去，內(nèi)地的商品房市場(chǎng)不夠成熟，除了銀行貸款外，地產(chǎn)商能獲得資金和渠道的機(jī)會(huì)很少，而預(yù)售制的出現(xiàn)很好地解決了這一問題。此時(shí)，地產(chǎn)商通過借貸和預(yù)售湊足開發(fā)資金，可以在同一時(shí)間贏得眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于購房者來說，可以少花點(diǎn)錢。相比已經(jīng)蓋好的房子，預(yù)售房的價(jià)格大多便宜10%-20%。面對(duì)如此大的優(yōu)惠，大量購房者難免心動(dòng)。但是，心動(dòng)不如行動(dòng)，行動(dòng)之后卻當(dāng)頭一棒，預(yù)售房的風(fēng)險(xiǎn)還真不是一般人能承受得起的，有些人甚至住進(jìn)了爛尾樓。

首先，購房者經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商虛假宣傳，建出的房子粗制濫造。預(yù)售房本身就看不到實(shí)物，大多數(shù)購房者只能通過宣傳的海報(bào)購買。房屋建成后的實(shí)際效果可能與宣傳相差很大，房屋質(zhì)量根本得不到保證，更何況合同已經(jīng)簽了，違約還要賠款。

更令人難以接受的是，有些不良開發(fā)商直接“空手套白狼”，用虛假的房子騙取大量資金。2015年時(shí)，某家公司大力宣傳“天承明廣場(chǎng)”，沒想到賣出130套根本不存在的“房子”，騙了90多名購房者2000多萬的房款。

其次，開發(fā)商資金鏈斷裂之后，直接就成了爛尾樓。開發(fā)商走了，買房者就跟著一無所有了，還要承擔(dān)多年的房貸。即便后期有新的開發(fā)商接手，房子能建成什么樣，能什么時(shí)候建好都未可知。有時(shí)候，得到的房子面積減少了30%，也毫無辦法。

尤其是在房?jī)r(jià)滿天飛漲的情況下，我國(guó)直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一針“緩沖劑”，結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)紛紛破產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2021年就有343家房企申請(qǐng)破產(chǎn)，恒大更是首當(dāng)其沖，造成無數(shù)購房人腦中“一片空白”，一時(shí)間不知如何是好。

如果真的取消預(yù)售，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？房企會(huì)大量倒閉嗎？

目前，我國(guó)樓市又迎來了高庫存時(shí)代。早在2015年，我國(guó)就開啟房地產(chǎn)“去庫存”戰(zhàn)略，之后全國(guó)待售房的面積一度連續(xù)4年下降，但現(xiàn)在又回到了當(dāng)初。截止2022年4月，全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米，按人均住房建筑面積39.8平方米計(jì)算，基本夠1400萬人居住。

有些地方的庫存甚至要10年左右才能完全消化，可見我國(guó)房地產(chǎn)存量已經(jīng)很高了。因此，取消預(yù)售后將會(huì)給開發(fā)商帶來巨大的壓力，他們不能隨意占用大量土地，建房速度也會(huì)出現(xiàn)下降。不過，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，我國(guó)暫時(shí)不需要過度的房地產(chǎn)開發(fā)。

當(dāng)然，取消預(yù)售后也會(huì)間接提高房企破產(chǎn)的可能，尤其是中小開發(fā)商甚至直接因資金壓力宣告破產(chǎn)。甚至有專家預(yù)測(cè)，如果取消預(yù)售，可能未來留下的房企只有十強(qiáng)。但是，長(zhǎng)期來看取消預(yù)售確實(shí)是大勢(shì)所趨。這樣一來，不僅能降低房企的負(fù)債率，緩解整體風(fēng)險(xiǎn)，還是房?jī)r(jià)保持健康水平的保障。

不過，央媒在人民日?qǐng)?bào)發(fā)文《取消商品房預(yù)售制，調(diào)研可先行》，僅用“12字”就表明了對(duì)預(yù)售制的態(tài)度：取消預(yù)售制，長(zhǎng)期看或不可免。

并且，廣東、海南、湖南等地已開始進(jìn)行初步探索，開展取消預(yù)售制的政策。在海南省人民政府的官網(wǎng)上可以看到，海南將全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，省內(nèi)居民不得購買第三套房。此外，廣東也將逐步取消預(yù)售房制度，湖南則明確規(guī)定，從2022年起，湖南城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新取得的國(guó)有預(yù)售房必須實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。

與此同時(shí)，住建部針對(duì)預(yù)售資金提出了監(jiān)督管理辦法：預(yù)售資金必須全程全額監(jiān)管，但分為一般監(jiān)管額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度，重點(diǎn)監(jiān)管額度比例將由市縣一級(jí)住建部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定。

總之，隨著取消商品房預(yù)售制度的推廣，未來購房者的安全感將持續(xù)增強(qiáng)。不過，直接取消預(yù)售制還是會(huì)造成一定影響，畢竟不是所有人都能順利地全款買房。那么，你認(rèn)為預(yù)售制該取消嗎？