嗨，大家好，今天和大家聊一個(gè)略帶悲觀的話題，也是很多朋友會問我的問題：

就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)本身，后面會不會出事，要不要有最壞的打算

說實(shí)話聽到這個(gè)問題的時(shí)候我陷入了沉思

一來我們確實(shí)看到了一些不太好的現(xiàn)象，但是與此同時(shí)我還在這個(gè)行當(dāng)并且持續(xù)深耕

按照道理來說也是看到足夠多的希望才會如此

所以對于行業(yè)本身到底是怎么樣的存在

其實(shí)行業(yè)會不會變化不重要，這不妨礙我們可以提前看到一些變化和預(yù)期

能夠看到最壞，也就做好準(zhǔn)備迎接否極泰來

我是一個(gè)悲觀主義者，但這不妨礙我在悲觀中找尋機(jī)會

今天和大家聊聊問題，也和大家分享一些我的應(yīng)對態(tài)度和建議

01、購買力重度依賴置換，那么這個(gè)內(nèi)循環(huán)的托底是什么

這其實(shí)是最重要的一個(gè)問題

說的好聽一點(diǎn)就是置換為王，說的難聽一點(diǎn)就是剛需乏力

為什么剛需乏力，因?yàn)橥鈦砣丝趯?dǎo)入的不足，因?yàn)槌錾氏陆?，因?yàn)槭赘顿徺I力積蓄的問題

當(dāng)然很多人說：改善當(dāng)?shù)啦皇峭玫拿矗緛硇袠I(yè)已經(jīng)到這個(gè)階段了，就應(yīng)該改善

確實(shí)，城市發(fā)展超過20年的周期，不論用戶的成熟階段還是城市發(fā)展，都將集中性針對改善為主進(jìn)行釋放

這是不可逆的趨勢

但是我們需要思考一個(gè)問題：改善的本質(zhì)就是置換，而置換就是賣掉房子買房子

而購買力就是賣掉房子的錢變成買房子的錢

當(dāng)一個(gè)人賣掉不如意的房子去買更好的房子，那么中間的金字塔就會出現(xiàn)問題

什么意思

一個(gè)客戶想要購買1000萬總價(jià)的房子，可能就是賣掉自己700萬的房子然后加點(diǎn)錢變成首付完成購買

而買這套700萬房子的人，可能自己現(xiàn)在住的是500萬的房子，他也要賣掉自己500萬的房子

而買500萬房子的客戶，或許就是300萬老破小居住的客戶，那么問題來了，當(dāng)剛需比例不足的時(shí)候

誰來接手這300萬的老破小

如果剛需購買力不足的時(shí)候，就沒人愿意接手老破小

如果沒有這個(gè)最后閉環(huán)，那么后面500萬、700萬、1000萬的輪動就沒有了推進(jìn)的動力

所以這就是蝴蝶效應(yīng)

這也是為什么國外整體的房產(chǎn)成交量低的原因，因?yàn)闆]有那么多剛需作為托底

對于我們而言，過去20年其實(shí)是不存在這個(gè)問題的，因?yàn)槌擎?zhèn)化，也因?yàn)辇嫶蟮娜丝诨鶖?shù)，但是這件事在未來20年就有了問題

一線和新一線沒有問題，還會有人口導(dǎo)入，那么三線呢，那么縣城呢，那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)呢

02、供應(yīng)的存量廝殺

什么是存量廝殺

就是未來整體的供應(yīng)陷入一個(gè)同質(zhì)化的魔咒里面，那么互相之間就開始廝殺，只有通過降價(jià)這種紅海方式才能夠突圍

這是最慘烈的，也是有可能出現(xiàn)的

前段時(shí)間我去到蘇州，蘇州的小伙伴和我說：現(xiàn)在當(dāng)?shù)厥裁礃拥姆孔幼詈觅u

200 的房子最好賣

幾乎每個(gè)盤只要擁有200 的房子，拿出來幾乎都是搶的

為什么會有這樣的趨勢

背后代表著一個(gè)現(xiàn)象，過去可能很長時(shí)間這個(gè)城市沒有供應(yīng)過這個(gè)面積段了，從而導(dǎo)致極大的供不應(yīng)求

