深圳與鶴崗，天南地北，毫不相干的兩個(gè)城市。

卻因?yàn)榉績(jī)r(jià)，一個(gè)是中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)最高的城市，另一個(gè)則是房?jī)r(jià)最低的城市，承載了太多的樓市熱門話題，經(jīng)常被捆綁在一起站臺(tái)。

如果給你一個(gè)選擇：愿意在深圳有套房？還是在鶴崗有套房？

估計(jì)大多數(shù)的人想都不會(huì)想，直接用腳投票，畢竟深圳，在2021年前的房?jī)r(jià)漲幅那是冠絕全國(guó)，尤其是在2020年1年間就暴漲了30%。而鶴崗，則是白菜價(jià)買房火遍全國(guó)自媒體而已。

然而兩年過去了，情況又怎么樣了呢，畢竟這兩年全國(guó)的平均房?jī)r(jià)和大多數(shù)城市房?jī)r(jià)都在下降，誰的跌幅最大？誰最終還能在高位站崗？

深圳或是鶴崗？

2021-2023年全國(guó)300余城房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)的發(fā)布，或許結(jié)論一目了然，但是在城市房?jī)r(jià)分化的大趨勢(shì)下，顯然不能只停留在房?jī)r(jià)高低這樣的認(rèn)知上。

全國(guó)平均房?jī)r(jià)在跌，哪些城市房?jī)r(jià)跑贏了房貸利率？

先來看下2023年1月份全國(guó)城市住房的房?jī)r(jià)排行數(shù)據(jù)，深圳二手房平均單價(jià)72040元/平方米，排名全國(guó)首位；而鶴崗，在有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的城市中，排名最后一位，二手房平均單價(jià)僅1850元/平方米。深圳與鶴崗作為房?jī)r(jià)的兩極，這一點(diǎn)并沒有改變。

對(duì)于城市房?jī)r(jià)的判斷，為什么以二手房作為風(fēng)向標(biāo)，這是因?yàn)橐皇址渴苷{(diào)控因素和開發(fā)商影響較大，比如限價(jià)與限跌；而二手房是分散的個(gè)體，它的漲跌更能夠從市場(chǎng)角度真實(shí)地反映一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)。

2022年全國(guó)商品房均價(jià)9814元/平方米，同比下跌3.2%，對(duì)于很多城市而言，2021年的房?jī)r(jià)實(shí)際上已是天花板了。以2021年1月份的價(jià)格為參照，在有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的334個(gè)城市中，2023年1月房?jī)r(jià)仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的有113個(gè)，占比33.8%。

對(duì)于房?jī)r(jià)的漲跌，有一個(gè)指標(biāo)就是能否跑贏房貸利率。如果以5%作為參照指標(biāo)，兩年就是10%，漲幅超過10%的城市有30個(gè)，占比約10%。

那么，哪些城市跑贏了房貸利率呢？或出乎你的意料，漲幅較大的城市都是一些名不見經(jīng)傳的三四線城市。比如漲幅第一的湖北神農(nóng)架，兩年間增幅達(dá)到34.51%，足以秒殺一眾一線與新一線城市了。

房?jī)r(jià)增幅TOP10的城市，廣東顯然是最大的贏家。

有四座城市上榜，分別是潮州、廣州、佛山與汕頭，除汕頭漲幅在17.82%外，其他三座城市增幅均超過20%，潮洲更是高達(dá)33.30%，位居全國(guó)第二。這與廣東常年GDP霸榜全國(guó)首位有著直接的關(guān)系。

另外就是高線城市的溢出效應(yīng)明顯。

四大一線城市北京、上海、廣州、深圳，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的城市只有廣州與上海，增幅分別為24.56%、15.12%。大量的新一線與二線城市顯然都沒能夠跑贏房貸利率。

哪些城市房?jī)r(jià)在猛跌？前期漲得越多跌得越狠

那么，近兩年到底有哪些城市高位站崗了？誰跌幅最大，會(huì)是深圳嗎，亦或鶴崗。

數(shù)據(jù)顯示，兩年中，房?jī)r(jià)下跌超過10%的城市共計(jì)91個(gè)，占比27.2%，顯然比跑贏房貸率的城市要多上不少。

從房?jī)r(jià)下跌城市的具體分布來看，明顯東部沿海地區(qū)是重災(zāi)區(qū)，數(shù)量占比達(dá)34%，其次是中部地區(qū)，占比23%。雖然一直東北與西北地區(qū)的城市人口流失嚴(yán)重，但房?jī)r(jià)的下跌幅度似乎沒有想象的那么糟糕。

