法拍是個(gè)坑，誰買誰進(jìn)坑。

我的一個(gè)成都哥們，在四年前，也就是18年夏天，在成都雙流區(qū)買了一套低價(jià)的法拍房。注意，這套法拍房當(dāng)時(shí)市值大概110多萬，但我朋友實(shí)際拍賣下來花了近70萬就入手了。

剛開始，我朋友真的挺高興，以為撿了漏，得了一個(gè)大便宜，誰知道時(shí)間已經(jīng)過去了四年，這套法拍房我朋友依然還沒住進(jìn)去一天。

但這套法拍房每月貸款，我朋友現(xiàn)在還是供起的。

說起這套法拍房，我朋友心理是既憤怒又懊悔，又無助…

他曾經(jīng)跟我說過：哥們，你知道嗎，為了買這套房子，我家?guī)缀跻呀?jīng)砸鍋賣鐵，傾盡所有，可是我現(xiàn)在拿著房本卻連房門都進(jìn)不去，我該怎么辦？

你知道嗎？我到現(xiàn)在還在成都租房子住，明明自己花的錢買的房子，現(xiàn)在卻住不去，我…我真的不知道怎么辦了。

打官司，四年了，已經(jīng)耗費(fèi)了我所有的精力，我現(xiàn)在真的沒力氣了。官司雖然贏了，也多次申請了法院強(qiáng)制執(zhí)行，但是那套房的原主人就是個(gè)潑皮無賴，就是不肯搬走。

你打官司，人家也打官司，人家能耗的起，我能耗的起嗎？我一個(gè)外地人，找誰說理去。

唉，我現(xiàn)在真的后悔，心力憔悴。

我當(dāng)時(shí)還安慰他，哥們，別想太多，放心吧，一切都會好的，畢竟在這個(gè)法治社會，一切依法辦事，這套房終究你會住進(jìn)去的一天。

說起這套法拍房的事，當(dāng)時(shí)我朋友還跟我打過電話，問我借錢。

我記得，18年五月某天，我正在辦公室處理事情。放在桌面的手機(jī)突然響了，我隨手拿起手機(jī)一看，原來是我好朋友。

我于是趕忙接了。

喂，今天吹的什么風(fēng)，怎么突然給我打電話來了，我開玩笑說道。

沒什么，就是找你有事。

有事？你小子，無事不登三寶殿，說吧，有啥事，我能幫你。

于是，我這個(gè)朋友就開口說了，想找我借點(diǎn)錢，不多，也就五萬。

五萬，我想了一下，可以。

但隨即又多問了一句，你借錢干嘛？

就是，我看中了一套房，我想買下來，手里沒那么多錢，哥們，我就想到你了。

喔，原來是這么一回事啊。于是，我跟他說，我晚上回去跟老婆商量一下，過幾天轉(zhuǎn)給你。

當(dāng)時(shí)，我不知道我這哥們買的是法拍房，以為就是普通的商品房。等他買了，我才知道，要不然，當(dāng)時(shí)我也會勸說哥們，買這套房慎重點(diǎn)。

畢竟我對法拍房還是多少知道一點(diǎn)，總感覺法拍房有點(diǎn)不靠譜，里面牽涉到的糾紛有點(diǎn)多，所以我對法拍房多少有點(diǎn)抗拒。

其實(shí)，這套法拍房位置還是可以的，附近有醫(yī)院，學(xué)校，農(nóng)貿(mào)市場，生活配套設(shè)施也相當(dāng)齊全。

房子也不錯(cuò)，三室一廳，有98個(gè)平方?？梢赃@么說，這套房，誰買誰受益。

難就難在，這套房子的原主人，是個(gè)厲害的主，因?yàn)槟承┰?，貸款還不上，最后只能拍賣這套房子。

但人都是有私心的，況且這套房子市值近110多萬，結(jié)果被我朋友以70萬的價(jià)格買走，你說，他能甘心嗎？

然后呢，這套房的原主人就想了個(gè)餿主意，把這套房以每年10000價(jià)格，租給了別人，租期是20年。

但是，我朋友是從法院拍賣網(wǎng)買的，當(dāng)時(shí)了解的信息也不多，也不夠全面，錢也已經(jīng)給了，按道理說，這套房已經(jīng)屬于我朋友了。

但是現(xiàn)在這套房的租戶，就是不肯搬走，還嚷嚷著自己有白紙黑字，有租約，說什么也不搬。

還有，這個(gè)原房主私下找到我朋友，說這套房可以給他，但是有條件，就是補(bǔ)差價(jià)40萬給他，他才肯離開。要不然，你甭想住進(jìn)去。

我朋友自然是不肯了，最后雙方不歡而散。

你說說，這原房主簡直是無賴行為。

我朋友已經(jīng)申請強(qiáng)制執(zhí)行好多次，這原房主就來現(xiàn)場鬧，還搬出自己老父親，一個(gè)近80歲的老頭往房里塞，最后法院也是無奈只能作罷。

所以說，這套房子現(xiàn)在就是個(gè)死結(jié)：朋友想盡管入住，租房以租約沒到期不肯搬，原房主以自己房子賣便宜了，要朋友補(bǔ)差價(jià)，不然就不配合。

說真的，即使最后這套房子屬于我朋友，他也住不安心，這套房子的原主人，據(jù)說在法院拍賣前，已經(jīng)放話，誰買我就鬧誰，報(bào)警也沒用。

所以說，法拍房雖然價(jià)格便宜，但是里面牽涉到的瓜葛太多了，而且法院是沒有業(yè)務(wù)幫助我們處理糾紛的，所以購買之前需要我們自己甄別是否存在糾紛。

當(dāng)然，我不建議大家買法拍房，尤其是剛需家庭。法拍房對于剛需家庭來說，弊大于利，普通老百姓買房最好還是找正規(guī)開發(fā)商，買商品房為宜。

記住一句話，天上掉來的不會是熱乎的餡餅，而是要命的鐵餅！

所以說：法拍房，法拍房，法院只負(fù)責(zé)拍賣，不負(fù)責(zé)售后。

留意法拍房的人，你發(fā)現(xiàn)沒有，法院在拍賣的時(shí)候都會添加一條免責(zé)聲明，如果到時(shí)候有什么問題買受人自行承擔(dān)責(zé)任。

你現(xiàn)在明白為什么市面上法拍房那么便宜，卻很少有人買了：

原因就在于，法拍房雖然便宜，但是后續(xù)太麻煩，產(chǎn)權(quán)不清晰，隱形費(fèi)用多，過戶不容易，耗費(fèi)時(shí)間，精力，最后弄的你一身疲憊，追悔莫及。

當(dāng)然，我不是說法拍房不好。有的法拍房還是值得購買的，那些產(chǎn)權(quán)清晰，沒有過多糾紛的法拍房還是值得入手的，但這要看運(yùn)氣了。

運(yùn)氣好，那就是買的值。運(yùn)氣不好，那就是花錢買罪受。你明白嗎？

看完這篇文章，你對法拍房有什么看法，歡迎在下方評論區(qū)留言討論。[送心]

在法院工作的朋友告訴我，拍賣的房子就算是在便宜也不要去買，誰買誰后悔，也千萬貪小便宜腦子一熱就把房子買了

朋友說像這種拍賣房，法院是只負(fù)責(zé)拍賣，不負(fù)責(zé)售后，在拍賣的時(shí)候都會添加一條免責(zé)聲明，如果到時(shí)候有什么問題自己個(gè)人負(fù)責(zé)