這個(gè)問題其實(shí)具備普適性

大量的城市在土地出讓階段已經(jīng)明確規(guī)定了套數(shù)和單位面積，很多城市為了保證市場有足夠供應(yīng)也希望小戶型為城市主導(dǎo)

這個(gè)政策當(dāng)然有他客觀意義，但也確實(shí)導(dǎo)致了市場上產(chǎn)生大量的90平米三房

一說90平米的小三房幾乎所有人都能在腦海里喚醒出一個(gè)空間格局：就是三開間朝南的標(biāo)準(zhǔn)戶型

這個(gè)戶型很好用，但是在未來的二手房市場也就導(dǎo)致了重度的存量同質(zhì)化競爭

并且當(dāng)一手房價(jià)預(yù)售制之后，定價(jià)和利潤空間也基本恒定，這也導(dǎo)致了開發(fā)商對一個(gè)項(xiàng)目的投入程度也是差不多的

換句話來說很有可能一個(gè)城市的90平米的小三房，不論是空間還是裝修長的都是差不多的

這也導(dǎo)致以后的房子都只能比拼地段，對于產(chǎn)品溢價(jià)這件事也就不存在了

如果房產(chǎn)想變現(xiàn)，要么靠地段，要么靠價(jià)格，大概就是如此

03、城市概念透支

是的，大量城市如今遇到的近況就是

5年前喊的口號沒辦法兌現(xiàn)或者打折嚴(yán)重

這也讓用戶懷疑到底作為城市股票般存在的房子，是否也能夠兌現(xiàn)當(dāng)初的預(yù)期價(jià)值

某種程度上這也是城市發(fā)展后期出現(xiàn)的非常典型的問題，也是影響樓市下半場一個(gè)最重要的問題

能夠產(chǎn)生這樣的問題根本也是因?yàn)槌鞘谢跔I收沒有除了賣地以外的其他創(chuàng)收手段

這也導(dǎo)致了必須要依賴一個(gè)概念需要另一個(gè)更宏大概念的掩蓋才會持續(xù)推進(jìn)

我們都說最金貴的是信心，但是信心的背后是信用

好的信用體系才能催生絕對的市場信心，這個(gè)環(huán)節(jié)不解決那么城市概念就會被透支

透支也就意味著行業(yè)發(fā)展的后繼乏力

04、二手房的價(jià)格兌現(xiàn)是一個(gè)長期的達(dá)摩斯劍

如今大量的一手房市場火熱依賴著一個(gè)核心元素，就是一二手倒掛

一個(gè)更新更好的一手房產(chǎn)品，比周邊的二手房更加便宜，這也就促進(jìn)了很多購買力的購買

這個(gè)邏輯沒有問題

一來保持一手房成交均價(jià)的溫和，二來帶動了土地市場成交足夠的熱度，三來對于民生來說也是一個(gè)讓利于民的好信號

嚴(yán)格意義上來說都是好事

但是我們需要注意到另一件事

這件事需要一個(gè)環(huán)節(jié)，就是一手房在未來交付之后變成二手房的時(shí)候，這個(gè)二手房能夠兌現(xiàn)足夠好的價(jià)格

這才是一二手倒掛的完整閉環(huán)

而這需要一個(gè)動力就是：二手房的價(jià)格不能跌

如果二手房的價(jià)格開始下跌，大家對于一二手倒掛的意識也就沒那么強(qiáng)烈

特別是當(dāng)二手房的存量開始變多的時(shí)候，二手房的價(jià)格還能夠穩(wěn)住，這就很關(guān)鍵了

很多時(shí)候價(jià)格堅(jiān)挺的一個(gè)很重要邏輯就是供不應(yīng)求

而當(dāng)二手房存量越來越多的時(shí)候，我們就需要反問，這個(gè)城市二手房的購買力是否也足夠充沛

如果沒有，那么價(jià)格也就沒有了堅(jiān)挺的理由

如今一二手倒掛的現(xiàn)象嚴(yán)格意義上在大量的城市落地還不滿三年，換句話來說大量的一手房尚未到完全交付階段

也就是說問題還沒有暴露

但是再往后兩年一切的現(xiàn)狀都將呈現(xiàn)，對于一個(gè)城市來說有沒有能力持續(xù)的引入人口，就成為了核心關(guān)鍵了

這就是長期懸在腦袋上的一個(gè)問題，如果解決不好，那么對于一手房市場就要去想下一個(gè)動力是什么

05、一線城市的天價(jià)個(gè)案本質(zhì)上就是一次資產(chǎn)避險(xiǎn)

