這段時(shí)間，自如風(fēng)波不斷。
2022年6月15日，多家媒體報(bào)道，近日北京市通州區(qū)人民法院審理一起勞動(dòng)爭議案件?！白匀鐔T工起訴公司單方調(diào)崗降薪”一案得到審理，被告北京自如生活企業(yè)管理有限公司（下稱“自如”）向原告馬某某支付解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等共計(jì)118072元。
而在6天前，自如裁員一事曾傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。6月9日，36氪報(bào)道稱，長租公寓行業(yè)巨頭自如開啟大規(guī)模裁員，裁員比例約20%，涵蓋互聯(lián)網(wǎng)營銷、運(yùn)營管理、品質(zhì)、設(shè)計(jì)等部門。除一線業(yè)務(wù)部門，自如總部中后臺(tái)及職能部門已經(jīng)不到4000人。
同時(shí)，多家媒體報(bào)道稱，此前多地用戶曾在社交平臺(tái)上曝光自如趁疫情期間上漲房租，在包括北京、上海等多地租客房租被通知上漲，漲價(jià)的幅度達(dá)到了10%甚至超過20%。
針對(duì)裁員和租金漲價(jià)一事，自如方面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，裁員消息不實(shí)。自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期自如僅對(duì)個(gè)別部門進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整，同時(shí)一直在加大服務(wù)客戶和業(yè)主的管家團(tuán)隊(duì)的招聘，為業(yè)主和客戶提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
而租金方面，自如方面表示，個(gè)別租客租金異常波動(dòng)情況主要原因可能是，大部分業(yè)主委托協(xié)議中含有“租金逐年按照一定幅度遞增”的約定，以及個(gè)別房源在續(xù)約時(shí)確實(shí)可能因?yàn)闃I(yè)主重新簽訂合約、租客前期參與了優(yōu)惠活動(dòng)、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導(dǎo)致漲幅超過平均水平，讓租客對(duì)漲幅的感受較為強(qiáng)烈。
對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示，由于北京、上海等地均受到疫情影響較為嚴(yán)重，長租公寓機(jī)構(gòu)不可避免的面臨空置率上升、出租難度增大等現(xiàn)狀，經(jīng)營壓力增大。在這樣的情況下，企業(yè)通常會(huì)選擇將成本轉(zhuǎn)移至房租上，使得租金出現(xiàn)逆勢上漲的狀況。與此同時(shí)，裁員現(xiàn)象或更加印證了企業(yè)經(jīng)營壓力的增加，裁員更多為迫不得已之舉，但也是降低經(jīng)營成本的舉措之一。
裁員、漲價(jià)，種種行為，或暗示了自如目前艱難的處境。
燒錢的線下門店
“我也‘畢業(yè)’了?！睂?duì)于自如前員工田田來說，6月9日是“突然”的一天。這一天，他被通知了裁員，“第二天就辦好了相關(guān)手續(xù)，下家也沒找好呢?！?/p>
田田告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司具體裁了多少人不確定，但其所在部門，除他本人之外，還有不少人被裁。
同時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者在小紅書、脈脈等社交平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，有不少人發(fā)布消息稱，自己已被自如裁員。其中一位自如員工發(fā)帖稱，上午通知裁員，在沒有達(dá)成一致的情況下，下午就關(guān)閉員工系統(tǒng)權(quán)限，并告知員工可以走了。
作為長租公寓行業(yè)領(lǐng)頭羊，自如如今為何走入裁員的境地？在一位接近自如的知情人士看來，裁員背后，是自如的現(xiàn)金流承壓。據(jù)該知情人士透露，2022年以來，自如拓展的線下門店在持續(xù)“燒錢”。
他告訴時(shí)代周報(bào)記者，自如30%以上的客源來自于鏈家，“自如內(nèi)部沒有諸如鏈家一樣比較接地氣的經(jīng)紀(jì)人，因此收房成了較大問題，這種背景之下，自如較為依賴鏈家房源，鏈家每年要從自如收取超過1億元的費(fèi)用?！备鶕?jù)2022年4月貝殼在收購圣都家裝時(shí)披露的關(guān)聯(lián)公司自如集團(tuán)的業(yè)績，2019-2021年，自如向貝殼貢獻(xiàn)了3.09億元、1.28億元和1.58億元。