像這種房子其實(shí)大多數(shù)都是本身有問題的，你在買來的時(shí)候不知道房子哪里壞了，也不知道合同租約是怎樣的，更不知道房屋的產(chǎn)稅還有多少，只有你接受手了這一切的問題都變成你個(gè)人的了

朋友說像這種房子最難搞的就是原房主，別以為房子拍賣后就啥都沒問題了，他說像這種房子的主人都是非等閑之輩

如果原房主沒問題的話，房子就不會拍賣了，等房子被拍賣后，很多原房主都會心生暗恨來搗亂，比如來到家里賴著不走，你還拿他沒辦法，警察一來他就走

像我有一個(gè)同事就是貪心買了一個(gè)拍賣房，到買了三個(gè)月，到現(xiàn)在都還沒住進(jìn)去，原先的一家人大吵大鬧，不是哭就是罵，反正就是賴著不肯搬

后面法院的人來了幫忙把他們搬走了，但是等警察一走后，那一家人又回來了，天天在小區(qū)門口堵著朋友，連續(xù)堵了一個(gè)月，報(bào)警也沒用，人家沒做啥違法的事，能拿他們怎樣

最后朋友沒辦法，只能又把房子放到中介公司去拍賣了，朋友說不想著賺錢，只要能早點(diǎn)脫手就可以了

而且最主要的是拍賣房還有許多其他諸多問題，很多人很想靠這個(gè)小賺一筆，低價(jià)買高價(jià)出，想法是不錯(cuò)的，但是事實(shí)上讓你大跌眼鏡

如果你想靠這種方式賺錢還是死了這條心吧，因?yàn)榉ㄅ姆坎豢辖o貸款，你要是沒有那么多錢，又想買一套低價(jià)的法拍房，你去找銀行貸款，銀行很可能不會貸給你，就算肯貸給你也比一般的利息要高，具體的可以百度一下

而且這種房子過戶手續(xù)非常麻煩，要原房主和法院執(zhí)行者三方一同才可以過戶，少一個(gè)都不行，而且最主要的是稅比普通房子還要貴

你沒看錯(cuò)，比普通房子的購置稅還要貴，我之前看過一個(gè)新聞，有個(gè)人花了三百萬買一個(gè)法拍房，單單稅就有80萬

有些法拍房還要繳納土地出納金，這又是一筆不小的費(fèi)用，還有就是你在拍賣時(shí)繳的保證金也是不能退的，這又是一筆錢

還有就是原房主在這座房子欠的各種費(fèi)用，在你買來之后，也通通變成你的了，當(dāng)然了，在你買的時(shí)候肯定是沒有人告訴你的

像現(xiàn)在市面上大多數(shù)的法拍房基本上都是預(yù)定的了，等你接手的都是一些最爛的了，你想一下，那么好的房子，價(jià)格又那么便宜，會論到你嗎？

法拍房只適合兩種人，一種有錢有勢的，一種是啥都沒有的窮人，有錢人靠這個(gè)賺差價(jià)，低價(jià)收高價(jià)出，沒錢的總以為撿了一個(gè)大便宜，也拼了命的想把房子拿下

最后說一下，如果真想買這種房子，一定要找個(gè)懂行的人來幫你，在買之前先搞清楚房子的債務(wù)情況，產(chǎn)權(quán)明細(xì)，房子有沒有二次抵押，土地出讓，租約，房子的各種稅費(fèi)，過戶問題，能不能騰空入住等等各種問題

就像我前面說的，法院只管賣不管售后，千萬別以為自己撿了一個(gè)大漏洋洋得意，殊不知，你才是人家的大漏……

“為了買這套法拍房，我已經(jīng)傾盡所有，父母現(xiàn)在還在親戚家住著，可是我拿著房本卻連新房的房門都進(jìn)不去，我該怎么辦？”北漂小伙無奈地傾訴著，眼神里盡是傷感。

北漂小伙小楊花了68萬元購買了成都雙流一套價(jià)值100萬元的法拍房，可是這套房卻成了他的噩夢，他明明有房，卻成了無家可歸的人，談起這套房子，他心里是既憤怒又懊悔。

2019年，來自四川德陽的小楊已經(jīng)32歲了，他的家境并不富裕，父母一直借住在成都的親戚家中，他做夢都想擁有一套屬于自己的房子，因?yàn)槟且饬x著家，他也不想再讓年邁的父母再過寄人籬下的日子，于是，他有了在成都買房子的想法，畢竟父母在成都，眼下解決父母住房的實(shí)際需求才是最重要的。

可是，他通過各個(gè)渠道了解后，才發(fā)現(xiàn)成都早在2016年就實(shí)行了限購政策，而他，根本不具備購房資格，正當(dāng)他失望的時(shí)候，他的一個(gè)親戚告訴他，自己最近剛好在雙流購買了一個(gè)法拍房，法拍房并不在限購的范圍，讓他自己去了解一下法拍房。

所謂法拍房，指的是原房主因?yàn)榉N種原因無力償還債權(quán)人的款項(xiàng)，被債權(quán)人起訴后，經(jīng)法院審理，該債務(wù)人名下房產(chǎn)被法院查封后，再由法院強(qiáng)制執(zhí)行以拍賣變現(xiàn)償還債權(quán)人資金，這種背景下允許交易的房子就稱之為法拍房。

由于法拍房不限購，這令小楊非常心動(dòng)，同時(shí)也是他唯一的選擇，加上他手上資金不足，僅有20萬存款，按照他的設(shè)想，首付三成的情況下，以他的經(jīng)濟(jì)能力，他最多能承受購買總價(jià)70萬左右的房子，所以他一直都是以70萬元能成交的標(biāo)準(zhǔn)去尋找房子。

小楊的工作在北京，他只能通過網(wǎng)絡(luò)渠道查看合適的法拍房。

功夫不負(fù)有心人，經(jīng)過一番篩選，小楊終于看中了一套法拍房，并于2019年7月，以68萬元的價(jià)格成功買下成都雙流某小區(qū)一套價(jià)值100多萬的房子。

這套房子是由崇州市人民法院進(jìn)行拍賣處理的，購買完成后，法院也積極配合為小楊辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。

小楊因?yàn)樵诒本┕ぷ?，這套法拍房除了在網(wǎng)絡(luò)上看過房子的圖片，他并沒有到現(xiàn)場去看過，而且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上也備注了這樣一句話：有租賃，詳見附件租賃合同。

買了房子后的小楊心里的激動(dòng)和興奮無以言表，他終于有了屬于自己的家，可是，還沒等他反應(yīng)過來，一件事讓他瞬間后悔買了這房子。

小楊拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，第一時(shí)間來到了法拍房前，打算看一看自己的房子，可是，無論他怎么敲門，里面都無人應(yīng)答。

他開始以為是沒人在家，又去了多次，可是，他發(fā)現(xiàn)家里是有人的，只是租客連門都不肯開。

無奈之下，小楊帶著代理律師來到了物業(yè)管理處，卻被告知該套房子并沒有欠交物業(yè)費(fèi)，并且得知該房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)一直由一位住在隔壁小區(qū)的77歲老人負(fù)責(zé)繳納，而收款收據(jù)上的署名卻一直顯示為原房主周某。

這位老人明明有住處，卻為什么一直霸占著小楊的房子，這到底是為什么呢？

帶著疑問，小楊和律師又來到了新房子門前，可是，無論他們說什么，里面的人不但不開門，還拒絕做一切的溝通，躲在里面仿佛空氣般避而不見。

他們只好找來了片區(qū)民警協(xié)助，可是民警也無法敲開這套房子的大門。

為了把事情查清楚，民警撥通了原房主周某的電話，周某的話讓在場的人大吃一驚。

她表示，這套房子早在2014年就已經(jīng)出租出去了，而且租期長達(dá)19年之久。

這套房產(chǎn)的租賃合同顯示，簽約時(shí)間為2014年，出租方是原房主周某，承租方是那位老太太，而2014年當(dāng)年，這位老太太已經(jīng)達(dá)到了72歲的高齡，租期卻簽訂了19年之久，不禁令人大感疑惑。