最近非常明顯的現(xiàn)象，我想大家或許經(jīng)常會看到個(gè)案爆出天價(jià)，什么深圳灣一號30萬，翠湖天地20萬，諸如此類

明明整體市場行情沒那么熱，為什么頂級豪宅可以賣出天價(jià)

這背后有很多原因，但是歸根到底這就是一次資產(chǎn)避險(xiǎn)行為

頂級豪宅賣的越貴，大宗資產(chǎn)交易越強(qiáng)烈，越說明大家對于大盤的不看好

其他城市越有問題，資產(chǎn)就越想進(jìn)入一線城市

剛需品類越多，大家就越想買塔尖

所以大家不要因?yàn)楹勒某山蝗杠S，如果你所生活的城市，大戶型好賣，最好的那個(gè)小區(qū)一直有人在買，一定要去關(guān)注剛需住宅是否同步起量

為什么要買一線，為什么一線要買核心，這背后都是資產(chǎn)避險(xiǎn)首選的區(qū)域

好的資產(chǎn)能夠?qū)_，就是在最壞的時(shí)候也能夠得到一定程度的價(jià)值保障

06、城市是否有堅(jiān)定的房企支持者

有段時(shí)間一個(gè)外地政府的朋友和我聊天，說其實(shí)他挺羨慕杭州的

因?yàn)楹贾萦幸粋€(gè)堅(jiān)定不移支持他的開發(fā)商：濱江

什么意思，不論再難再難，濱江總是愿意堅(jiān)定不移持續(xù)的在這個(gè)城市拿地，對外釋放出極強(qiáng)的信心和口號

我反問：你們城市沒有么，那么多城投企業(yè)，那么多國企央企，這些不是么

他意味深長的和我說：并不算

這樣的企業(yè)存在本身就沒有足夠的說服力，所有人都知道城投企業(yè)拿地都是托底，或者為了明面上的好看

他們持續(xù)性的拿地反而說明了城市存在著更大的問題

并且城市發(fā)展這么多年來，企業(yè)來了走了，所有的深耕無非只是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)而已

說到底都是生意，沒有看到對城市的熱愛

他和我說到這我也想了很多，對于房地產(chǎn)而言，企業(yè)和城市之間的關(guān)系確實(shí)微妙

項(xiàng)目開發(fā)完成只是一個(gè)環(huán)節(jié)，大量的城市信心和預(yù)期其實(shí)都來自開發(fā)商本身，購房者對城市認(rèn)知態(tài)度的重要端口也是來自于此

堅(jiān)定的擁護(hù)者背后也說明城市有比較好的營商環(huán)境讓一些地頭蛇能夠有生存的土壤

大企業(yè)會制造規(guī)模，但是患難與共的往往就是這樣的小企業(yè)

所以一個(gè)城市能夠培養(yǎng)出一個(gè)和他患難與共的開發(fā)商確實(shí)重要，如今我們看到大量的企業(yè)不如意

在鄭州、在昆明，很多堅(jiān)定單點(diǎn)城市布局的房企如今也遇到了困境，這樣的困境也讓大家對于預(yù)期的態(tài)度產(chǎn)生了悲觀情緒

城市發(fā)展必須要重視情緒，只有情緒的問題才會讓很多的事情解決不陷入內(nèi)耗之中

07、未來樓市發(fā)展，一二手應(yīng)該怎么選

作為一個(gè)城市，一手和二手如果只能保一個(gè)，那應(yīng)該怎么選

為什么一二手只能保一個(gè)

因?yàn)槿绻欢址客瑫r(shí)熱，意味著整個(gè)市場的房產(chǎn)正在快速的流動，那么房價(jià)將進(jìn)入不可控的上升通路，泡沫也會快速的疊加

