1991年，這是所有日本人刻骨銘心的一年。

這一年，日本房產泡沫從開始破裂，短短兩年多的時間,日本的房價暴跌了70%以上。

9.3萬億美元財富蒸發(fā)

1985年后，低利率政策外加大量的日元貨幣供給造成此后幾年內日本資產價格迅速膨脹。當時有所謂“土地不會貶值”的土地神話，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。當時東京23個區(qū)的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。

日本央行于1989年5月30日開始加息。疊加1990年初海灣戰(zhàn)爭局勢緊張引發(fā)全球風險資產價格下跌，日本股市泡沫開始破滅。相較于股價的下跌，地價的下跌則更加滯后，東京和大阪的地價下跌至1991年上半年才開始。

據野村綜合研究所(NRI)預計,1990年至2002年間,日本的國民財富約蒸發(fā)了9.3萬億美元。更嚴重的是讓日本企業(yè)和家庭連續(xù) 15 年將主要收入用于還債。

降息降首付難起作用

事實上，中國家庭部門房貸增長超過日本泡沫經濟時期。

根據日本央行數據，1979至1989年這十年間，日本家庭部門房貸總額從38.5萬億日元增長至99.6萬億日元，十年增長了158.7%。中國2009至2019年間家庭部門的房貸增長甚至超過日本泡沫經濟時家庭部門的房貸增長，從2009年的4.76萬億人民幣增長至2019年的30.2萬億人民幣，十年增長了534.5%。

野村證券研究認為：泡沫破裂前（1970-1990年）日本居民部門杠桿率快速增長的斜率和近二十年的中國非常相似。根據日本央行的數據，1991年末房貸占日本居民消費及購房貸款總額的68.3%，與當前中國的水平（2022年一季度末個人購房貸款/住戶中長期貸款70.8%；中國人民銀行的數據）相似。中國居民目前偏高的杠桿率意味著降息降首付比例等刺激政策的施為空間可能有限。

近日，高善文博士表示，基于可得數據，我們已經知道，2022年中國的住戶部門出現了廣泛的資產負債表的收縮。

為什么住戶部門在2022年出現了全面的資產負債表收縮？真實的原因仍然不清楚，但我們至少可以提出三個方面的假說：

一是持續(xù)幾年的疫情損害了住戶的資產負債表，以及對未來收入增長的預期。

二是房地產調控的強化和普遍的收縮壓力促成了房地產市場趨勢正在逆轉的預期。

三是一些行業(yè)監(jiān)管政策影響了對廣泛經濟環(huán)境和長期增長的預期。

故有投資者認為，在資產下跌的情況下，加杠桿購買資產就是非常不明智的事情，因為杠桿放大一切，無論是資產的上漲還是下跌，都會被放大幾倍。房地產是幾倍杠桿的投資，而且時間長達十幾年，幾十年。當價格趨勢性的下跌，人們最理性的做法就是降低杠桿，減少債務，縮減自己的資產負債表。人們更愿意還債，而不是借債。由于每個人都在降杠桿，縮減資產負債表，賣出資產，進一步造成了資產價格的趨勢性下跌。