根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

除了租期長，租金也讓人大吃一驚，根據(jù)他們的租賃合同顯示，雙方約定每年的租金為3.6萬元，而承租的老太太已經(jīng)提前以“以債抵租”的方式，付清了19年的租金，共計(jì)68.4萬元。

小楊簡直不敢相信自己的眼睛，他私下查了下2014年雙流的房價(jià)，當(dāng)時(shí)也不過是四五千塊錢一平米罷了，而68.4萬元的價(jià)格，完全足以支付該套房產(chǎn)的全款，而老太太卻僅僅是以這筆巨款支付了19年的租金，未免太不符合常理了。

在租賃合同的副頁，小楊還看到了一張借條，顯示原房主周某向羅某（租客老太太）借款68.4萬元，用于成都某公司的經(jīng)營。

順藤摸瓜下，該公司員工承認(rèn)，羅某就是周某的母親，周某實(shí)際上就是該公司的股東之一。

看到這，小楊心里起了寒意，他大膽推斷：為了對抗法院對該房產(chǎn)的拍賣，周某存在惡意租賃，周某身為公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理，對公司的財(cái)務(wù)狀況自然非常了解，他們公司對外貸款了兩千多萬，而她卻選擇了抵押該套房產(chǎn)，對于房子的最終結(jié)果，她顯然是心里有數(shù)的，她知道最后房子肯定面臨著拍賣，而買賣房產(chǎn)有個(gè)規(guī)定，就是：買賣不破租賃。

根據(jù)我國《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

買賣不破租賃也就是說：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以自己成為租賃物的所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，并要求承租人返還租賃物。

顯然，周某在打法律的擦邊球，她就是通過把房子長期租賃給自己的母親，以此來保全自己的房子。

小楊還查詢到，網(wǎng)上公開的周某單單是失信記錄就有十幾條之多，是資深老賴。

小楊為了保障自己的權(quán)益，他于2019年10月份的一天晚上，再次來到了小區(qū)樓下，打算為自己討個(gè)說法。

巧的是，他居然在樓下遇到了原房東周某。

提起這個(gè)房子，周某也有滿腹委屈，她提出，她這套房子市值140多萬，而小楊僅僅68萬就成功購買了她的房子，而且還辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，她認(rèn)為中間有疑問，而且她還說，在房子拍賣前，她已經(jīng)向法院遞交了《執(zhí)行異議申請書》，但法院還沒有給她答復(fù)就拍賣了她的房子，她認(rèn)為不合理，另外，她還提出，小楊在明知道該房產(chǎn)存在租賃關(guān)系，還是選擇低價(jià)購買了房子，現(xiàn)在卻想通過一些方式否認(rèn)租賃關(guān)系，她難以接受，她希望小楊可以遵循租賃合同，對于其他的事項(xiàng)，她不再回應(yīng)。

對于周某提出的《執(zhí)行異議申請》未回復(fù)一事，崇州人民法院的法官也做了解釋：

房產(chǎn)在拍賣之前已經(jīng)對房屋的瑕疵進(jìn)行了公示，當(dāng)時(shí)的市場估價(jià)為120多萬，法院按正常程序，按有關(guān)規(guī)定降價(jià)30%作為一拍的保留價(jià)，流標(biāo)后又降價(jià)了20%，所以拍賣行為是合法合規(guī)的。

該套法拍房第一次拍賣定價(jià)85萬，由于無人參與競標(biāo)，再次降價(jià)為68萬元，所以是符合規(guī)定的，而小楊是唯一參與競拍的人。

接到周某遞交的執(zhí)行異議后，法院一直在給周某打電話，可是周某一直不接電話，拒絕溝通。

她作為被執(zhí)行人提出執(zhí)行異議，法院有著比較嚴(yán)格的規(guī)定，而周某并不符合規(guī)定。

法官解釋：如果買受人認(rèn)為該租賃關(guān)系是偽造的，他可以通過訴訟等法律程序來解決問題，但如果租賃關(guān)系是合法的，買受人也需要遵守其租賃協(xié)議，若租賃合同是不合法的，周某則涉嫌制造虛假證據(jù)對抗法院執(zhí)行。

更加狗血的是，小楊拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后才發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)僅為50年，如果19年的租賃關(guān)系成立，他最早也要2033年才能入住，而產(chǎn)權(quán)只剩下了17年。

現(xiàn)在，他不但無家可歸，還要面臨每個(gè)月五千元的房貸，他欲哭無淚，不過，他已經(jīng)向法院起訴了周某。

本來買賣不破租賃的目的是為了保護(hù)承租方不受到買賣雙方的影響導(dǎo)致無辜受到牽連，但事實(shí)上，這對于買受人是非常不公平的，畢竟人這一輩子，也就能買得起一套兩套房子，若傾盡所有買了一套房卻住不進(jìn)去，未免讓人太過絕望。

至于后續(xù)的處理結(jié)果，我們無法得知，小楊的遭遇讓我們驚出了一身冷汗，看到這，你們還敢買法拍房嗎？

回到問題：為什么法院拍賣的房子這么便宜，卻很少人買呢？

1、法拍房沒有售后服務(wù)。

法院在拍賣債務(wù)人的房子時(shí)，已經(jīng)對該房產(chǎn)存在的問題進(jìn)行了公示，但是購買后的問題只能靠自己后續(xù)發(fā)現(xiàn)，一旦法拍房交易成功，法院協(xié)助過戶手續(xù)后，對于法院而言，他們的任務(wù)就完成了，如果購買的的法拍房存在租賃關(guān)系，承租方拒絕騰房，或者原房主不愿意騰房，買受人只能自己想辦法解決，法院是不包售后服務(wù)的，有可能面臨有房無法住或者其它難以處理的糾紛，而能解決問題的方法只有重新起訴，而且還不一定會勝訴。

法拍房是沒有交房保證金的，并且不能實(shí)地看房，如果房子內(nèi)部存在質(zhì)量問題，比如墻體開裂，漏水等，也只能自認(rèn)倒霉了。

2、法拍房付款期限短，貸款難。

法拍房要求的付款期限比較短，一般要求付全款，并且5-10日內(nèi)必須到賬，競拍者需要有一定的經(jīng)濟(jì)條件，充分準(zhǔn)備好房款。

如果想要采取按揭的方式購買，則要繳納競買違約金及保證金，很多銀行都不會接受法拍房的貸款申請，哪怕是接受了，放款也需要時(shí)間，如果因?yàn)殂y行按揭貸款放款不及時(shí)，導(dǎo)致無法在約定時(shí)間內(nèi)支付法拍房的購房款，繳納的違約金及保證金不予退還，還有可能要賠償因重新拍賣造成的損失。

3、可能會淪為接盤俠。

疫情的影響下，有一些人的收入銳減，于是產(chǎn)生了大量的法拍房，這種法拍房的背景比較單純，還是可以入手的，但是，好的房子往往在網(wǎng)上還沒掛熱乎就已經(jīng)被消息靈通的土豪全款秒清，而剩下來的一般都是有疑難雜癥的房子，能成為老賴的原房主都不簡單，一旦接手，可能淪為接盤俠，不旦住不進(jìn)去，賣不出去，還會蒙受損失。

