文｜鄧浩志

與大城市“金九銀十”的樓市旺季，春節(jié)淡季不同，三四線城市的樓市，“春節(jié)檔期”是一個很重要的營銷節(jié)點。春節(jié)有大批回鄉(xiāng)過節(jié)的人士，而他們多半在大城市工作，收入高，消費力高，所以他們一直都是三四線城市樓盤重點爭取的客戶。不過在過去三年時間里，由于疫情的影響，很多人都未能回家過年，導致三四線城市樓市春節(jié)檔期已經(jīng)連續(xù)三年失約了。今年春節(jié)社會運作逐步復常，各行各業(yè)都摩拳擦掌準備大干一場。三四線城市的房地產業(yè)也瞄準了今年大批回鄉(xiāng)過年的人士，希望全力搶收一波。

中國樓市整整低迷了一年半時間，這是進入商品房市場過去20多年來最長的一次調整。在管理層不斷強調房地產支柱產業(yè)地位，各種融資利好政策不斷推出之下，各地也紛紛出臺了地方性的穩(wěn)樓市政策。在剛剛過去的春節(jié)檔期，三四線城市除了開發(fā)商積極準備貨源、活動、促銷方案外，地方政府也積極配合，出臺了一大批鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)的政策。比如江西南昌安義縣出臺春節(jié)購房補貼政策。山東菏澤市宣布住房公積金貸款額度提高；江蘇鹽城市開展返鄉(xiāng)置業(yè)購房專場房展會…….

關于回鄉(xiāng)置業(yè)是否值得考慮？

這個話題前幾年我們曾經(jīng)探討過的，我是明確不建議。但時至今日形勢發(fā)生了比較大的改變，一則不少三四線城市的房價已經(jīng)跌回2018甚至2016年，5、6千一平的房子隨處可見，價格回到7、8年前也的確很吸引。尤其對比一線城市核心區(qū)房價的不跌反漲。這種大規(guī)模的回調是否醞釀著反彈機會呢？二則很多人三年沒回老家了，再次回家見到長輩，也希望能夠給予多點“補償”。于是買套房提升居住環(huán)境，可能成為表達孝心的重要方式。

這個問題我是這樣看的：

1、給家人提升居住環(huán)境的自住購房需求可行，給自己準備套房子自住大可不必。如果是前者，那是一種購買消費品的行為，只要你認為這筆消費值得，就可以買。因為購買的這套房子有非常清晰的使用者，就是在家鄉(xiāng)的親人，他們如果因此提升的生活品質，那是值得的，甚至也是你在外奮斗的目標之一。第二種之所以不建議，是因為很多人的工作重心，生活的絕大多數(shù)時間都在大城市。一年到頭回鄉(xiāng)居住的時間加起來也就10天上下，買房的錢每年所產生的利息都足以給酒店的房費了。而且還不用交管理費，水電費，更不用頭痛搞清潔的事情，所以住酒店這個方案才是最經(jīng)濟和省心的。

2、三四線城市房子是便宜，但就算市場有一定程度的復蘇，也不見得房價有太多超跌反彈的空間。長期看，三四線城市人口流出，住房需求逐漸減少，這個因素很多人都知道，不用展開說。短期看，市場則受高庫存的影響，未來就算在各種樓市刺激政策推動下，成交量出現(xiàn)一定程度的回升，但庫存仍然會維持高位，供需關系并不支持其房價回升。目前三四線城市住宅庫普遍消化周期在25—30個月，個別甚至遠高于此，明顯高于供求平衡區(qū)間。按照這個量，就算小城市樓市成交量回升30%乃至50%，去庫存之路依然漫長。“量漲價穩(wěn)”恐怕是未來2、3年的主流趨勢。另一方面，三四線城市地方又非常依賴土地財政，未來也肯定會繼續(xù)推出大量建設用地，建設更多住房，從而使得庫存就保持高位，市場繼續(xù)保持供應充足的情況。

所以，未來較長一段時間，三四線城市的房子，買還是不買，應該更多從使用頻率的角度考慮。用得多，就值得買，用得少，甚至不用的，完全不著急，甚至不用買。

（本文圖片來自網(wǎng)絡）