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祝正在休假的小伙伴們，吃好玩好啥都好；同祝假期值班的小伙伴們，人旺財(cái)旺事業(yè)旺。

既然是假期，那么，我們聊點(diǎn)不是很時(shí)效的話題。

從1998年開始，全國(guó)逐漸取消了房地產(chǎn)福利分房制度，逐步開始實(shí)行貨幣化分房制度，也就是商品房市場(chǎng)化，開啟了我國(guó)商品房建設(shè)快速發(fā)展的時(shí)代。

歷經(jīng)20多年發(fā)展，關(guān)于房子過剩的討論，隨之也甚囂塵上，讓房子成為了顯眼包。

這樣的討論背后是，或許是對(duì)于龐大的市場(chǎng)的敬畏——

從2017年至2021年，全國(guó)新建商品房銷售規(guī)模，每年都以一萬多億的增幅再上新臺(tái)階，一路從13.3萬億漲至18.7萬億。

即便是樓市動(dòng)蕩的2022年，全國(guó)商品房銷售額仍然保有13.33萬億的規(guī)模。

從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)10萬億級(jí)的市場(chǎng)。

這是一個(gè)什么樣的概念呢？

引入一項(xiàng)數(shù)據(jù)作對(duì)比，2022年我國(guó)公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)藥品的銷售額為12727億元。

也就是說，公立醫(yī)院藥品銷售額僅是房地產(chǎn)的1/10。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示，2022年房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)13-14%左右。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，僅2022年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值比上年下降5.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降10%，下拉固定資產(chǎn)投資2.7個(gè)百分點(diǎn)。

說到這里，可能很多人就會(huì)明白，有關(guān)部門為何要不斷重申：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

由此，也就不難理解，針對(duì)房地產(chǎn)的刺激政策會(huì)一波接一波地到來。

回歸到關(guān)于房子是否過剩的討論。

七普數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶人均住房建面達(dá)到41.76㎡，人均住房間數(shù)為1.2間。

圖源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

單純從數(shù)據(jù)上來看，人均住房面積和住房間數(shù)似乎都不低，但放到全世界來看，還有一定的發(fā)展空間。

貝殼研究院的一項(xiàng)研究表明，我國(guó)人均住房間數(shù)（1.2間）遠(yuǎn)低于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，較OECD（經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織）國(guó)家平均1.7間的水平，仍有一定差距。

圖源貝殼研究院

意味著，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人均住房間數(shù)還有上升的空間。對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在未來一段時(shí)間，仍能維持可觀的體量。

基于七普數(shù)據(jù)在房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的局限，以及人均GDP對(duì)住房間數(shù)的影響，對(duì)照發(fā)達(dá)國(guó)家的整體水平，貝殼研究院得出的研究結(jié)論是：我國(guó)整體住房供給與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，沒有過剩，也沒有短缺。

而從昆明來看，公開的數(shù)據(jù)表明，昆明的人均住房面積已從80年代的7.3㎡提高至2020年的43.6㎡，高于當(dāng)時(shí)的全國(guó)人均水平。

與此相對(duì)應(yīng)的是，在需求的帶動(dòng)下，近年來昆明主力成交面積持續(xù)上升，越買越大的趨勢(shì)比較明顯，呈現(xiàn)出鮮明的居住空間改善的特點(diǎn)。

結(jié)合近10年昆明全市常住人口數(shù)據(jù)來看，每年都在增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，一定程度上也在消化市場(chǎng)增多的住房。

昆明樓市整理/制表

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，昆明作為省會(huì)城市一直存在的吸虹效應(yīng)，以及刺激住房消費(fèi)的一系列政策的持續(xù)作用，還會(huì)進(jìn)一步支撐起相應(yīng)的市場(chǎng)需求。

既然當(dāng)前房子沒有過剩，也沒有短缺。

那么，房子過剩為何會(huì)成為“顯眼包”呢？

歸根結(jié)底，還是城市發(fā)展水平與需求的問題。

從城市發(fā)展水平來看，北上廣深等一線城市，對(duì)于人口的吸附能力強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求也大，房子過剩的感受相對(duì)不明顯。

而類似昆明這樣的城市體量，之所以會(huì)讓人覺得房子多，主要還是市場(chǎng)需求相對(duì)羸弱的結(jié)果。

造成這樣的市場(chǎng)需求狀況，除了城市發(fā)展規(guī)模之外，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，主要有兩個(gè)原因：

一個(gè)是，存量房置換的活躍度。

姑且不說，因“賣一買一”的改善置換而卡在賣出環(huán)節(jié)的大批潛在消費(fèi)力。單從二手房整體的存量來看，就能說明問題。

這里列舉一項(xiàng)全國(guó)性數(shù)據(jù)：根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有35%的家庭居住在2000年之前建成的房子中。

雖然沒有昆明相關(guān)的數(shù)據(jù)，但從全國(guó)來看，住在老房子里的家庭比例并不小。

可以理解為，要催生市場(chǎng)新的需求，就得先釋放這些住在老房子里的人購(gòu)買力。但現(xiàn)實(shí)情況是，這些老房子賣給誰？

貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，房齡20年以上的房子掛牌量最大，但成交量卻只與10年以內(nèi)的次新房持平。

圖源貝殼研究院

也就是說，在二手房市場(chǎng)，10年以內(nèi)的次新房相對(duì)要更受青睞。

因此，要想釋放居住在老房子里的群體的需求，棚改是最有效的手段。

這也是，每一輪棚改都會(huì)催生新一輪的住房需求的重要原因。

另一個(gè)使得市場(chǎng)需求較弱的原因是，好房子太少了！

也就是我們常說的，昆明不缺房子，但缺的是好房子。

在具體的表現(xiàn)上，無論市場(chǎng)好壞，優(yōu)質(zhì)的房源總能在市場(chǎng)賣得起價(jià)，且“一房難求”的現(xiàn)象。

按照貝殼研究院的說法，供給總量不等于有效供給。

因?yàn)?，在居住這件事情上，住得更好一直都是大眾孜孜不倦地追求。特別是在住房改善時(shí)代，有房不等于消費(fèi)終結(jié)，恰恰是住房新消費(fèi)的起點(diǎn)。

這也是，相應(yīng)的政策強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求的用意所在。

既要為剛需提供支持，也要兼顧改善群體需求的釋放，通過“雙管齊下”來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)然，在20多年的商品房市場(chǎng)化進(jìn)程中，新建商品住房數(shù)量確實(shí)有了量的飛躍，但單純依靠棚改來平衡供需關(guān)系的做法，顯然也不是長(zhǎng)久之計(jì)。

因此，在有關(guān)房地產(chǎn)未來走向的探索中，才有了推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的提法。

最終的目標(biāo)是，實(shí)現(xiàn)從住有所居向住有宜居邁進(jìn)。