4、法拍房的隱形費(fèi)用多。

法院對房子價(jià)值的認(rèn)可來自于市場評估，而該房子如果有拖欠物業(yè)費(fèi)，水電燃?xì)赓M(fèi)，甚至于稅費(fèi)，他們是不管的，一旦購入，意義著這些費(fèi)用都將由買受人承擔(dān)。

5、產(chǎn)權(quán)不清晰。

能讓自己的房子成為法拍房的人，多多少少都會有一些民間借貸，有些業(yè)主會將房子進(jìn)行二次抵押，如果購入了這套產(chǎn)權(quán)有爭議的房子，無疑是自找麻煩，甚至有一些房子是違建或小產(chǎn)權(quán)房，連過戶都不可能實(shí)現(xiàn)，所以一定要查清楚再?zèng)Q定拍不拍。

6、無法入戶。

法院并不會幫買受人查詢此房產(chǎn)里有沒有掛靠戶口，如果買受人將來想遷入戶口讓孩子上學(xué)，而原房主遲遲不肯配合遷出，對于買受人來說，也是非常麻煩的事。

法拍房又有什么優(yōu)勢呢？

1、不限購。

很多城市對法拍房是不限購的，剛需族想要擁有一個(gè)家，但又沒有購房的資格，那么，法拍房就能很好地解決這個(gè)問題，因?yàn)樗辉谙拶彿秶鷥?nèi)。

有一些投資者的眼光很好，有良好的渠道可以購買到優(yōu)質(zhì)的法拍房，而法拍房本來就低于市場價(jià)三成以上，他們以低價(jià)購入，再高價(jià)出售，對于他們而言，也是不錯(cuò)的投資方向。

2、價(jià)格低。

法拍房在競標(biāo)前往往已經(jīng)打了七折，而且無需支付拍賣服務(wù)費(fèi)，對于手上錢不夠又想買房子的剛需來說，排除不確定的因素，還是不錯(cuò)的選擇。

結(jié)語：

法拍房對于我們普通老百姓來說，其實(shí)是弊大于利的，如果經(jīng)濟(jì)上允許，還是老老實(shí)實(shí)去買個(gè)清清白白的房子吧，畢竟房子意味著家，是幸福安定的象征。

買房是大事，如果想要選擇法拍房，一定要注意法院公示的細(xì)節(jié)問題，如果存在有存續(xù)的租賃關(guān)系或者未解除抵押、未取得房產(chǎn)證的情況，最好還是不要參與競拍，再者就是到此房產(chǎn)處實(shí)地走訪，多方位了解清楚再做決定。

在法拍房公司工作的朋友告訴我，法拍房比正常房價(jià)低了十幾萬，低廉的價(jià)格卻很少有人購買，主要是有4大貓膩，讓我們深陷糾紛的泥潭！

房子是每個(gè)人都想擁有了港灣，城市中高昂的房價(jià)讓許多人望而止步，許多人為了能在城市落腳，不得不掏空家里的六個(gè)錢包。

但是有時(shí)候房價(jià)根本不是六個(gè)錢包所能抵御的，為了能擁有自己的一套房子，年輕人在結(jié)婚的時(shí)候不得不背上30年的貸款。

而背上房貸后生活質(zhì)量也就極限下降，輕一點(diǎn)會導(dǎo)致我們壓力過大，重一點(diǎn)會導(dǎo)致無法負(fù)擔(dān)房貸而變成法拍房。

而最近隨著全國疫情的逐漸擴(kuò)散，有些城市中為了抑制疫情的爆發(fā)，會采用比較極端的停工停產(chǎn)來保證疫情不擴(kuò)散。

但是這種方式雖然有效抑制了疫情，也讓許多背負(fù)昂昂房貸的年輕人最終難以承受，最終讓自己名下的房產(chǎn)變成了法拍房。

就以我居住的鄭州為例，僅在2021年的9月上半年，法拍房的數(shù)據(jù)已經(jīng)在2.7萬套左右，而在2022年截止到3月9號，法拍房的數(shù)量已經(jīng)增長到5.13萬套！

而讓人更加匪夷所思的是，這還只是一家法拍房網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)，要知道正規(guī)的法拍房網(wǎng)站可是有六七家的左右！

如果嚴(yán)格算起來，鄭州法拍房將會更多，這對于一個(gè)正在努力還房貸的年輕人，是一個(gè)非常大的打擊。

就在所有身背房貸的人哀鴻遍野時(shí)，勒緊腰帶堅(jiān)決不斷供時(shí)，其中許多手里有一些余錢，想要購房的人看到了商機(jī)。

他們發(fā)現(xiàn)法拍房的價(jià)格，通常會低于市場價(jià)十幾萬左右，如果這時(shí)候去購買法拍房的話，肯定是節(jié)省許多。

但是真實(shí)的數(shù)據(jù)顯示，法拍房每月拍賣得很多，但是購買的人卻沒有多少，這就讓許多有心購買法拍房的人打起了退堂鼓。

難道在購買法拍房時(shí)還有什么貓膩？為什么購買的人如此少？年前我對這個(gè)問題也非常疑惑，正巧我的一個(gè)朋友在法拍房工作。

為了解決我自己的疑問，我特意去詢問了一下我的朋友，當(dāng)朋友聽完我的疑問時(shí)忍不住笑了起來，這時(shí)他告訴我說：

法拍房比正常房價(jià)低了十幾萬，低廉的價(jià)格卻很少有人購買，其實(shí)其中有許多貓膩，但是只要我們提前做好5大要點(diǎn)，就可以完美避免法拍房糾紛的泥潭！

那么法拍房有哪些貓膩？我們想要購買法拍房的人又該如何避免？想要購買法拍房，又要提前做好哪些準(zhǔn)備工作？

現(xiàn)在就讓我來聊一聊這個(gè)問題的答案。

關(guān)于法拍房

法拍房從字面的意思來講，既法院所拍賣的房產(chǎn)，通俗來講就是被法院強(qiáng)制，進(jìn)行回收拍賣的房屋。

法拍房之所以會產(chǎn)生，主要是由購買房產(chǎn)的債權(quán)人，無力履行借款合約，或者無法還清某些債務(wù)。

這個(gè)時(shí)候被債權(quán)人，會經(jīng)過專門的司法程序，向法院進(jìn)行提交申請，當(dāng)法院經(jīng)過審理后發(fā)現(xiàn)債權(quán)人確實(shí)已經(jīng)沒有了償還能力。

這個(gè)時(shí)候如果債權(quán)人名下有自己的房產(chǎn)，那么就會被法院經(jīng)過強(qiáng)制拍賣，拍賣所得的錢款就會償還給被債權(quán)人。

許多時(shí)候由于法拍房的價(jià)格，往往會低于市場價(jià)十幾萬甚至幾十萬，再加上法拍房往往代表了不限購！

這就導(dǎo)致法拍房被某些炒房客當(dāng)做香饃饃，從而引起爭搶，但是自從2021年9月16號開始，由最高人民法院發(fā)布，關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定。

