前幾天，馬光遠(yuǎn)先生到昆明出差，在談到昆明房價(jià)的時(shí)候說，昆明房價(jià)屬于“價(jià)值洼地”！在他看來，以目前中國房價(jià)水平比較，區(qū)域核心城市房價(jià)低于2萬/ 都屬于偏低的。

這個(gè)觀點(diǎn)跟我不謀而合！

在去年的帖子中，我分析認(rèn)為，以昆明的城市定位和未來前景，房價(jià)達(dá)到2萬/ 是完全可能的！受到了眾多本地條友的批評，即便如此，我依然堅(jiān)持我的觀點(diǎn)。

一、昆明目前的房價(jià)水平

中房協(xié)&禧泰數(shù)據(jù)顯示，10月昆明房產(chǎn)均價(jià)14745元/ ，同比去年同期上漲7.6%，環(huán)比上月持平；套均售價(jià)183萬，租售比45年，在售房源1.02萬套。

簡單梳理下，昆明各區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)都超過了萬元，即便是遠(yuǎn)郊區(qū)-晉寧，新建商品住宅價(jià)格已過單價(jià)萬元。

橫向?qū)Ρ鹊脑挘ッ鞣績r(jià)低于成都1.8萬/ 、武漢1.9萬/ 、西安1.55萬/ ，略高于重慶1.2萬/ 、貴陽1萬/ 、長沙1.1萬/ 。

也就是說，昆明房價(jià)處在中、西部核心城市的中游水平，仍有上漲空間。

二、未來10年，提振昆明房價(jià)的因素有哪些？

經(jīng)梳理，大致有以下一些：

01、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展

從大環(huán)境看，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議中已指明方向，就是在下一個(gè)五年計(jì)劃中，跨過中等收入國家陷阱，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列！

實(shí)現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)后，在下一個(gè)經(jīng)濟(jì)十年，國家再上一個(gè)臺階，進(jìn)入到中等發(fā)達(dá)國家行列，GDP或人均國民收入在“十四五”基礎(chǔ)上再翻一倍。

正所謂“大河有水小河滿”！

因此，就算昆明經(jīng)濟(jì)特色、產(chǎn)業(yè)特色不鮮明，不強(qiáng)勁，依然能享受到整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的“紅利”。

但是，我們也不能妄自菲??！畢竟，昆明依然還有充分的比較優(yōu)勢支撐未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

02、人口持續(xù)增加

雖然前幾年昆明沒有去“搶人”，但每年的新增人口數(shù)量還是可觀的。

為什么？

我分析，主要是因?yàn)槔ッ魇沁吔?span id="5nf5igi" class="wpcom_tag_link">省會城市，對云南省、西南地區(qū)，乃至全國人口都有吸引力。

其中，吸引力最強(qiáng)的無疑是4858.3萬云南常住人口，這個(gè)人口基數(shù)雖然不如四川、湖北、湖南，但高于貴州、重慶以及遼寧、吉林、黑龍江、陜西、寧夏等東北、西北省市，對支撐昆明發(fā)展有重要作用。

03、土地資源總量有限

這就是昆明地形問題！

昆明是滇中第二大壩子，總面積764平方公里，截止2017年，昆明建成區(qū)面積438.23平方公里，剩余可開發(fā)面積325.77平方公里。

從“大昆明”城市規(guī)劃看，“南延北拓”是戰(zhàn)略！

雖然未來可供開發(fā)的土地依然比較充裕，但很明顯，未來的開發(fā)區(qū)域?qū)⒃絹碓竭h(yuǎn)離傳統(tǒng)核心區(qū)，各項(xiàng)配套會相對滯后！“惡補(bǔ)”的話又需要時(shí)間。

也就意味著，未來新開發(fā)區(qū)域可能更偏重改善、休閑、度假型住宅產(chǎn)品，又受制于越來越高的地價(jià)成本，這樣的改善產(chǎn)品定價(jià)可能會很高，將間接地提振房價(jià)。