2021年1月到2023年1月，跌幅超過20%的城市共有18個(gè)，其中深圳與鶴崗均榜上有名，跌幅分別為20.00%和20.12%，至少從漲跌的角度來看，兩個(gè)城市似乎都是輸家，跌幅相當(dāng)。

這兩年中，跌幅最大的城市莫過于江蘇的宿遷，跌幅高達(dá)33.76%，其次是河南的南陽，跌幅32.61%；其他城市跌幅都在30%以內(nèi)。

跌幅超20%以上城市的具體分布，山東省最多，占了四席；其次是廣東和江蘇兩省，各占兩席。

房?jī)r(jià)跌幅較大城市一個(gè)明顯的趨勢(shì)就是，前期漲的越多跌的越狠。比如江蘇的蘇州、廣東的深圳，2020年蘇州新房?jī)r(jià)格同比上漲了20%，深圳則同比上漲了30%，均位居全國(guó)前列。

當(dāng)然，還有少數(shù)城市如網(wǎng)紅鶴崗、廣西的白色都是資源型城市，資源枯竭與轉(zhuǎn)型不及預(yù)期，人口流失，房?jī)r(jià)失去支撐，持續(xù)走低。

房?jī)r(jià)跌到底了嗎？樓市轉(zhuǎn)風(fēng)，哪些城市會(huì)率先復(fù)蘇？

那么，房?jī)r(jià)跌到底了嗎？

以統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)環(huán)比數(shù)據(jù)來看，樓市的跌幅已經(jīng)開始收窄，尤其是2023年2月份，首周觸底的城市越來越多，已經(jīng)40%的城市漲幅為正了。但是這輪樓市的底部與前幾次有著不一樣的特點(diǎn)，就是底部周期越來越長(zhǎng)，而且也在不斷反復(fù)。房?jī)r(jià)是否已經(jīng)到底尚不確定，但是觸底的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了。

2022年全國(guó)平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，2023年中國(guó)房?jī)r(jià)是漲還是跌？

如果只是從全國(guó)平均房?jī)r(jià)的角度來看，當(dāng)下的趨勢(shì)止跌上漲將是必然的。但是從300城的漲跌情況來看，并不意味著所有城市都會(huì)上漲。

那么，哪些城市房?jī)r(jià)會(huì)率先復(fù)蘇呢？對(duì)于城市房?jī)r(jià)的認(rèn)知，顯然不能只停留在房?jī)r(jià)高低這樣的認(rèn)識(shí)上，更應(yīng)該放在未來房?jī)r(jià)的成長(zhǎng)性上。

簡(jiǎn)單的道理，以一線城市為例，近兩年四大一線城市只有深圳的價(jià)格進(jìn)行了深度調(diào)整，其他城市仍保持較大幅度增長(zhǎng)，平均房?jī)r(jià)最低都已經(jīng)超過5萬元/平方米，已屬于中國(guó)頂尖房?jī)r(jià)圈了。

以往以一線城市作為樓市風(fēng)向標(biāo)的情況已經(jīng)正在發(fā)生變化，新一線城市或更具備價(jià)格的成長(zhǎng)性空間。

前兩年，經(jīng)過史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，部分新一線城市的價(jià)格已經(jīng)有了階段性的較大幅度的調(diào)整。而2023年，在限購、限售、限貸三限上均已不同程度的放松，城市綜合實(shí)力出眾的城市或?qū)⒙氏扔瓉韽?fù)蘇。

具體而言，如蘇州、成都房?jī)r(jià)已經(jīng)基本調(diào)整到位，且新一線城市中GDP超2萬億，綜合實(shí)力有直接碾壓優(yōu)勢(shì)；寧波、青島、長(zhǎng)沙以及西安等城市，一邊承接高線城市的外溢，一邊虹吸周邊低線城市，高增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)明顯。那么，這些城市復(fù)蘇的窗口期或會(huì)提前來到。

實(shí)際上，這些城市春節(jié)后樓市的表現(xiàn)也有這樣的趨勢(shì)，看房量與成交量均有不同幅度反彈，樓市正在發(fā)生變化。

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