8月10日，新京報記者獲悉，鄭州樓市某新盤再次打出“0首付”的廣告。

據(jù)新京報記者從中介和售樓部了解，此次該樓盤“0首付”廣告的概念并非是以往的“分期付款”，而是一種新的形式，即借助“高評高貸”，拉高總房價，使貸款部分的金額直接覆蓋總房價，就可實現(xiàn)總房價“全額貸款”，不需支付首付的效果。

那么，“0首付”背后的“高評高貸”到底如何操作？背后有何風(fēng)險？

“0首付”背后的

“高評高貸”

8月10日，新京報記者從鄭州某中介看到一條廣告“鄭州市區(qū)驚現(xiàn)0首付，四環(huán)內(nèi)精裝修拎包入住”的樓盤，經(jīng)過詢問得知，該樓盤為遠(yuǎn)洋臻園，位于鄭州二七區(qū)。

上述中介的工作人員向記者介紹：“近期，鄭州很多新盤都推出了類似‘0首付’的廣告，‘0首付’就是你‘一分錢不用付全額走貸款’，因為樓盤原先價格高，現(xiàn)在價格低，按照原價位貸款的話，相當(dāng)于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房價，這樣購房者就可以實現(xiàn)全額貸款，現(xiàn)在市場不好，政策卡得不嚴(yán)，不少新盤都是這么操作的?！?/p>

隨后，記者致電遠(yuǎn)洋臻園售樓部，其置業(yè)顧問表示：“‘0首付’是昨天新推出來的優(yōu)惠政策，今天總共就5個名額，‘0首付’就是做‘高評高貸’，走全額商貸?！?/p>

那么，“高評高貸”如何實現(xiàn)呢？比如，以總價50萬元新房為例，如果將這套房子的總價提高到62.5萬元或以上，后續(xù)在申請貸款時以62.5萬元的80%比例獲取貸款，剛好是50萬元整，這就實現(xiàn)了“全額貸款”。

“在‘0首付’的操作中，購房者還需要支付一筆貸款服務(wù)費，加上維修基金，總共支付七八千元?！币晃恢薪槿藛T如是說。

不僅是鄭州，深圳二手房市場此前曾經(jīng)出現(xiàn)過“負(fù)首付”的現(xiàn)象，也是通過“高評高貸”來實現(xiàn)。比如，100萬元的房子，銀行評估價150萬元，貸款額度增高至120萬元，多余20萬元還可以用來付首付。

“高評高貸”風(fēng)險幾何？

事實上，早在2017年9月29日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，其中第二條第五項規(guī)定，“銀行業(yè)金融機構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。”即現(xiàn)在銀行審批貸款要對比網(wǎng)簽價與評估價，用二者的相對低值來確定貸款額度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)階段的“高評高貸”通常采取陰陽合同的方式實現(xiàn)目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實的房價，以“陰合同”的房價實際成交，以“陽合同”的房價獲取高額貸款。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師分析稱：“‘0首付’意味著購房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標(biāo)準(zhǔn)，這可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為?！?/p>

“對于開發(fā)商來說，一旦被查處，不僅涉及刑事風(fēng)險，還涉及被處罰的風(fēng)險。而從銀行的角度來說，沒有首付，按規(guī)定是不能辦理房貸的，這還會涉及虛假的收入流水和購房合同。若是銀行和開發(fā)商合謀參與其中，銀行也面臨被處罰的風(fēng)險。這本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規(guī)行為?！蓖跤癯佳a充說。

背后：

鄭州新房市場低位運行

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，今年7月，鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比下調(diào)0.3%，同比持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，同比下降4.7%，降幅更為明顯。

另據(jù)易居研究院發(fā)布的月度房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，進入5月、6月，鄭州新房房價指數(shù)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比分別下調(diào)0.2%和0.3%。嚴(yán)躍進指出，而在今年3-6月，鄭州新房價格指數(shù)環(huán)比漲幅排名分別為4、17、49、51位，這意味著市場壓力是在明顯增大的。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)也顯示，今年7月，鄭州主城新房市場供求規(guī)模雙項回落，主城區(qū)住宅新房供應(yīng)約23萬平方米，環(huán)比下滑約48%；成交“六連降”，7月主城住宅成交量約40萬平方米，環(huán)比下滑約21%；受低價個案項目集中備案影響，住宅成交均價14798元/平方米，環(huán)比下降約5%。

“鄭州樓市在經(jīng)歷一季度短暫回暖之后，二季度客戶明顯下滑，成交持續(xù)量縮。”克而瑞河南區(qū)域分析人士表示，究其原因主要是受前期需求集中釋放完畢、客戶信心修復(fù)緩慢等因素影響。整體而言，當(dāng)前市場信心不足，房企推盤節(jié)奏緩慢，樓市延續(xù)低位行情。

但是，隨著鄭州樓市近期頻發(fā)利好政策，樓市的頹勢也有望得到改善。8月3日，鄭州發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，推出15條樓市調(diào)控新政，包括暫停執(zhí)行限售政策、推行現(xiàn)房銷售試點、鼓勵調(diào)整存量房貸利率、加大多孩家庭購房補貼力度、落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、降低住房交易稅費等。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示：“此次鄭州提及的15條內(nèi)容比較詳細(xì)，打響了‘優(yōu)化房地產(chǎn)政策’的第一槍，有助于進一步降低購房成本，進一步激活樓市?！?/p>

新京報記者 | 徐 倩

編 輯 | 武 新

排 版 | 寇德娜