在地產(chǎn)上市公司半年報披露接近尾聲時刻，“壓軸登場”的新城控股（601155.SH）“成績單”引發(fā)市場廣泛關(guān)注。
8月30日，新城控股對外發(fā)布2022年半年度報告，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其在報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，扣非歸母凈利潤達25.62億元。
以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略見長的新城控股，其上半年在商業(yè)運營領(lǐng)域亦取得不俗成績，實現(xiàn)商業(yè)運營總收入47.18億元，同比增長19.8%。此外，截至8月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達132座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司前列。
平安證券分析師認為，新城控股債務(wù)穩(wěn)健，開發(fā)運營實力優(yōu)秀，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向好，“雙輪驅(qū)動下我們看好公司未來發(fā)展”。
銷售回款率達117%
2022年上半年，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額651.60億元，累計銷售面積約657.20萬平方米。在行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的情況下，新城控股依然“韌性十足”。
進一步梳理可發(fā)現(xiàn)，新城控股今年上半年在多地銷售市場取得新突破。
例如在蘇州，中指研究院發(fā)布的《2022年1-6月蘇州市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績TOP10》顯示，新城控股以26.6億元的權(quán)益銷售額位列第三，并以20.1萬平方米的權(quán)益銷售面積位列榜首之位。
銷售業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)定的同時，新城控股亦更加注重現(xiàn)金流安全，堅持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。
新城控股數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，新城控股回款金額達760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。此外，其整體毛利率較去年同期平穩(wěn)提升2.29個百分點，至21.90%，中信證券分析師認為，新城控股“以現(xiàn)金回款為導(dǎo)向的謹慎經(jīng)營策略效果顯著”。
除此之外，在“保交樓”成為行業(yè)“頭等大事”的大背景下，新城控股亦積極落實企業(yè)主體責任。
新城控股上半年已組織交付近4萬套物業(yè)，計劃下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米，其中，住宅項目404.70萬平方米，商業(yè)綜合體項目219.97萬平方米。
優(yōu)質(zhì)土儲是房企未來發(fā)展的重要保障所在，新城控股的土儲情況也頗受市場關(guān)注。
截至2022年6月末，新城控股總土地儲備達到1.31億平方米， 其中一、二線城市約占其總土地儲備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占其總土地儲備的29.46%。
西南證券分析師認為，截至今年6月末，新城控股總土地儲備對2021年銷售面積的覆蓋倍數(shù)為5.6倍，可滿足未來幾年的開發(fā)需求，其同時認為，新城控股“土儲布局相對合理，為公司未來去化和利潤率穩(wěn)定提供保障”。
經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額超115億
在銷售維持行業(yè)前列之際，新城控股亦再度凸顯自身的財務(wù)穩(wěn)健性。
財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；若直接按照貨幣資金除以短期金融機構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍。
“三道紅線”穩(wěn)居綠檔之時，新城控股也對外表示，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達到115.03億元，而去年同期為-75.72億元，此外，其平均融資成本為6.50%，較去年同期下降0.1個百分點。
在行業(yè)融資難度進一步加大的情況下，獲得監(jiān)管機構(gòu)和資本市場認可的新城控股，亦在持續(xù)拓寬融資渠道。
作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護合約發(fā)債示范房企，新城控股于5月30日成功發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模10億元，這也是銀行間推出的首單房企信用風險緩釋憑證。
5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，新城控股母公司新城發(fā)展提供擔保，這一舉措也將有效提振市場信心。
此外，7月22日，新城控股發(fā)布公告稱，公開發(fā)行公司債券獲得中國證監(jiān)部門批復(fù)，擬發(fā)行總額不超過61.72億元；而吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也成為新城控股的融資亮點，其具備“融資期限長”等諸多優(yōu)勢。
“相對充裕的流動現(xiàn)金對企業(yè)的債務(wù)償還提供了強有力的支持”，億翰智庫認為，新城控股2022年公開市場債務(wù)到期總規(guī)模126億元，1~8月已償還103億元，剩余到期債務(wù)規(guī)模較小，且目前已無美元債到期，“在經(jīng)營性現(xiàn)金持續(xù)凈流入和融資渠道不斷拓寬下，企業(yè)有望保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，平穩(wěn)度過行業(yè)波動”。
新城控股則認為，基于安全可控的財務(wù)結(jié)構(gòu)，其在償債方面堅守底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付，“向資本市場展現(xiàn)了公司良好信用和長遠發(fā)展的信心”。
吾悅廣場總數(shù)達191座
在地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)的大背景下，以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略見長的新城控股，則進一步凸顯自身的獨特優(yōu)勢。
新城控股2022年半年報顯示，報告期內(nèi)，其實現(xiàn)商業(yè)運營總收入47.18億元，同比增長19.8%。截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。
細梳可發(fā)現(xiàn)，在今年上半年，新城控股商業(yè)板塊對其營收、利潤的貢獻率正穩(wěn)步上升。
財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，新城控股實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入43.79億元，占其營業(yè)收入的10.23%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利31.62億元，占其總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%。
此外，新城控股2022年半年報還顯示，在報告期內(nèi)，其商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當期利息支出，約為145.70%。
對此，有分析人士指出，新城控股商業(yè)布局將有助于公司整體毛利率維持可觀水平，抵御毛利率下行風險。
在購物中心進入存量運營時代的大背景下，新城控股旗下商業(yè)板塊持續(xù)“進階”的原因何在？
“新城做商業(yè)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在三個方面，一是商業(yè)模式，二是先發(fā)布局，三是商業(yè)開發(fā)運營能力，三者打通才是核心競爭力所在?！痹谛鲁强毓上嚓P(guān)負責人看來，面對特殊時期的挑戰(zhàn)，過去兩年仍有近70座吾悅廣場如期開業(yè)，并完成年度目標，這是新城商業(yè)運營管理核心競爭力的最好答卷。
吾悅廣場于規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢，也正成為公司的核心競爭力之一。
截至8月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達132座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司前列，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到191座，進駐全國137個城市，而新城控股的年度目標則是實現(xiàn)新開業(yè)吾悅廣場25座、商業(yè)運營總收入達到105億元。
億翰智庫認為，盡管面臨著特殊時期等諸多挑戰(zhàn)，但在規(guī)模穩(wěn)步擴張和經(jīng)營質(zhì)量提升下，新城控股實現(xiàn)“商業(yè)運營總收入105億元”的全年目標可期。
毫無疑問，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，讓新城控股極大增厚了自身安全墊，助其從容穿越行業(yè)周期。
西南證券分析師認為，開發(fā)+商業(yè)雙輪驅(qū)動、優(yōu)勢互補，為新城控股業(yè)績上升提供穩(wěn)定貢獻，而平安證券分析師也分析稱，住宅開發(fā)與商業(yè)運營的優(yōu)勢互補、協(xié)同共進，構(gòu)筑新城控股可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。
“公司將一如既往地專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運營管理的核心業(yè)務(wù)，雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略將繼續(xù)維穩(wěn)精進。”新城控股董事長王曉松同時表示，未來新城控股亦將通過“抓銷售、盤融資、緊運營、控風險、保利潤、調(diào)結(jié)構(gòu)”積極作為，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。