從2022年1月1號起，購買法拍房也將承受限購政策的約束，這一項(xiàng)措施狠狠打擊了炒房客的氣焰，也讓法拍房回歸了正常的市場。

法拍房有哪些貓膩？

前文中我已經(jīng)說明，法拍法的產(chǎn)生也只是因?yàn)閭鶛?quán)人無力償還合約欠款，這才被法院強(qiáng)制拍賣變成了法拍房。

那么房主既然不是心甘情愿被拍賣的，拍賣人在成功購得法拍房時(shí)，必然會碰到各種貓膩，從而導(dǎo)致陷入法拍房的糾紛中。

而法拍房具體會有哪些貓膩，我們又該如何避免？需要通過以下幾點(diǎn)來說明：

第一點(diǎn)：共有產(chǎn)權(quán)房

許多人在購買法拍房時(shí)，第一眼會看到法拍房售賣的價(jià)格，第二眼才會去關(guān)注法拍房能不能過戶的問題。

很多新手從來沒有購買過法拍房，新手下意識認(rèn)為只要是有法院所拍賣的房子，任何手續(xù)是沒有問題的必然是可以合法過戶的。

但其實(shí)這種想法是錯(cuò)誤的，有些法拍房只是因?yàn)榉恐髑穭e人錢財(cái)，被債權(quán)人無法從房主手上討回自己的損失，最終經(jīng)過請求法院這才拍賣的房子。

所以有些時(shí)候這種房屋，并不一定擁有合法的權(quán)益，也無法保證購買人的合法權(quán)益，而這里邊最嚴(yán)重的就是共有產(chǎn)權(quán)房！

所謂的共有產(chǎn)權(quán)房，就是在一個(gè)房產(chǎn)證上寫了兩個(gè)人的名字，就比如我們現(xiàn)在結(jié)婚時(shí)，房產(chǎn)證上一般會寫上男女夫妻的名字。

而現(xiàn)在是文明社會社會，不可能夫妻雙方同時(shí)欠款，所以他只可能是男或女一方欠錢，這個(gè)時(shí)候所拍賣的房子，也只是其中一個(gè)人的份額，并不包含整個(gè)房產(chǎn)所有權(quán)。

第二點(diǎn)：有租賃合同的法拍房

許多人在購買法拍房時(shí)，并沒有仔細(xì)做過房產(chǎn)背景調(diào)查，對于這個(gè)被拍賣的法拍房，有沒有別的糾紛并不了解就毅然選擇拍賣。

這樣做最終的后果是無法進(jìn)入法拍房，而法院所拍賣的法拍房。也只是拍賣房主的個(gè)人產(chǎn)權(quán)，如果在房屋里有長期租約合同。

或者是這所房子，在之前已經(jīng)被用于抵債合同的，這些糾紛法院是沒有權(quán)利進(jìn)行處理的，法院只有權(quán)利拍賣房主本人的產(chǎn)權(quán)。

第三點(diǎn)：小產(chǎn)權(quán)房

目前我們所謂的城市的前身，是由一個(gè)個(gè)之前的小村莊慢慢發(fā)展起來的，當(dāng)城市的概念沒有形成時(shí)，整個(gè)原先城市的土地上也只是一個(gè)個(gè)的村民。

而小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上所建設(shè)的房屋，并沒有辦理相關(guān)證件，在建房初期也沒有繳納土地出讓金的費(fèi)用。

這種房屋產(chǎn)權(quán)，也不是由國家專門的房管部門所頒發(fā)的，而是由當(dāng)時(shí)的鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，這種房屋出賣時(shí)，往往購買人只有一個(gè)賣房者的合同和鄉(xiāng)政府所蓋的印章。

雖然這種小產(chǎn)權(quán)房并沒有房產(chǎn)證，但是并不能阻止法院對它進(jìn)行拍賣，法院也只是進(jìn)行拍賣，對于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛問題并不會過多干預(yù)。

第四點(diǎn)：房子已經(jīng)被人占據(jù)

這一點(diǎn)有時(shí)候確實(shí)無可奈何，當(dāng)我們開開心心地避免了以上三個(gè)問題，成功拿到房產(chǎn)證時(shí)，也已經(jīng)通過法院辦理了正規(guī)的房產(chǎn)證。

等到我們拿著鑰匙來到我們的房屋地址時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被某些人占據(jù)，而占據(jù)房屋的，有可能就是原房主的小孩子或者父母親戚。

由于我們5000年的歷史文化中，無時(shí)無刻不是布滿了對敬老愛幼的思想，這時(shí)候就會產(chǎn)生無法入住的各種糾紛。

當(dāng)我們想尋求法院幫助時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)，法院只是拍賣房屋的平臺，并不會專門協(xié)助我們?nèi)ミM(jìn)行騰房處理。

法拍房究竟能不能貸款？

答案是：可以的！

但是如果我們想通過法拍房貸款購買，需要按照嚴(yán)格的規(guī)定才可以進(jìn)行，首先需要去支持法拍房購買的銀行去重新辦理貸款業(yè)務(wù)。

然后還需要準(zhǔn)備要購買業(yè)主的個(gè)人征信報(bào)告，征信報(bào)告中不能有任何違規(guī)信用的，才可以正常申請下來法拍房貸款。

還需要準(zhǔn)備購買業(yè)主的身份證復(fù)印件等信息，如果可以提前復(fù)印好幾份兒，已做備用。

如何避免陷入法拍房的糾紛中？

以上就是我所說的法拍房為什么會很少有人去購買的原因，但是當(dāng)我們一定要購買法拍房時(shí)，又該如何避免陷入法拍房糾紛的臨潭中呢？

我們只需要嚴(yán)格按照以下幾點(diǎn)來做即可：

1：選擇正規(guī)的法拍網(wǎng)平臺

許多時(shí)候當(dāng)我們想要購買法拍方式，千萬不要隨便去網(wǎng)上進(jìn)行搜索，有些時(shí)候網(wǎng)上的信息并不一定是真實(shí)的。

所以我們在想購買法拍房時(shí)。一定要去正規(guī)的法拍網(wǎng)平臺，為了能夠方便想購買法拍房朋友們操作。

我特意分享一下幾個(gè)正規(guī)的法拍房網(wǎng)站，而這些正規(guī)拍賣網(wǎng)站共分為八種：阿里，京東，北京產(chǎn)權(quán)交易中心，工商銀行融易購，人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)，公拍網(wǎng)，中拍網(wǎng)。

2：提前做背調(diào)

有些時(shí)候許多法拍房其中所有的糾紛，法院并不會去管，而我們作為購買人，如果在不了解所購買法拍房的具體信息時(shí)，貿(mào)然進(jìn)行拍購。

非常有可能在購買時(shí)會陷入各種糾紛中，所以當(dāng)我們想要購買法拍房時(shí)，一定要提前做好法拍房背景的調(diào)查。

主要是調(diào)查法拍房是否有房產(chǎn)證，是否有各種糾紛，是不是有刑事案件，學(xué)期房是不是還有名額等。

3：不可以輕易悔拍

些時(shí)候法拍房雖然便宜，但是在購買法拍房時(shí)，必然會有許多人在加價(jià)購買，其中有時(shí)候會超出我們的心理預(yù)料。

所以在購買法拍房時(shí)，一定要按照自己預(yù)定的心理價(jià)格，千萬不能因?yàn)橛X得超出了自己原有的心理價(jià)格，而進(jìn)行悔拍。

如果你真這樣做的話，就會被沒收在拍賣法拍房之前繳納的保證金，拍賣成功以后，一定要嚴(yán)格按照法院所要求的時(shí)間內(nèi)，把剩余的尾款打入到指定的賬戶。

寫在最后：

所以法拍房不是不可以購買，而是在購買時(shí)特別考驗(yàn)我們作為拍賣人的本身能力，如果一時(shí)沒有做好提前調(diào)查，就會陷入到法拍房的糾紛中。

但是當(dāng)我們提前做好準(zhǔn)備后，遠(yuǎn)低于市場價(jià)十幾萬幾十萬的法拍房還是非常香的，對此你怎么看？歡迎留言討論和轉(zhuǎn)發(fā)。

