煙臺整體東西狹長，萊山區(qū)環(huán)境優(yōu)美，開發(fā)區(qū)工業(yè)集聚，從長遠來看，應(yīng)發(fā)展哪個區(qū)域為宜？
煙臺這座城市，發(fā)展成目前東西狹長的格局狀態(tài)，是受地形環(huán)境影響的，以前的煙臺市中心（也就是芝罘區(qū)）建成區(qū)只集中在紅旗路以北，南大街、北馬路那一區(qū)域，近十幾年才發(fā)展到了現(xiàn)有規(guī)模。整體來說煙臺的的重點發(fā)展區(qū)域有很多，但是很多地方受地貌影響，這也是煙臺發(fā)展的掣肘。
首先說萊山區(qū)，萊山區(qū)濱海中路沿線是煙臺風(fēng)光最好的地腳，但發(fā)展基本趨于飽和，往東（包含高新區(qū)）基本到了牟平區(qū)地界，往南過了金斗山路，萊山機場、煙臺植物園、辛安河所在位置，大部分是山體，發(fā)展局限。等高新區(qū)、軫大路、迎春大街周邊區(qū)域發(fā)展建設(shè)完畢，萊山區(qū)基本就沒有多少地方可供開發(fā)。
再說牟平區(qū)，牟平區(qū)最近樓盤一個接一個的開發(fā)，但牟平區(qū)離煙臺市區(qū)較遠，商業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)注定比不了老芝罘。而離開發(fā)區(qū)更是望塵莫及，不能很好地與開發(fā)區(qū)相互交融，所以在發(fā)展傳統(tǒng)行業(yè)以及工業(yè)上顯得后勁不足。
芝罘區(qū)，芝罘區(qū)作為傳統(tǒng)煙臺市的中心，近幾年城建發(fā)展被萊山區(qū)以及開發(fā)區(qū)超越太多，尤其是老城區(qū)的更新，以及幸福片區(qū)、只楚片區(qū)的建設(shè)落后太多。但隨著南部黃務(wù)的崛起，以及近期規(guī)劃芝罘灣的開發(fā)，相信芝罘區(qū)在未來發(fā)展上還是重中之重的。
開發(fā)區(qū)，煙臺近些年的經(jīng)濟支柱，開發(fā)區(qū)的發(fā)展從來都是迅速果斷的。隨著煙臺西港區(qū)的崛起，八角灣區(qū)的規(guī)劃，加上煙臺機場二期的建設(shè)，開發(fā)區(qū)肯定是煙臺未來發(fā)展的絕對高地。
總之，煙臺的城市發(fā)展，受地形影響非常大，從城市的整體情況以及地貌上看，煙臺后期重點發(fā)展區(qū)域應(yīng)當(dāng)是芝罘區(qū)和開發(fā)區(qū)，萊山區(qū)更多的是居住功能。
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不是應(yīng)該重點發(fā)展哪個區(qū)域，而是那個區(qū)域最有前途。
從煙臺地形看，由于山體阻擋和區(qū)域限制，福山、萊山和芝罘區(qū)只能向南，開發(fā)區(qū)向西北蓬萊方向發(fā)展。
從居住環(huán)境來說，萊山最優(yōu)。從GDP、稅收、效率來說，開發(fā)區(qū)最強。從城區(qū)規(guī)劃建設(shè)來說，開發(fā)區(qū)也最強。從交通來說，開發(fā)區(qū)更是最好（未來環(huán)渤海高鐵、煙大海底隧道，加上機場、港口，高速，開發(fā)區(qū)是煙臺的交通樞紐并不為過）。
地理位置雖然決定或限制了發(fā)展方向，人口流入意愿和城市發(fā)展理念也在無形中起到了不可忽視的作用。
一個地區(qū)人口流入越多就越發(fā)達，這從發(fā)達城市或國家都可以驗證，所以這個思維和邏輯需要擺正，才會有個正確的判斷。 最簡單的話——越是毛病多的地方越窮，越窮的地方毛病越多。 所以芝罘區(qū)多年還是那個老樣子。這甚至從生活中的細節(jié)就可以判斷，比如道路上攝像頭的多少、罰款名目及多少、辦事效率和態(tài)度等等。