上述知情人士還向時(shí)代周報(bào)記者表示，為了擺脫鏈家的桎梏，自如從2022年初開始鋪陳線下門店，意圖通過此舉解決房源問題。2022年3月19日，自如北京首家門店——團(tuán)結(jié)湖門店正式開業(yè)。據(jù)悉，該門店選址的北京團(tuán)結(jié)湖地區(qū)，因坐擁10號(hào)線、6號(hào)線兩大核心通勤線，輻射國貿(mào)、三里屯等重要辦公區(qū)，成為眾多白領(lǐng)租房族的首選地。
同時(shí)，自如方面稱，未來自如將依托團(tuán)結(jié)湖門店的探索經(jīng)驗(yàn)，逐步實(shí)現(xiàn)門店網(wǎng)絡(luò)對(duì)北京重點(diǎn)區(qū)域的全覆蓋，更方便地為業(yè)主、租客解決問題。
“自如對(duì)于線下門店的投入很大，裝修和租金都是大頭?！睋?jù)上述知情人士所說，自如線下門店對(duì)選址要求很高，基本都位于交通便利、房源較多的地段，這樣的門店本身租金就較高；同時(shí)，自如的線下門店屬于重裝修，其出租房源的裝修樣本基本要在門店呈現(xiàn)出來，而且此前裝修還用普通的板材，但如今裝修升級(jí)后，產(chǎn)品基本都要求具有知名度的家居品牌，而這無疑在一定程度上加重了自如的現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。
此外，自如還面臨著沒有新錢入賬的窘境。
2018年1月，自如宣布完成40億元A輪融資，估值200億元。這是當(dāng)時(shí)中國長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。彼時(shí)，長租行業(yè)形勢一片大好，另有蛋殼公寓、青客公寓接連上市。
但隨著熱度褪去，諸多長租公寓接連爆雷，曾經(jīng)炙手可熱的長租公寓在資本市場不再受到青睞。自如的最近一輪融資，發(fā)生在2020年3月，軟銀愿景基金投資了10億美元。此后，自如再無披露新的融資進(jìn)展。
轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)遇阻
裁員只是將自如面臨的問題擺在了桌面上，而此前看似平靜的水面之下，實(shí)則早已暗流涌動(dòng)。這背后，直指自如的經(jīng)營模式問題。
一直以來，自如的運(yùn)營模式都是傳統(tǒng)的包租模式（重資產(chǎn)），即收房-裝修-出租-管家售后。業(yè)主以一定的價(jià)格全權(quán)將房屋委托給自如，由自如自行出資裝修，再由自如重新定價(jià)出租給房客，自如從中收取差價(jià)以及提供增值服務(wù)費(fèi)用。
針對(duì)該種模式，景暉智庫創(chuàng)辦人胡景暉向時(shí)代周報(bào)記者表示，傳統(tǒng)包租模式前期投入需要通過3-5年的溢價(jià)逐步回收，投入大，回報(bào)周期長。
在關(guān)榮雪看來，近幾年疫情催化下，長租公寓商業(yè)模式的脆弱性加速暴露，企業(yè)資金承壓，經(jīng)營模式逐漸由重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，以往的重資產(chǎn)模式下，自如既要承擔(dān)房屋的裝修、裝配費(fèi)用，又要?jiǎng)傂詢陡斗孔?，市場變?dòng)之下，這條路已然不太適合了。
為了“節(jié)流”，2021年，自如推出名為“增益租”的新項(xiàng)目（輕資產(chǎn)），即業(yè)主方出錢選擇自如進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，裝修好的房間由業(yè)主與自如根據(jù)市場商定出租價(jià)格，此后無論房屋是否出租，自如都會(huì)向業(yè)主提供8成左右的保底收入，如市場持續(xù)向好，超額收益部分還會(huì)與業(yè)主分成。也就是，業(yè)主的收益有保底且無封頂，即自如所稱“有保底不封頂”。
按照自如的話來說，自如增益租模式的領(lǐng)先性在于其三大核心，即無差價(jià)、無空置期和收益有保底不封頂。
自如董事長、CEO熊林曾在2022年自如內(nèi)部全員會(huì)議上表示,在出租過程中，無論市場如何變動(dòng)，自如都將向業(yè)主提供80%- 90%保底收益,而隨著業(yè)主委托時(shí)間增加，收益也將持續(xù)穩(wěn)定提高。