這嚴(yán)重違背房住不炒的邏輯

所以很多時(shí)候?yàn)榱吮＝?jīng)濟(jì)但是同時(shí)防止房價(jià)過熱，一二手其實(shí)意味著必須要管一個(gè)控一個(gè)

這會更加穩(wěn)妥

而相比較而言，一手房市場因?yàn)樯婕巴恋貎r(jià)值，開發(fā)商交付以及民生事件，整體來說這一直是政府關(guān)注的重點(diǎn)

而對于二手房而言已經(jīng)流入到個(gè)人家庭資產(chǎn)范疇，嚴(yán)格意義上已經(jīng)不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

所以對于樓市而言其實(shí)一直存在一條暗線：

希望一手房熱，通過預(yù)售證的方式控制價(jià)格，但是不希望二手房過熱

這也是如今上海樓市的主旋律

二手房雖然放貸很快但是首付比和核驗(yàn)價(jià)的關(guān)系，本質(zhì)意義上整體市場的流速已經(jīng)被關(guān)的很小了

但是二手房如果流動性過慢本質(zhì)意義上也決定了一手想要熱也存在問題

因?yàn)橐皇值馁徺I力就是很多人賣掉二手房才去買的

所以行業(yè)本身就是處在這樣微妙的平衡中，這種平衡能力其實(shí)非?？简?yàn)管理層的能力

我認(rèn)為很多地方都忽略了這種管理的難度

從而始終沒有建立起秩序一直存在治標(biāo)不治本的狀態(tài)

如何讓二手房溫和，如何讓一手房有序，如何讓土地市場穩(wěn)定，而這三者之間其實(shí)就是一個(gè)問題

當(dāng)然這件事還有一個(gè)破題方案，就是單個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)異常繁榮，個(gè)體在這里不用通過賣房，單純的個(gè)人收入就足夠支撐，那么一二手也就不會存在這樣的囚徒困境

但是這件事的難度，本質(zhì)上比另一件更難

08、

所以以上七件，幾乎每一件都有他的節(jié)奏趨勢在發(fā)展

所以看完之后你會不會對行業(yè)有著最壞的打算

問題都存在，但似乎也都有解決的時(shí)間

關(guān)鍵就看后面怎么解決了

對我而言希望看到最壞的，但也要做好對應(yīng)的準(zhǔn)備

每一輪調(diào)控都是一次資產(chǎn)的重新洗牌，就像一手房積分模式下誰都沒想到一手房會有這樣的分配

就像一些房企的暴雷也成就了一些品質(zhì)二手房的市場溢價(jià)，這些都是混沌氛圍中創(chuàng)造的機(jī)會

大環(huán)境是給經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的，那么作為個(gè)體來說應(yīng)該怎么自我保護(hù)

這個(gè)話題感覺可以開一期直播聊聊

但是在文字層面我可以有幾個(gè)建議分享給大家

1、自己唯一居住的那一套，要盡可能讓自己住的好，拼了命的換房，讓保障自己舒適度的住宅也能夠成為抗通脹的利器，兩全其美

2、遠(yuǎn)離老破小，擁抱品質(zhì)改善

3、所有的房子都要想過自己去住的可能，哪怕是投資如果沒人住那么資產(chǎn)屬性都會直線下滑

4、去碰主流地段的品質(zhì)產(chǎn)品，去買你覺得有點(diǎn)貴的房子，不買你覺得性價(jià)比高的房子

5、很多時(shí)候不輸就是贏，能住的房子就不會輸，不住的房子也努力有人住

6、保證工作保持收入，擁有除了賣房之外其他的收入來源

7、最后的最后，大盤再壞和大部分個(gè)體都沒什么關(guān)系，盤子很大，拼過別人才是所有中產(chǎn)最需要做的

后來，我把這篇文章的標(biāo)題發(fā)給我一位好朋友，看完之后對方就回了一句

“嗯，要?！?/p>

好了，文章寫到這里

祝福大家成為新中產(chǎn)，能夠擁有固定居所，擁有睡后收入，從此擁抱美好人生，孤單時(shí)候身邊總有人