從資源角度來說，從各區(qū)域的學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院等未來規(guī)劃建設(shè)的數(shù)量上，能大概判斷出人口流入水平。 這里有個誤區(qū)，就是增量還是存量。 比如說芝罘區(qū)幾年前還是煙臺唯一的主城區(qū)，人們?nèi)ブヮ穮^(qū)都叫去市里。 學(xué)校等資源一定是最多的，但它的資源是存量（不進則退，學(xué)校、醫(yī)院等外遷，存量資源也在減少）。 增量是在萊山和開發(fā)區(qū)中，已經(jīng)建設(shè)或計劃建設(shè)的最多。 不同的是，萊山區(qū)有政府搬遷的拉動作用，這個差別很大，話題也有點敏感，自己腦補吧。 早期我曾提出——是跟隨政府利益者走，還是跟隨產(chǎn)業(yè)人口趨勢走，是見仁見智的問題。 我傾向于后者——擁抱趨勢，緊隨趨勢。
從另一個有爭議的資源來說，就是靠海優(yōu)勢。 靠海對居住雖然各有利弊，俗話說“親海不近?！?，但很顯然，靠海就是沿海城市的最大優(yōu)勢。 這一點從世界所有沿海國家的發(fā)達也是可以驗證。所以，拋開公婆之爭的細節(jié)，盡可能找到問題的本質(zhì)——離海越遠優(yōu)勢自然越少。 這是分析煙臺各區(qū)域發(fā)展和房產(chǎn)價值很重要的一個邏輯。 。
從人口角度來說，由于城市化已經(jīng)處于后期（農(nóng)村年輕人口基本已經(jīng)絕跡，年老的不會再折騰），加上煙臺對外的吸引力不強，人口的流入減緩會限制城市的擴張。 所以包括外圍較遠的牟平區(qū)，及其他區(qū)域再向外擴張難以形成氣候。而蓬萊納入煙臺后，蓬萊本身對外的知名度并不亞于煙臺，開發(fā)區(qū)至蓬萊之間還有很大的空檔，再加上八角一帶定位于煙臺的副中心，開發(fā)區(qū)的招商引資和辦事效率又很強。所以未來城市擴張和發(fā)展的大方向就在這里。
從發(fā)展空間看應(yīng)該在蓬萊區(qū)，縱觀煙臺現(xiàn)各市區(qū)條件，芝罘區(qū)太老舊，整體改造可能性不大。萊山區(qū)太偏，離現(xiàn)有的交通樞紐太遠。別的區(qū)就更不用說了。而蓬萊區(qū)有新建機場，深水港口，火車站，高速公路，未來的煙臺到大連的海底遂道都在蓬萊，旅游設(shè)施也是蓬萊最好，從地理位置看，她西邊是龍口東面是開發(fā)區(qū)，也是整個煙臺的地理中心，自身有巨大的空間可以開發(fā)為新型城市。所以，如果看以后的開發(fā)空間，蓬萊應(yīng)該是煙臺的城市中心。
不講應(yīng)該重點發(fā)展哪個區(qū)，因為應(yīng)該對于趨勢來講沒用。那就說趨勢吧，未來發(fā)展趨勢：開發(fā)區(qū)，規(guī)劃的比較先進的新城區(qū)，常住人口50多萬，人口加上其定位和自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢，未來發(fā)展前景肯定不錯，城建優(yōu)勢，服務(wù)優(yōu)勢，商業(yè)優(yōu)勢比較明顯。芝罘區(qū)，隨著環(huán)芝罘灣改造項目和奇山所城里里幸福區(qū)片改造老城區(qū)會有新發(fā)展，加上大悅城萬達城的進駐及人口數(shù)量，商業(yè)服務(wù)業(yè)優(yōu)勢凸顯。但是由于老城區(qū)，城市更新緩慢，交通短時間內(nèi)難有改善。