在法院工作的朋友告訴我，那些為了撿便宜選擇買法拍房的人都是傻子，他因?yàn)樽约簱炝艘粋€(gè)大便宜，殊不知撿的是一個(gè)燙手的地雷?。?/p>

現(xiàn)在的房價(jià)經(jīng)過2015－2016年的暴漲，對于普通人而言實(shí)在太高了，如果沒有父母的支持，靠自己的工資攢錢買房安居樂業(yè)實(shí)在太難了。

所以才會有“六個(gè)錢包”的說法，意思就是小夫妻加上雙方是否父母共同湊錢買房，這不得不說是一種悲哀。

畢竟經(jīng)歷十幾年寒窗苦讀，以為即將走上人生巔峰，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)自己買房結(jié)婚還是要靠父母，甚至一套房子要掏空整個(gè)家庭的家底，對于一些普通家庭的孩子來說實(shí)在是一個(gè)很難接受又不得不接受的現(xiàn)實(shí)。

即使房子這么貴，那么就買便宜的房子，所以安置房、房改房、公寓也成為了很多囊中羞澀年輕人的選擇，但法拍房即使再便宜，也很少有年輕人愿意去購買，這是什么原因呢？

首先我們來聊一下法拍房的優(yōu)勢

1、不限購。

經(jīng)歷了數(shù)輪房價(jià)的暴漲，國家為了限制房價(jià)出臺了很多的限購政策，社保、學(xué)歷、戶籍等等限制了太多想在城市買房人的腳步。

比如作為中國第一大城市的上海，外地人想在上海買房的條件就是:社保繳滿五年+已婚，缺一不可。

也就是說如果你是單身，那么即使有錢也買不了上海的商品房。

而在絕大部分城市，法拍房則都不在限購范圍之內(nèi)，這就給了很多想買房自住或者投資的一個(gè)機(jī)會。但是，也有一些城市對法拍房實(shí)施限購，例如深圳、北京。

2、價(jià)格便宜

老實(shí)說，價(jià)格便宜是法拍房最大的優(yōu)勢，特別是以前的時(shí)候，由于信息不透明，很多人對法拍房有畏懼心理，所以有很多撿漏低價(jià)的機(jī)會。

畢竟法拍房甚至可以以市場價(jià)格的七折起拍，但是，隨著法拍房的不斷普及，現(xiàn)在購買法拍房的人也大有人在，撿漏的機(jī)會也越來越小，但相對商品房而言，法拍房撿漏低價(jià)的機(jī)會依然存在。

3、程序簡單

法拍房完全就是價(jià)高者的，所以只要你的價(jià)格最高，成交的時(shí)間大大縮減，完全可以快速成交，沒有二手房賣家那樣會由于各種變故導(dǎo)致變化多端。

對于一些手里有著大量現(xiàn)金想投資房產(chǎn)的買家來說，特別適合，而且法拍房無需支付拍賣服務(wù)費(fèi)，也是一大優(yōu)勢。

法拍房為什么不能買

既然法拍房價(jià)格便宜、又不限購，那么為什么不建議大家購買法拍房呢？因?yàn)榉ㄅ姆坑幸韵聨状笕秉c(diǎn)，讓大多數(shù)購買者望而卻步。

1、騰空難

法拍房大都是因?yàn)樵恐饔捎谫Y金出現(xiàn)問題導(dǎo)致自己的房產(chǎn)被拍賣，換句話說，大都是迫不得已的原因，否則即使缺錢也完全可以通過房產(chǎn)中介賣房，這樣價(jià)格更高。

所以，當(dāng)你拍下法拍房之后，你就會發(fā)現(xiàn)很可能面臨著原房主或者家中的老人賴著不騰空的局面，讓人頭痛不已，即使你通過法院強(qiáng)制將房主趕走，但房主很可能吧怨恨撒在你身上，整天在小區(qū)纏著你讓你不得安生的人大有人在。

此外有些惡心的房主很可能會和租客補(bǔ)簽10~20年的租賃合同，按照法律規(guī)定，你是必須承認(rèn)這個(gè)合同，買了房子卻給別人住這樣的房子就問你累不累？

2、付款期限短。

法拍房和商品房不一樣的地方就是需要在競拍成功后5日至10日內(nèi)支付全款，所以這對很多人的資金構(gòu)成了很大的壓力。

如果你只有首付款，打算采用按揭貸款方式競買，那么一旦銀行按揭貸款不及時(shí)到賬，會導(dǎo)致競買違約及保證金被沒收，甚至還要承擔(dān)一次拍賣造成的損失。

3、隱藏費(fèi)用多

很多人以為買房只需要購房款就夠了，然而對于法拍房來說很可能根本不夠，因?yàn)楹芏喾ㄅ姆坑捎诜恐髻Y金鏈斷裂，多年的物業(yè)和水電費(fèi)都沒有繳納，而一旦你拍賣下房子，這一切的費(fèi)用都要你來承擔(dān)。

所以，你很可能需要補(bǔ)交稅費(fèi)和支付拖欠的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。拍賣成交后，可能需要額外補(bǔ)交稅費(fèi)，稅率1%-20%，甚至更高的稅費(fèi)，都有可能。

所以，如果你有意競買法拍房，請一定提前了解清楚原產(chǎn)權(quán)人是否有拖欠的水、電、供暖、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用，當(dāng)然事實(shí)上這個(gè)很難打聽得到，所以這是一個(gè)很大的隱患。

寫在最后:

總之，法拍房由于需要資金量大、原房主騰空難以及隱藏費(fèi)用多等缺點(diǎn)讓需求想撿便宜的人望而卻步。

畢竟房子不是白菜，買了還可以再換，對于大部分人來說，房子幾乎是一輩子的事情，所以由不得不重視。

建議大家如果有條件的話，還是優(yōu)先購買商品房，這樣可以省心太多，否則一旦買到有隱患的法拍房，真的是欲哭無淚。

大家怎么看法拍房呢？歡迎下方評論，感謝閱讀！

為什么法院拍賣的房子都那么便宜，卻很少有人愿意買呢？

人民法院將被執(zhí)行人的房子交與“評估公司“予以評估作價(jià)，隨后再交付“拍賣公司“予以公開拍賣(網(wǎng)拍較多)。

拍賣依程序可以允許“流拍”三次。每“流拍”一次，評估價(jià)“下浮”百之二十。如果“流拍”三次后仍然不能成交，申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人“協(xié)商“解決。

人民法院所拍賣的房子并非很“便宜”。主要是因?yàn)椤傲髋摹八隆?/p>

另外一個(gè)更為重要的原因，人民法院執(zhí)行拍賣“標(biāo)的物”時(shí)，有些人害怕或擔(dān)心被執(zhí)行人找“麻煩“。

人民法院執(zhí)行中，被執(zhí)行人不甘心自己的房子被執(zhí)行，在外發(fā)泄怨氣！甚至揚(yáng)言要“報(bào)復(fù)“中“標(biāo)“的購房者。于是乎人民法院拍賣的房子買者寥寥無幾。即使價(jià)格便宜于平均社會房價(jià)，仍然鮮有買主。

買主們皆尋思:何必花錢費(fèi)力買“怨恨”呢？何必他日遭人“報(bào)復(fù)“呢？

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提起法拍房我就來氣，這完全就是一個(gè)坑，男人拍了會沉默，女人拍了會流淚。奉勸那些愛貪便宜的人，面對法拍房時(shí)一定要謹(jǐn)慎，你拍走的可能不是房，而是社會矛盾，這是血的教訓(xùn)。

2015年，準(zhǔn)備在縣城買房的我，聽朋友說法拍房很便宜，于是抱著試一試的心態(tài)，去了解了一下，誰知道讓我撿到了個(gè)大漏，只花了五十萬，就拍到了一套價(jià)值一百萬的精裝法拍房。

