2022年上半年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的階段。在去年市場(chǎng)下行慣性和重點(diǎn)城市遭受疫情二次沖擊作用之下，局部地區(qū)樓市銷售幾乎停滯，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑的速度大大超過(guò)預(yù)期。去年三季度后政策面寬松信號(hào)較為明確，無(wú)論是中央還是地方，都希望今年上半年能夠盡早穩(wěn)住房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)。年初發(fā)布的2022年植信投資研究院房地產(chǎn)報(bào)告中曾指出，今年房地產(chǎn)政策主基調(diào)將偏暖，包括調(diào)整房貸利率、松綁公積金貸款制度、更多城市取消限購(gòu)限售政策等，實(shí)際運(yùn)行情況確實(shí)如此。年報(bào)中曾準(zhǔn)確預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)先抑后穩(wěn)，尤其是二季度可能是今年最困難的階段。

2022年以來(lái)，土地市場(chǎng)延續(xù)著去年的表現(xiàn)。3-5月份疫情沖擊給正在下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)以更大的向下推力。年報(bào)中曾準(zhǔn)確預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)在上半年仍將面臨偏冷的局面。在缺乏足夠資金支持的背景下，大部分房企都對(duì)土拍市場(chǎng)持觀望態(tài)度，即便參與集中拍賣的房企，也有很大一部分按照底價(jià)成交。民營(yíng)房企幾乎告別了土地市場(chǎng)，整體流拍率進(jìn)一步上升，土地購(gòu)置費(fèi)再度負(fù)增長(zhǎng)。由于土地供給的缺少，且三、四線城市土地成交大幅下降，土地成交地價(jià)總體大漲。盡管住房金融寬松政策逐步推出，包括央行調(diào)降LPR、地方商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率，有的城市房貸利率下調(diào)至歷史最低水平，但個(gè)人按揭貸款和房企開發(fā)貸卻出現(xiàn)了大幅下滑，購(gòu)房者信心恢復(fù)需要耐心、能夠滿足信貸要求的房企數(shù)量也比較有限。數(shù)據(jù)顯示，從土地、房產(chǎn)銷售到房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資，上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù)全線回落，房地產(chǎn)投資在歷史上首度將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注。

展望下半年，房地產(chǎn)政策、金融和市場(chǎng)將出現(xiàn)一系列積極變化。

隨著疫情因素的逐步褪去，房地產(chǎn)寬松政策將進(jìn)一步拓展并落地見(jiàn)效。政治局會(huì)議也明確表達(dá)了要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。為了房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”，下半年政策首要發(fā)力點(diǎn)在于激活購(gòu)房需求，包括剛性和改善性需求，各地“因城施策”、群策群力。

下半年金融環(huán)境將進(jìn)一步改善。房貸利率存在進(jìn)一步下調(diào)的空間，個(gè)人按揭貸款和開發(fā)貸發(fā)放的節(jié)奏會(huì)比以往加快；具備條件的城市將通過(guò)放松公積金貸款制度、調(diào)整房貸首付比例、取消限制性購(gòu)房措施等，支持樓市健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在下半年有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷售回暖，土拍回升，投資轉(zhuǎn)正。大城市住房銷售將率先于三季度企穩(wěn)回升，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)擺脫下行通道，四季度樓市值得期盼。土地市場(chǎng)盡管無(wú)法與往年平均水平看齊，但隨著部分城市土拍規(guī)則的松綁，下半年的情況將好于上半年。房屋新開工和建安工程在下半年也將隨之扭轉(zhuǎn)此前大幅下行的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資在三季度后“爬坡”前行，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)0.6%。

投資者需要警惕房企局部風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)仍聚集于房地產(chǎn)企業(yè)，部分房企仍將持續(xù)面臨經(jīng)營(yíng)虧損、流動(dòng)性短缺、債務(wù)違約三類風(fēng)險(xiǎn)。

為了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮好穩(wěn)增長(zhǎng)的積極作用，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，下半年房地產(chǎn)政策仍應(yīng)進(jìn)一步釋放積極信號(hào)，切實(shí)落實(shí)對(duì)房企的金融政策支持，有效緩釋房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在此提出五點(diǎn)政策建議：第一，進(jìn)一步釋放住房需求。第二，加大力度創(chuàng)造寬松的房企金融環(huán)境。第三，加快步伐增加房企非銀金融支持。第四，進(jìn)一步合理松動(dòng)土拍規(guī)則。第五，建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系。

（連平系植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)）