南部新城的發(fā)展不會很快很好，因為人口密集度、教育、醫(yī)療、商業(yè)資源還是在老城區(qū)，芝罘區(qū)優(yōu)勢在于80萬常住人口，后勁較足。萊山區(qū)，由于行政中心及教育中心的定位，未來發(fā)展可期，不是老城區(qū)，規(guī)劃先進一些，居住會適宜一些。由于地理條件限制發(fā)展后勁不足，城市吸引力也不是很強，常住人口25萬到30萬，不到芝罘區(qū)的一半，將來人口很難增長到芝罘區(qū)規(guī)模，可以想象，增長到芝罘區(qū)人口規(guī)模的萊山區(qū)會是多么擁擠?？傊?，看人口流動趨勢，看人口密度，看城市發(fā)展規(guī)劃定位，就看到了未來趨勢。其他各區(qū)發(fā)展，無法與三區(qū)比較，目前看，高新區(qū)，福山區(qū)會被帶動發(fā)展…
個人粗俗觀點，見笑
煙臺想要大發(fā)展，必須東進，和威海融合，牢牢抓住沿海優(yōu)勢，做為威海人，希望煙威共同發(fā)展！
煙臺發(fā)展看開發(fā)區(qū)！煙臺的希望在開發(fā)區(qū)！煙臺將來城市框架應(yīng)該用開發(fā)區(qū)作為橋梁把蓬萊長島和福山芝罘緊緊的聯(lián)系起來！作為城市新的中心區(qū)加快建設(shè)發(fā)展！只有開發(fā)區(qū)這個龍頭起來了？煙臺才有可能再上臺階！
萊陽海陽別喊著被遺棄了，牟平離市區(qū)比你們都近，牟平不但沒啥大變化反而一點點的被蠶食了，萊山高新區(qū)，哪個不是牟平身上的肉！牟平的委屈誰知道！還不如投靠威海呢
既然有這個話題，那么俺就嘮叨嘮叨吧。土生土長的煙臺銀，煙臺發(fā)展變化最大的時候就是煙臺市政府搬到萊山的第二年，高樓大廈也是從那個時候才開始一座座的蓋起來得，萊山區(qū)，福山區(qū)，牟平區(qū)，以及開發(fā)區(qū)，包括蓬萊市近幾年都大變樣了，唯獨芝罘區(qū)，特別是西郊片，幸福片，只楚片，只楚路從新橋開始，珠璣，北皂，南倉，只楚，宮家島，大沙埠，小沙埠，孫家莊，芝水，東南哨，西牟，南上坊，北上坊，幸福片 整體這些村 領(lǐng)導(dǎo)們是不是遺忘了呀，看看這邊的生活環(huán)境，我們是苦不堪言啊，像北皂，吵吵了30年了，今天拆，明天拆，就是拆不了哇，地下水管網(wǎng) 排水設(shè)施 電路設(shè)施都老化了，到了冬天不是這家凍就是那家壞的，經(jīng)常停水，水管以前是鐵管，這都多少年了，爛也好都爛透了，房子都開始漏雨，一會說搬一會不搬，咱就不能給個準信，辦俺們大家就湊合湊合，修修補補，不搬了俺們就正八經(jīng)把房子整整，省的弄得人心惶惶的是吧！
發(fā)展發(fā)展來萊陽吧 ，再不發(fā)展就投靠青島了。
按照“一體兩翼”發(fā)展，以芝罘島到萊山作為軸心，發(fā)展成為政治、文化、醫(yī)療、服務(wù)業(yè)中心，以居住、教育醫(yī)療、商業(yè)消費功能為主，人口與兩翼雙向流動。西部開發(fā)區(qū)、福山重點發(fā)展工業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、產(chǎn)品研發(fā)中心、物流業(yè)，未來的蓬長區(qū)重點發(fā)展旅游業(yè)、葡萄酒釀制、空港服務(wù)業(yè)。東部高新區(qū)、牟平發(fā)展成為高新技術(shù)企業(yè)集聚區(qū)，航天、科研、國家實驗室、海洋經(jīng)濟，以及康養(yǎng)、休閑旅游，大學(xué)城應(yīng)該規(guī)劃建在高新區(qū)、牟平，而不是八角，開發(fā)區(qū)工業(yè)企業(yè)聚集，空氣環(huán)境一般，不適合混雜大規(guī)模人口集中居住。