當(dāng)時(shí)可把我給高興壞了，想著這套房子至少讓我節(jié)約了四五十萬，真是天上掉餡餅了，就算拍過來我自己不住，把它給賣出去，也能讓我大賺一筆，想想就覺得興奮。

由于當(dāng)時(shí)我手里的錢有限，只有二十多萬，為了能夠拍下這套房子，我又找親戚朋友借了三十來萬，想著只要能把房子給拍下來，一切都好說，畢竟這樣的好事不是天天有。

功夫不負(fù)有心人，我只用五十萬就拍下了這套價(jià)值一百萬的精裝房，親戚朋友知道后都投來了羨慕的目光，能夠遇到這樣的好事，我也覺得自己是不是上輩子做了什么好事，才有這樣好的運(yùn)氣。

然而天有不測風(fēng)云，當(dāng)我興高采烈準(zhǔn)備去收房的時(shí)候，讓我傻眼了，房子里面居然還住著人。了解后得知，原房主因?qū)ν馇废赂呃J，與債權(quán)人簽訂了長達(dá)20年的租賃合同，以抵償債務(wù)。

這可把我給嚇壞了，因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，買賣不破租賃，也就是說，我這法拍房錢是付了，但是要想拿到手卻是一件很麻煩的事，不可能真讓我等20年再來收房吧，關(guān)鍵是我也等不了。

更讓我難以置信的是，債權(quán)人又將房子轉(zhuǎn)租給了他人，而承租人中還有兩位年紀(jì)比較大的老人，這又進(jìn)一步增加了騰空房子的難度，讓我欲哭無淚，追悔莫及。

不過事已至此，為了拿到房子，我也只能通過訴訟來維護(hù)自己的合法權(quán)益，經(jīng)過漫長的調(diào)解、訴訟、執(zhí)行，身心俱疲的我，花了五年的時(shí)間終于勝訴了，這一刻真的淚流滿面。

然而，當(dāng)我拿著鑰匙打開門的那一瞬間，讓我驚掉了下巴，房間里的實(shí)木地板被撬走了，燈具和房門也被拆了，就連水管也被割斷，墻上插座的插板也全被卸下，只留下一個(gè)洞，看著真是慘不忍睹。

我趕緊拿出拍賣公告仔細(xì)研究，發(fā)現(xiàn)上面居然沒有室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容，執(zhí)行法院表示，根據(jù)拍賣公告，執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)僅為房子，不包括室內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)，也就是說這些損失我都要自己一個(gè)人承擔(dān)。

粗略計(jì)算了一下，這套房子如果全部維修，至少也要二三十萬，再加上之前打官司花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力，我非但一點(diǎn)便宜沒占到，反惹了一身麻煩，更是白白浪費(fèi)了幾年的時(shí)間。

但是沒辦法，誰讓我當(dāng)初愛貪便宜，聽了朋友的話，在沒有了解法拍房里面的坑就盲目的拍了下來，要怪也只能怪我咎由自取。這也給我和身邊的朋友敲響了警鐘，法院拍賣的房子就算再便宜，也千萬別輕易入手。

要想弄清楚為什么法院拍賣的的房子都那么便宜，卻很少有人買，我們要先來了解一下什么是法拍房。

所謂法院拍賣的房子，簡稱法拍房，是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。房屋所有人主要是由于債務(wù)違約、擔(dān)保糾紛、逾期貸款、違法犯罪等原因，經(jīng)法院判決后仍不能履行判決義務(wù)的被執(zhí)行人。

從中不難看出，法院之所以會把這些房子拿來拍賣，是有原因的，而我們在沒有了解具體情況的基礎(chǔ)上，就盲目地去拍下這些房產(chǎn)，會有很多矛盾糾紛。

而法院拍賣的房子都那么便宜，卻很少有人買，那是因?yàn)橘徺I的風(fēng)險(xiǎn)太大：

一、法院大多會在司法拍賣公告中寫到“本院不負(fù)責(zé)騰空”，遇公告中有本院不負(fù)責(zé)騰空的房子，大家還是不要參與該房產(chǎn)的拍賣，畢竟這是法院都怕的人。

二、法院在拍賣公告中寫到“不安排看樣”的房子也不建議拍，這說明法院在強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)候無法進(jìn)入房子或者房子實(shí)際有人居住且居住者不同意法官錄像和看樣房。

三、房產(chǎn)已出租，買賣不破租賃，拍賣也不破租賃，可能會在拍得房子后發(fā)現(xiàn)，買來的房子還是有租客的，甚至可能該租客與前房主訂立了幾十年的租房合同，租金都已一次性付清，拍這樣的房子是最不明智的。

四、兇宅，有些法拍房中曾發(fā)生了命案，或兇殺案件，這樣的房子不但住著心里不舒服，而且價(jià)值也會大打折扣，拍至少最好三思而后行。

五、被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)僅指房子不包括室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)的，這類法拍房一旦拍到手，有后悔的時(shí)候，很有可能房屋里面會被拆得面目全非，裝修起來不但費(fèi)勁，而且花錢，得不償失。

寫在最后

不要因?yàn)樨澅阋司偷暨M(jìn)坑里，法拍房只是看著便宜，實(shí)際上一點(diǎn)也不便宜，相反，要是沒有經(jīng)驗(yàn)就去盲目拍下，可能會血本無歸，能不能拿到房子還是一回事，更別說撿漏了。

如果沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識，奉勸大家還是不要抱有僥幸心理，安安心心去買正規(guī)的房子，這些法拍房就算能拍到，也很難處理后續(xù)麻煩，沒有時(shí)間和精力千萬別涉足，因?yàn)閭€(gè)人購買法拍房的風(fēng)險(xiǎn)很大。

法院拍賣的房子雖然便宜不限購，但是這種房子會有很多隱性的糾紛需要處理

1.需要全款

法院拍賣的房產(chǎn)都是需要全款的，有些專門做法拍房的中介公司是可以貸款的，但是要收價(jià)格不等的貸款服務(wù)費(fèi)，而且程序也要復(fù)雜一些，所以全款這個(gè)條件就把大部分人排除在外了。

2.拍賣需要繳納數(shù)額不等的保證金

大家都知道在正式拍賣之前，競拍人是需要將法院要求的保證金打到法院的賬戶里，少則幾萬，多則幾十萬，上百萬，雖然知道的人會覺得沒什么，但是對于沒接觸過這方面的人來說很少會直接將這么多保證金存到法院提供的賬戶的。

3.看房不方便

買房子這么大的事，肯定要看房的，但是一般拍賣的房子都多多少少有點(diǎn)問題，總之來說不好看房，需要預(yù)約和競拍者一起看房，有些甚至看不到房子，對于一般人來說這是很難接受的。

4.法院不保證售后

很多拍賣的房子是由執(zhí)行人居住的，或者是被執(zhí)行人租給別人的，而且簽訂了幾年的租賃協(xié)議，這種情況法院是不負(fù)責(zé)騰退的，所以買到房子還需要自己去協(xié)商處理，這種難免會有糾紛，很可能自己出了錢買了的房子自己很長一段時(shí)間拿不到，而且還要處理糾紛，很多執(zhí)行人可能在外面欠有債務(wù)，很可能債權(quán)人會來房屋找麻煩，讓購買者苦不堪言。

律師表哥告訴我，法院拍賣的房子雖然很便宜，但千萬不要買，否則哭都來不及，太現(xiàn)實(shí)了！

有一天我在跟一位律師表哥聊天，他突然跟我說，拍賣的房子最好不要買，雖然手續(xù)齊全，而且比市面上的便宜，但是買了之后，可能會帶來很多的麻煩事，到時(shí)后悔都來不及啊！

