最近一段時間，樓市關(guān)于“買房撿漏”的報道頻出。
2月5日，湖南長沙某女士在長沙2環(huán)內(nèi)花7萬元全款入手了一套50平米的老舊住房，房子一共2室1廳1衛(wèi)1陽臺，戶型周正采光良好，距地鐵站約1公里，門口就有公交站。其低廉的價格讓無數(shù)網(wǎng)友羨慕，不過該女子表示當(dāng)前已經(jīng)沒有類似房源。
無獨(dú)有偶，乳山銀灘，共有13套房子掛牌單價跌破千元，其中最便宜的單價僅795元/平方米，意味著僅需6.2萬元就能全款拿下這套約78平方米的兩室兩廳海景房，據(jù)相關(guān)報道，該房源初始報價為7.5萬元，曾先后經(jīng)歷5次降價，最新一次報價6.2萬元。
與之相對地，北京四中、13中、黃城根小學(xué)對應(yīng)的學(xué)區(qū)房，地段位于某胡同里面，沒有地方停車，總面積僅5.3平米，去除公攤3.8平米，有下水沒廁所，總價高達(dá)245萬元，換算下來每平米接近50萬元，足夠在上述地段全款買好幾套房子。
幾萬元就能全款買一套房是什么概念呢？公開資料顯示，2023年1月納入統(tǒng)計的300余座典型城市中，房價排名前三的城市為深圳、上海、北京，其平均房價分別為7.18萬/平米、7.11萬/平米、6.83萬/平米，換言之上述提及的兩套房源在這三座城市可能還買不到一平方米，而其中熱點(diǎn)地段更是半平米都買不到。
由此可見，住房本質(zhì)上的建設(shè)成本并不高，建筑成本、安裝成本、材料、和人工費(fèi)用算下來，就算是一二線城市，每平米也只需兩千多元，與動輒幾萬、十幾萬的房價比起來九牛一毛。顯然，建房成本并不是導(dǎo)致當(dāng)前房價過高的主導(dǎo)因素，土地價格、住房投機(jī)屬性、人為炒作、相應(yīng)配套措施才是推高房價的關(guān)鍵原因，正是因?yàn)榉績r過高，買一套房動輒百萬，所以幾萬元撿漏買房才能引起無數(shù)網(wǎng)友羨慕。
事實(shí)上，除了上述兩種情況以外，還有一種特殊的房源同樣能夠“撿漏”，那就是所謂的法拍房。2017年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野，早期法拍房不受政策約束，并且其成交價格通常會低于市場價格，不少購房者在法拍房上成功“撿漏”，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從掛拍量來看，2022年全國355城共掛拍86.4萬套，在以同一標(biāo)的物為基準(zhǔn)進(jìn)行剔重后，掛拍套數(shù)為60.6萬套，較2021年增長35.7%，為近年來新高。
那么對于今明兩年的購房者來說，是否意味著未來盡量入手法拍房來“撿漏”呢？答案顯然是否定的，上文已經(jīng)提到過，早期法拍房不受限購政策約束，與二手房相比無需中介傭金，成為炒房客撿漏的目標(biāo)，但近些年相應(yīng)措施逐步完善，許多重點(diǎn)城市陸續(xù)收緊法拍房限購政策，比如北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市，2021年12月，最高法出臺規(guī)定，法拍房納入各地房地產(chǎn)限購政策約束范圍，受限購約束的競買人不被允許參與法拍房競拍。
此外，與傳統(tǒng)商品房相比，法拍房交易方式存在很大差異，涉及流程繁瑣，同一標(biāo)的物在法拍過程中最多拍賣三次，起拍價在評估價基礎(chǔ)上下浮不超30%，二拍價格可在一拍流拍價基礎(chǔ)上下浮不超20%。更為重要的是，法拍房交易中存在很大的隱性風(fēng)險，比如法拍房公示期重要信息未明確告知，比如存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，這些需要購房者自行調(diào)查判斷，容易引發(fā)風(fēng)險。
雖然當(dāng)前從法拍房中難以“撿漏”，但法拍房市場特征與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、樓市運(yùn)行狀況和政策變化等密切相關(guān)，換言之法拍房市場變化能夠反映當(dāng)?shù)貥鞘鞋F(xiàn)狀。購房者貸款買房后，沒有在規(guī)定的時間內(nèi)還清貸款，那么銀行就有權(quán)利提出民事訴訟，要求通過拍賣購房者的住房。法拍房數(shù)量增加，意味著當(dāng)?shù)貥鞘刑幱谙滦兄芷冢聦?shí)上過去兩年我國樓市的確處于遇冷階段，多個數(shù)據(jù)能夠證明這點(diǎn)：
首先是房價方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2020年6月以來，歷時兩年5個月的波動，全國新房價格每平方米只變化了53元。與此同時，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔七年再次出現(xiàn)年度下跌，納入統(tǒng)計的100座城市中，新建住宅價格累計下跌的城市有70個，二手住宅價格累計下跌的城市有73個。2023年1月，納入統(tǒng)計的316座典型城市中，依舊有半數(shù)以上保持著下跌趨勢。
其次是銷售數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)期間，代表城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%，恢復(fù)至2019年的75%。一線城市成交量整體環(huán)比跌14.1%，同比跌29.5%，二線代表城市環(huán)比跌41.1%，同比跌32.1%，三線代表城市成交量環(huán)比降幅均超40%。2022年全國新房銷售額13.33萬億，同比下降26.7%，重回2017年，同比2021減少接近5萬億。
最后是住房供需關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前我國城鎮(zhèn)家庭住房普及率高達(dá)96%，且戶均持有1.5套房，超四成家庭持有兩套及以上房產(chǎn)，換言之樓市真正的需求已經(jīng)不足。反觀住房供應(yīng)，克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，100座典型城市狹義庫存5.93億平米，廣義庫存28.5億平米，按照每套房100㎡計算，意味著還有接近3000萬套房子等待出售，足以滿足上億人的住房需求。
為了避免房價出現(xiàn)全面暴跌的情況，當(dāng)前樓市政策也開啟“三管齊下”模式：1、自然資源部出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，其中對于住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”；2、目前江蘇、廣東、上海、四川等10個省市召開“新春第一會”，提到要住房消費(fèi)提振納入到經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架之中；3、數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前全國至少有120城市將公積金或商貸個人首付比例降至20%，與此同時央行也明確表示“全面支持房地產(chǎn)”。
需要注意的是，上述種種救市措施并不是為了推動房價進(jìn)一步大漲，而是將房地產(chǎn)拉回正確軌道，不能一味下跌，對于房企來說，在高負(fù)債壓力下，自然也會適當(dāng)降低房價，甚至進(jìn)一步降低首付比例，或者推出各類有利于無房剛需買房的活動，因此對于今明兩年準(zhǔn)備買房的家庭來說，在經(jīng)濟(jì)能力足夠的情況下，或許可以抓住機(jī)會，以“撿漏”的方式實(shí)現(xiàn)買房目標(biāo)。
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