政策就是風(fēng)向，這次輪到了棚改拆遷！

就在9月21日，南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布重要文件，對(duì)南京新一輪的城市更新提出要求，其中涉及防止大拆大建的棚改拆遷，一大批“拆二代”夢(mèng)碎，很多板塊房?jī)r(jià)走勢(shì)要變……

大家都知道棚改對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)是非常重要的，特別是棚改實(shí)物化安置和貨幣化安置兩種方式造就了一大批“拆二代”，他們?yōu)樯唐贩渴袌?chǎng)特別是3、4線城市的商品房市場(chǎng)提供了非常大的助力。

如今，這一切可能要變了。

南京官方發(fā)文：不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑

9月21日，南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方發(fā)布“關(guān)于《南京市城市更新辦法》（征求意見稿）公開征求意見的公告”，其中提到了多個(gè)重磅消息：

1、城市更新堅(jiān)持“留改拆”并舉；2、兩輪征詢物業(yè)權(quán)利人意見，防止大拆大建；3、一批支持政策更好服務(wù)城市更新項(xiàng)目推進(jìn)。

在文件中最令人關(guān)注的是：文件提倡分類審慎處置既有建筑，防止大拆大建。

除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。對(duì)擬拆除的建筑，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)評(píng)估論證，公開征求意見，嚴(yán)格履行報(bào)批程序。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模。

圖源官網(wǎng)原文件

在文件公布之前，就已經(jīng)有不少主城老舊片區(qū)業(yè)主希望拆遷，最近的一次提出訴求的就是鎖金村片區(qū)了。

鎖金村位于南京主城東北部，隸屬玄武區(qū)，西臨玄武湖，南依紫金山，大部分小區(qū)建設(shè)于八十年代的老小區(qū)，俗稱“老破小”，真正核心區(qū)域僅2平方公里左右。

鎖金村實(shí)景圖

然而在周邊業(yè)主提出拆遷的訴求后，南京市玄武區(qū)人民政府鎖金村街道辦事處回復(fù)：鎖金村街道整體近期沒有拆遷計(jì)劃，后期的老舊城區(qū)改造將主要以城市更新的方式進(jìn)行。

這可能就是未來(lái)南京大多數(shù)老舊片區(qū)的歸宿。

同時(shí)，在應(yīng)對(duì)全新的棚戶區(qū)改造難題時(shí)，不少南京非主城區(qū)域均開始實(shí)行“房票”安置政策替代原有的貨幣化、房屋安置等政策，包括高淳、溧水、浦口等多個(gè)區(qū)域?qū)嵭性擁?xiàng)政策。

在南京各區(qū)的拆遷計(jì)劃中，通過(guò)貨幣安置、社保安置、搬遷安置相結(jié)合的安置方式運(yùn)用的比較多，但大多為主城周邊地區(qū)。

由此可以發(fā)現(xiàn)，主城板塊未來(lái)老舊社區(qū)大規(guī)模拆遷基本已經(jīng)不復(fù)存在。

棚戶區(qū)改造是2015年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的重要推動(dòng)力量之一。特別是2016年和2017年，棚改貨幣化安置是推動(dòng)160個(gè)三四線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的最重要因素。

所以，棚改政策的變化，將極大的影響和改變經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，更重要的是，將影響和改變以160個(gè)三四線城市為主要樣本的廣大中小城市的房?jī)r(jià)運(yùn)行軌跡！

從時(shí)間上看，三四線城市的銷售增速始于2016年年初，主要原因就是2015年底的棚改新武器。

那個(gè)時(shí)候，經(jīng)濟(jì)增速放緩，樓市行情不好，大多數(shù)城市的房子處于高庫(kù)存狀態(tài)，賣也賣不掉。為了重振樓市，央行宣布參與棚改進(jìn)程，并研究出了一個(gè)武器——PSL（抵押補(bǔ)充貸款）。

PSL就是央行向國(guó)開行定向注水，國(guó)開行拿到錢后貸款給地方。而地方為了加快老舊小區(qū)的棚改進(jìn)程，直接用貨幣安置取代了實(shí)物安置。