現(xiàn)在的房子是越來越貴，但很多人都是普通的上班族，想要買一套房，可不是那么簡單的，不過，法院拍賣的房子通常要便宜一些，為何卻說買不得呢，很多人都不是希望買到一套便宜的房子嗎？這樣總有一個(gè)容身之所，但知情人表示，事實(shí)遠(yuǎn)沒有我們想的那么簡單

一、法院拍賣的是一些什么房子？

首先，我們必須弄清楚一個(gè)問題，法院拍賣的是一些什么樣的房子，為什么要進(jìn)行拍賣呢？

首先我們比較熟知的就是，一些老賴的房子，比如他向人家借款買了房，但是發(fā)生了糾紛，沒錢還了的。還有一大批房源，是來自金融機(jī)構(gòu)欠款不還的，所以要把房子賣了還債

還有一些是涉及刑事案件被法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)，所以，法院會將其進(jìn)行拍賣處理，這樣的房子也有一定的優(yōu)勢，比如最大的好處就是要比市面上便宜很多，假如100萬的房子，或許七八十萬就能買到，低的甚至50萬就能買到

而且有政策上的優(yōu)惠，比如不限戶口、戶籍、也不限購

總而言之，有很多被拍賣的房子，都是跟銀行產(chǎn)生了糾紛，不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還款，所以銀行可以向法院提出民事訴訟，那么就可以把抵押貸款的房屋進(jìn)行拍賣，以此來償還銀行的欠款

在民間也會產(chǎn)生這種糾紛，比如小明把錢借給了小強(qiáng)，在簽訂協(xié)議的時(shí)候，小強(qiáng)愿意用自己的房子來抵押，但是期限到了，小強(qiáng)沒有能力還款了，或者要強(qiáng)行賴掉這些錢，那么小明也可以向法院申請拍賣他的房子來還清欠款

而且在一些刑事案件中，我們經(jīng)常能看見這樣的判決，就是沒收犯罪分子的全部財(cái)產(chǎn)，那么這就會涉及到房子這樣的不動(dòng)產(chǎn)，但是法院可以依法進(jìn)行拍賣，拍賣得到的錢款為國有

二、法院拍賣的房子為何不要輕易的買？存在哪些弊端？

法院拍賣的房子的確有一些好處，比如最大的實(shí)惠就是價(jià)格便宜，但也存在一些弊端，稍不留神就可能讓你后悔

1、容易產(chǎn)生糾紛

首先第一點(diǎn)就是容易跟房主產(chǎn)生糾紛，因?yàn)橛行┤颂貏e的無賴，比如有的人犯了故意傷害罪，法院判了一個(gè)緩刑加監(jiān)外執(zhí)行，并且賠償兩萬塊，而且給了他一年的期限

但是他依然特別的囂張，見到被害人還要破口大罵，法院的判決他也不積極的執(zhí)行，比如時(shí)間到了，他就是耍賴，不進(jìn)行賠償，然后打電話去問法院，法院的工作人員說，難道他還沒有賠償嗎？

最終還是申請法院出面，他才乖乖的把這些賠償款拿了出來，那么同樣的道理，有一些房子雖然被拍賣了，但是房主可能賴著不搬走，你入住的時(shí)候就會產(chǎn)生糾紛，本來喬遷新居就是非常喜悅的事情，發(fā)生這樣的事情讓人體驗(yàn)很不好，畢竟買房子，可是人生之中的一件大事！

2、增壓你的經(jīng)濟(jì)壓力

雖然說法院拍賣的房子可能要比市面上便宜30%左右，但依然很少有人買，除了怕跟舊的房主發(fā)生糾紛之外，而且經(jīng)濟(jì)壓力也是很大的

因?yàn)榉ㄔ号馁u的房子性質(zhì)，跟市面上正常出售的房子不同，通常來說房子都是可以按揭的，但是法院拍賣的房子需要你一次性付清

本來就是因?yàn)闆]錢才想去買一些便宜的房子，但是讓你一次性拿出那么多錢，又有幾個(gè)人拿的出來呢？即便拿出來了，但是付清房款后也所剩無幾，生活基本沒有了保障

因此，壓力特別大，要是突發(fā)疾病的話，都沒有錢治病了，所以到時(shí)真的是后悔都來不及啊！

3、房產(chǎn)稅比較高

雖然說法院拍賣的房子都比較便宜，但是需要你一次性付清，很多人表示壓力很大，除此之外房產(chǎn)稅也很高，那么壓力就會更大了，房本不滿兩年的還會產(chǎn)生增值稅，公司房的話，企業(yè)增值稅達(dá)到了50%左右

房主在破產(chǎn)前會產(chǎn)生現(xiàn)金流，等到他破產(chǎn)后，房產(chǎn)就會被債主向法院申請拍賣，這個(gè)過程中也會產(chǎn)生一些其他的費(fèi)用，比如土地增值稅、契稅等等，所以產(chǎn)生的房產(chǎn)稅，也是一筆不小的開支

總結(jié)

而且你買了被拍賣的房子，是沒有售后服務(wù)的，過戶完之后，交房產(chǎn)生的糾紛基本就不會管了，如此一來，你也很難在第一時(shí)間入住，如果房子里面還住了房主的父母，那么就更麻煩了，所以人們才會說，法院拍賣的房子最好不要買，因?yàn)檫@些房子基本上都是存在糾紛的，所以如果你買了，人家賴著不走，是非常令人頭疼的

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一、什么是司法拍賣房？

其實(shí)，從字面上來看，也很好理解的，司法就是國家的一種部門，而拍賣房就是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。

也許會有些購房者好奇，我國司法部門是從哪里得到這些需要拍賣的房子？其實(shí)，一般來說，司法拍賣房主要來源有四個(gè)，分別是按揭違約、司法沒收、民間借貸違約、無主房產(chǎn)。

二、司法拍賣房與普通住宅有哪些區(qū)別？

同樣都是房子，而且司法拍賣房也是可以上市交易買賣的，那么問題來了，它和普通住宅有什么區(qū)別？司法拍賣房與普通住宅購買主要差別是在貸款以及稅費(fèi)上。拍賣房收取的稅費(fèi)比例較高，但是房價(jià)低于普通住宅，整體來看房價(jià)還是比較占優(yōu)勢的。

這樣看來，司法拍賣房就一定值得購買了？畢竟從價(jià)格上來看，真的十分地吸引人。但是，拍賣房需三日內(nèi)一次性支付全額房款，辦理貸款手續(xù)較為麻煩，占用資金較多。還有，拍賣房不需要網(wǎng)簽，對于買房人資格不審查，房管部門只負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

三、怎樣避免司法拍賣房風(fēng)險(xiǎn)？

既然司法拍賣房人價(jià)格那么便宜，那么為什么在實(shí)際生活中卻鮮少有人會買呢？其實(shí)，司法拍賣房有著高回報(bào)同時(shí)也存在高風(fēng)險(xiǎn)，因此，在購買前要做好充分的準(zhǔn)備，盡量避免或者減少風(fēng)險(xiǎn)：首先，詳細(xì)閱讀拍賣公告，了解項(xiàng)目情況；其次，了解土地使用權(quán)及過戶風(fēng)險(xiǎn)把握。

最后，既然是需要進(jìn)行拍賣的房子，那么說明該房子的背景以及產(chǎn)權(quán)糾紛也是很多的，因此，在購買時(shí)一定要充分了解拍賣物狀態(tài)及拍賣物是否附有其他債務(wù)、義務(wù)等。