04、城市定位

昆明是面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際中心城市，不僅僅是云南省會。

隨著中國國際影響力逐步提升，昆明作為區(qū)域性國際中心城市的地位必將逐漸發(fā)揮出來，輻射到東南亞和南亞地區(qū)，吸引更多國際買家入住。

05、國家城市發(fā)展戰(zhàn)略

昆明滇中城市群核心城市，單核！

滇中城市群又是19個(gè)重點(diǎn)培育的國家級城市群之一，昆明作為核心城市，必將擁有全省最好的政策、資源，同時(shí)，也將擁有國家層面的政策扶持。

06、其他傳統(tǒng)優(yōu)勢

比如，雖然旅游業(yè)已經(jīng)全面落伍，但云南的底子還在！

昆明作為全省旅游的中轉(zhuǎn)站，傳統(tǒng)優(yōu)勢還在，相信合理規(guī)劃和整合，昆明旅游業(yè)重振雄風(fēng)不是奢望。

綜合看，未來昆明跟隨國家發(fā)展節(jié)奏繼續(xù)向前發(fā)展是大概率事件！

在這個(gè)大前提下，人口持續(xù)流入，住宅產(chǎn)品偏改善，城市定位高，國家政策扶持，疊加氣候、旅游、康養(yǎng)等傳統(tǒng)優(yōu)勢，昆明房價(jià)仍有上漲空間。

三、未來10年，制約昆明房價(jià)上漲的因素有哪些？

經(jīng)梳理，大概有以下方面：

01、居民收入低，消費(fèi)水平不低

這點(diǎn)作為本地人是有深刻感受的！

看下2019年省會城市的社平工資，昆明位居全國省會城市第十八位，低于成都、重慶、貴陽、武漢等中西部城市。

但是，昆明又是旅游城市，各項(xiàng)消費(fèi)水平又不低，加上房價(jià)越來越高，居民買房之后，生活壓力很大，這將制約居民在住房領(lǐng)域大膽“消費(fèi)”。

02、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不明顯

像深圳主打科創(chuàng)，廣州主打商貿(mào)，上海主打金融和航運(yùn)，成都主打生物制藥，那昆明主打啥？

目前看，啥都不明顯！

一個(gè)城市缺乏明確的產(chǎn)業(yè)定位，缺乏特色的主打項(xiàng)目，不能長久地堅(jiān)守一種支柱產(chǎn)業(yè)，可能難以長久強(qiáng)勁發(fā)展。

03、各項(xiàng)配套仍待提升

拿學(xué)校來說，優(yōu)質(zhì)中小學(xué)配套主要集中在五華區(qū)和盤龍區(qū)，官渡區(qū)和西山區(qū)都比較少，更不要說呈貢區(qū)和晉寧區(qū)。

這就意味著，如果買遠(yuǎn)郊和新興區(qū)域的住房，以后小孩上學(xué)是一個(gè)非常大的問題。

雖然各大地產(chǎn)商在新建小區(qū)時(shí)都考慮了配套學(xué)校，但多是分校。不管是師大系、中華系，還是師專系，分校普遍都不夠好，品牌效應(yīng)有，但實(shí)際教學(xué)水平有待提升。

04、交通系統(tǒng)承壓

雖然全國各大城市都面臨交通壓力，但昆明的交通壓力尤其大。

過年過節(jié)前后、下大雨淹水之后，昆明的交通系統(tǒng)往往會出現(xiàn)大面積“癱瘓”；平時(shí)上下班高峰期，很多路段也是“寸步難行”。

當(dāng)然，各條規(guī)劃的地鐵線路都在陸續(xù)建設(shè)中，目前投入運(yùn)營的地鐵線好像已經(jīng)到4號線了，等全部地鐵建成投入運(yùn)營后，希望昆明的交通狀況會有改觀。