意思就是，直接給你補(bǔ)貼人民幣，讓你去買房。原本平靜的樓市猛然涌進(jìn)一大批拿著大把現(xiàn)金的“剛需客戶”，市場(chǎng)突然就熱了。

2015-2019年，全國(guó)房?jī)r(jià)翻番，貨幣化催生的樓市亂象歷歷在目。尤其是三四線城市，因?yàn)檫@波棚改，反敗為勝續(xù)了命。

2020年是全國(guó)性棚改收官之年，而今年南京的這份文件又將棚改“踩了兩腳”。

棚改涼了，接下來(lái)舊改登場(chǎng)！

雖然現(xiàn)在棚改還在繼續(xù)，但已經(jīng)不再瘋狂，也不再是關(guān)注的重心，拆遷致富的時(shí)代一去不返，而舊改的時(shí)代來(lái)了。

棚改被異化，舊改可能更像惠民工程。

2019年6月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上重點(diǎn)提到了：未來(lái)中國(guó)改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人、涉及約40億平的改造規(guī)模，同時(shí)國(guó)家還會(huì)加大金融對(duì)舊改的支持。

圖源中國(guó)政府網(wǎng)

在“房住不炒”下，舊改其實(shí)是最合適的方式，為小區(qū)加裝電梯，配建停車場(chǎng)和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)備，或者外立面翻新等等措施都是為了更好的生活方式，而且在一定程度上會(huì)抑制買房、換房的需求。

南京的老舊多層太多了，而且這樣的房子都基本一樣：

1、從外表來(lái)看：立面陳舊、私搭亂建、線路雜亂；2、從小區(qū)里看：沒有電梯、上下水不通、沒有景觀、非機(jī)動(dòng)車亂停。

這樣的老舊社區(qū)在南京老城區(qū)比比皆是。周邊的次新房房?jī)r(jià)逼近4萬(wàn)/ ，而這些老社區(qū)的房?jī)r(jià)已趴在2.5萬(wàn)/ 好多年。在南京，我覺得最出色的舊改之一當(dāng)屬——邁皋橋。

2014年， 邁皋橋老街正式啟動(dòng)綜合整治工程，自規(guī)劃之初，對(duì)于邁皋橋的整治就不是千篇一律的。這里定下了一個(gè)主基調(diào)——民國(guó)風(fēng)。

從路燈到綠植、從街邊小店到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、從周邊小區(qū)到政府機(jī)構(gòu)，風(fēng)格完全統(tǒng)一，這是一個(gè)完整的社區(qū)生態(tài)。

住宅

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

走在這條老街上，你看不到一根懸在頭頂仿佛蜘蛛網(wǎng)一般的電線，因?yàn)檫@里全面實(shí)施管線下地改造。

除了邁皋橋片區(qū)，在鼓樓濱江、老秦淮、城北等多個(gè)板塊，舊房改造都有了新的進(jìn)展，比如鼓樓濱江的新河二村項(xiàng)目，危房變?yōu)槎有?，不少業(yè)主都十分欣喜。

新河二村163-165號(hào)改造

我向周邊中介工作人員咨詢了新河二村小區(qū)的成交情況，據(jù)了解，自出新以后這里的房源流通速度明顯加快，也有不少房主在舊改后提高掛牌價(jià)格。

“環(huán)境好了、賣相好了、居住舒適度高了，房?jī)r(jià)自然也就上去了?！?/p>

地段優(yōu)越、配套成熟、當(dāng)越來(lái)越多的客群愿意為產(chǎn)品力買單時(shí)，這類“老破小”就有了出路。

未來(lái)，城鎮(zhèn)舊改的趨勢(shì)已經(jīng)愈加明顯，“老破小”會(huì)迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)，但如何把握住這一輪機(jī)會(huì)，可能我們需要像邁皋橋老街這樣的舊改方式，這才是真正的利民工程。

來(lái)源 安家江北