“這等于將裝修的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給房東，其實(shí)就是為了節(jié)省成本?！鄙鲜鲋槿耸肯驎r(shí)代周報(bào)記者說道。事實(shí)上，不僅是轉(zhuǎn)嫁裝修費(fèi)用，據(jù)另一知情人士透露，自如提供的裝修服務(wù)實(shí)際上是賺錢的，毛利大概在30%左右，“自如的裝修服務(wù)是提供菜單選項(xiàng)，比如說1200元/平方米、1500元/平方米、1800元/平方米，很多業(yè)主出租房屋時(shí)希望簡裝簡配，但可能菜單中并沒有更為低廉的裝修費(fèi)用選項(xiàng)。”
正因此，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑增益租的效果。胡景暉向時(shí)代周報(bào)記者表示，增益租模式的推出，使自如失去了其最大的優(yōu)勢，據(jù)他了解，目前增益租的進(jìn)展不甚理想，“雖然會(huì)有一部分業(yè)主接受這個(gè)模式，但自如原來最大的優(yōu)勢是在提供裝修的同時(shí)，還能做到剛性兌付，如果都做不到的話，那么業(yè)主選擇自如的理由是什么呢？”
此外，增益租還帶來了租金上漲的困擾。
在上述接近自如的知情人士看來，正是“收益有保底無封頂”致使租金上漲。他向時(shí)代周報(bào)記者說道，隨著上海、北京等地疫情的持續(xù)，導(dǎo)致空置率上升，房子空好幾個(gè)月，連續(xù)幾個(gè)月房東只能收到保底收益，在此情況下，房東認(rèn)為增益租的收益還不如之前的包租模式，所以決定提高房租。
同時(shí)，自如曾多次回應(yīng)表示，大部分業(yè)主在委托協(xié)議中會(huì)約定租金逐年按照一定增幅遞增。“多種因素疊加，房租的漲幅就不可控了?！鄙鲜鼋咏匀绲闹槿耸勘硎?。
在業(yè)內(nèi)人士看來，業(yè)主不買單，租金漲幅不可控，“增益租”模式面臨較大危機(jī)，自如的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型稍顯不順利。
盈利難，行業(yè)或?qū)⑹湛s
無論是漲租，還是裁員，均折射出自如的經(jīng)營壓力。而自如的困境，也正是當(dāng)前長租公寓行業(yè)共同面臨的難題。
一直以來，盈利難、現(xiàn)金流緊張是長租公寓行業(yè)普遍存在的痛點(diǎn)。疫情以來，出租率降低，空置率居高不下，利潤空間變小，使得原本就現(xiàn)金緊張的長租公寓雪上加霜。
“長租公寓和資本市場講故事，是有假設(shè)前提的，即大城市的租賃人口增加、默認(rèn)租金每年漲10%，要不然這個(gè)賬是算不過來的。”胡景暉表示，但誰都沒想到長租公寓行業(yè)受到了經(jīng)濟(jì)增速放緩、疫情失業(yè)、政府強(qiáng)管控的影響，這導(dǎo)致長租公寓的商業(yè)模式受到很大沖擊。
同時(shí)，胡景暉認(rèn)為，從土地供應(yīng)到減稅降費(fèi)，大部分政策性優(yōu)惠都指向了保障性租賃住房，而市場化租賃住房并沒有得到太多政策的紅利。
不僅如此，胡景暉還指出，很多城市要求保障性租賃住房租金比同地段同品質(zhì)的市場化租賃租房低15%-20%，“這完全把政策紅利對(duì)沖掉了。”胡景暉表示，市場化租賃住房在租金方面雖然沒有特別硬性的管控，但整個(gè)行業(yè)處于微利狀態(tài)，導(dǎo)致市場主體缺乏參與的積極性。
此外，2022年5月底，北京市人大常委會(huì)官網(wǎng)信息顯示，《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）已在近日通過審議并正式公布，將從今年9月1日起正式實(shí)施。
《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。
據(jù)公眾號(hào)京房字報(bào)道，目前北京已經(jīng)實(shí)施了這一措施，押金由北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的專用監(jiān)管賬戶來監(jiān)管。上述政策無不意味著，此前長租公寓“高進(jìn)低出”“長收短付”的現(xiàn)象將不復(fù)存在。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，長租公寓運(yùn)營方此前暴雷多和挪用租客押金以及預(yù)付租金有關(guān)，本規(guī)定明確了要求通過第三方專用帳戶托管的方式，最大化規(guī)避可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)于居住環(huán)境的細(xì)化要求，也加大了長租公寓運(yùn)營方的責(zé)任?？傮w來看，長租公寓后續(xù)的運(yùn)營規(guī)范性要求提升明顯，違法的懲處力度加大，后續(xù)行業(yè)預(yù)計(jì)將收縮化。
（應(yīng)受訪者要求，田田為化名）