綜合看，昆明產(chǎn)業(yè)水平、收入水平、消費(fèi)水平、配套狀況和交通壓力都將在需求端制約昆明房價(jià)上漲。

四、未來10年，昆明房價(jià)趨勢怎么樣？

我的結(jié)論有兩點(diǎn)，供參考：

01、房價(jià)持續(xù)上漲

國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，未來10年步入發(fā)達(dá)國家行列，這三點(diǎn)應(yīng)該是大概率事件。

在這樣的大前提之下，昆明經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、昆明城市持續(xù)發(fā)展、昆明房價(jià)穩(wěn)中上漲就是大概率事件。

02、房價(jià)水平突破單價(jià)2萬

中房協(xié)&禧泰數(shù)據(jù)顯示，10月房價(jià)14745元/ ，較去年同期上漲7.6%！

結(jié)合調(diào)控政策對城市房價(jià)年均漲幅的限制性規(guī)定，一般認(rèn)為年均漲幅不超過五個(gè)百分點(diǎn)。

未來10年內(nèi)，房地產(chǎn)長效機(jī)制或已建立，則按照目前的房價(jià)水平推算，10年后的昆明房價(jià)水平將突破單價(jià)2萬元，接近均價(jià)2.4萬/ 。

當(dāng)然，上面兩個(gè)預(yù)測的前提是不發(fā)生“黑天鵝”事件！如果出現(xiàn)極端事件沖擊，昆明房價(jià)的趨勢將難以預(yù)測！

上述意見純屬個(gè)人看法，僅供參考，不作為投資決策依據(jù)，更多意見分享，歡迎關(guān)注了解。

旅游城市，我相信前景不會太好的。此次疫情只是導(dǎo)致旅游行業(yè)降溫的一個(gè)導(dǎo)火索，旅游行業(yè)會慢慢的降溫，這是必然的。任何一個(gè)沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的城市，都是沒有前景的。昆明也不例外。想說外地人去昆明養(yǎng)老買房也不現(xiàn)實(shí)，昆明再好也是高原。所以我不看好昆明的房價(jià)。

肯定是漲，未來十年不好說，五年由現(xiàn)在均價(jià)1.5萬漲到3萬沒問題。理由如下：

一，昆明叫了多年要建成面向東南亞的國際區(qū)域中心城市的預(yù)言將在昆曼高鐵通車后基本實(shí)現(xiàn)。

二，比較一線城市，昆明房價(jià)只是人家的五分之一，昆明人膽子小，泡沫不高，

三，氣候優(yōu)勢將永恒存在并不停炒作，

四，中國城市與農(nóng)業(yè)人口比例現(xiàn)為約61：39，尚有一億農(nóng)業(yè)人口排隊(duì)進(jìn)城，

五，讓昆明再挖三年怕不能再挖了，想必到時(shí)昆明沒了塵土多了綠樹會更美麗。

個(gè)人認(rèn)為因該是基本持平，昆明這個(gè)城市真的很特別，云南省是單中心發(fā)展，作為云南的省會城市，確實(shí)得到太多照顧，集優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育以及很多優(yōu)質(zhì)公共資源于一身，但是一手好牌打得稀爛，規(guī)劃設(shè)計(jì)毫無章法，基礎(chǔ)設(shè)施混亂，城市發(fā)展戰(zhàn)略一年一小改三年一大改，建成區(qū)面積高速增長可全是撒胡椒面試的發(fā)展，到處是CBD，可是都缺乏深度和精度，沒有支撐發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，旅游也只是中轉(zhuǎn)地，未來房價(jià)的支撐只能靠地州或省外入昆人員支撐，綜上所述我個(gè)人認(rèn)為，房價(jià)也就最多持平吧

看政策規(guī)劃和落實(shí)情況

昆明是一帶一路重點(diǎn)城市，硬生生從以前的二三線城市拉到新一線城市之列，但是我們都知道就昆明現(xiàn)狀和很多二線城市比差距還很大！最重要的項(xiàng)目是泛亞高鐵，昆明南站將作為內(nèi)地各個(gè)站點(diǎn)發(fā)往東南亞各國的交點(diǎn)站，如果順利開通，昆明的地位將會有質(zhì)的飛躍。看天朝能不能和周邊各國搞好關(guān)系，抗住老美壓力，盡快建好通往各國鐵路，個(gè)人覺得好難！昆明人口不多，做好招商引資，吸引資金投資昆明，吸引外來高端人才進(jìn)入昆明是目前關(guān)鍵！

說到房價(jià)，昆明在房價(jià)上緊跟成都，但是經(jīng)濟(jì)上似乎有點(diǎn)乏力，希望昆明以后能盡快追上

當(dāng)然昆明房價(jià)過高的因素還有很多，比如昆明地理環(huán)境，昆明四季如春，昆明空氣質(zhì)量，滇池環(huán)境改善（貌似還需繼續(xù)努力）……

最后，請理性投資，切莫再來抬高我大昆明房價(jià)了

昆明能夠建房子的地段，其實(shí)并不多！而作為溝通南亞的省會城市，房價(jià)肯定會漲！它也不需要工業(yè)，只要做好內(nèi)地和南亞的溝通貿(mào)易就是個(gè)很不錯(cuò)的對外性城市！

十年對于我們國家和我們這個(gè)城市來說是一個(gè)非常巨大的尺度了。

2010年我剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，那時(shí)候的昆明和房價(jià)與今天相比，漲了最少一倍以上。

往后看十年，相信房價(jià)是看漲的，真正需要注意的是能漲多少的問題。下面老顧就瞎預(yù)測一下吧。

老城區(qū)均價(jià)6萬，新城區(qū)均價(jià)四萬，呈貢均價(jià)三萬

漲漲漲！你腦袋給飛機(jī)膀子刮了還是給驢踢了還是被門擠了，你是哪個(gè)房產(chǎn)公司的托？你有沒有統(tǒng)計(jì)過昆明有多少爛尾樓，有多少房產(chǎn)商跑路，老干媽有錢吧，他大兒子在昆明投資的房產(chǎn)為什么變成爛尾樓？你曉得不??？國家早幾年就出臺了房子是用來住的不是用來炒的，國家從今年就推行了共有產(chǎn)權(quán)房，銀行不給房貸房產(chǎn)商會怎么辦？你看看未來5年后有多少爛尾樓，炒房客手里多套房的想出手都沒人接手，誰還去炒房？不信你進(jìn)去試試，我奉勸想炒房的或被洗腦的人們，把你的那幾兩銀子口袋扎進(jìn)了，先學(xué)會游泳的本領(lǐng)，否則你跳進(jìn)去也濺不起幾朵浪花來

現(xiàn)在昆明新房的均價(jià)大概15,000元，10年后我們看看昆明會有哪些變化，7，8，9號地鐵線應(yīng)該已建成，（安寧，嵩明線應(yīng)該在建和已建成，東西快線還有幾條郊縣鐵路）長水機(jī)場的改擴(kuò)建完成，還有昆明第二機(jī)場。云南縣縣通高速路基本實(shí)現(xiàn)，昆明至曲靖楚雄，玉溪雙高速。昆明至重慶的高速鐵路通車，攀枝花至昆明的高鐵通車（至深圳高鐵 至少在建設(shè)中） 還有完工的泛亞鐵路。滇中引水工程完工，制約云南幾個(gè)重要城市的缺水問題解決。其實(shí)還有很多，就不一一列舉了。

我認(rèn)為與GDP同步，漲：成本大漲、省外養(yǎng)老需要大。不漲：國家大環(huán)境、60/70后老了、年輕人流出嚴(yán)重、昆明百姓腰包空了、二手房難漲。