由于受疫情沖擊影響，今年上半年中國GDP同比增長2.5%，低于預(yù)期。當(dāng)前在全球經(jīng)濟(jì)景氣下滑的大背景下，我國外需前景并不樂觀，而內(nèi)需也顯得十分疲弱，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度明顯小于2020年。

而導(dǎo)致我國內(nèi)需偏弱的主要原因就在于房地產(chǎn)業(yè)，自2021年下半年地產(chǎn)投資增速進(jìn)入下行通道以來，至今仍然沒有明顯改觀。事實上，自央行“三道紅線”政策實施以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了一次深度調(diào)整期，此次調(diào)整對于眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一場流動性的信用危機(jī)。

恒大因債務(wù)危機(jī)而倒下后，又接連出現(xiàn)多個萬億、千億房企相繼爆雷，而這也正是這些房企長期以來所采取的高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高增長的“三高”發(fā)展模式”所釀成的后果。

2022年上半年中國房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企銷售額同比下降48.6%，千億房企數(shù)量大幅減少；上半年百強(qiáng)房企累計銷售金額30564.6億元，同比下降50.3%，整體業(yè)績腰斬。

今年上半年房地產(chǎn)市場下行壓力巨大，表現(xiàn)為剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負(fù)增長。重點30城累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交同比下降35%，26個二、三線城市累計成交同比下降50%。

導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售大幅下滑的主要原因是：

1、以恒大為首的一線房企不斷爆雷，致使市場信心缺失，購房者普遍擔(dān)心項目能否按期交付以及是否會出現(xiàn)爛尾情況；

2、房地產(chǎn)市場的定律，“買漲不買跌”正在發(fā)生作用，購房者的心理也完全符合這一定律，市場觀望情緒濃厚；

3、受疫情沖擊的影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下降，首付和月供還貸壓力上升。

毋庸置疑，我國地產(chǎn)業(yè)目前正處于一系列惡性循環(huán)之中，“三道紅線”政策出臺后，房企資金鏈?zhǔn)站o，信用風(fēng)險上升；由此導(dǎo)致市場對房地產(chǎn)行業(yè)信心下降，銀行開始十分謹(jǐn)慎對于房企貸款的發(fā)放，而購房者因為擔(dān)心房屋不能按時交付，購房心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化，變得很消極，原來有購房打算的人也暫時處于觀望狀態(tài)。

以上兩種因素相互交織在一起，就使得中國房地產(chǎn)進(jìn)入了一個多年來少見的一個極度疲弱的局面，要改變這一局面，僅憑房地產(chǎn)行業(yè)自身的力量，很難有所作為。

實際上，這一輪以“三道紅線”為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控，就是中國房地產(chǎn)降杠桿、擠泡沫、軟著陸的過程。目的是給讓一路高歌猛進(jìn)，采取三高模式，長期依賴債務(wù)驅(qū)動經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)踩剎車，促使已經(jīng)有明顯金融化風(fēng)險的房企，回到低杠桿、低風(fēng)險的穩(wěn)健健康的經(jīng)營模式上來。

筆者認(rèn)為，要促使房企擺脫目前困境，需要從以下幾個方面著手：

1、發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，調(diào)控政策適度轉(zhuǎn)向

為改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的極度疲弱狀況，房地產(chǎn)金融政策可實施逆周期調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策也應(yīng)從去杠桿過渡到穩(wěn)杠桿。適度放松居民按揭貸款政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?；?。此外，還應(yīng)下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。

2、金融機(jī)構(gòu)對房企債務(wù)實行展期

目前房企面臨困境的核心問題是資金鏈斷流，缺乏經(jīng)營資金，金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前可以做的就是對房企債務(wù)做展期，目的是先止血，保證資金鏈不斷裂，阻斷行業(yè)陷入持續(xù)下滑的危機(jī)。

這一措施雖然無法使房企經(jīng)營狀況得到根本改善，但是可以暫時緩解房企資金緊張局面，短期不用還債，達(dá)到以時間換空間的目的。

3、國家出手購買，或鼓勵大型優(yōu)質(zhì)國有房企購買那些出現(xiàn)暴雷問題房企的資產(chǎn)、項目和股權(quán)

2008年美國發(fā)生金融危機(jī)時，美國財政部分別向房利美和房地美輸入了1198億美元和716億美元的援助資金，使得美國房地產(chǎn)市場熬過了這一段危機(jī)時期，之后房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，財政部并未虧錢損，反而有盈利。

現(xiàn)在對一些問題房企的資產(chǎn)重組工作正在進(jìn)行之中，以上措施肯定會實施，只有采取必要手段及時化解房企當(dāng)下的流動性危機(jī)，挽救幾個一線標(biāo)桿房企，才能盤活房地產(chǎn)資產(chǎn)，激發(fā)市場信心，促使整個房地產(chǎn)行業(yè)盡快走出低谷。

然而，中國民營房企的老板們的表現(xiàn)實在是太差強(qiáng)人意，，一個個不是躺平，就是暴雷，能看得過去的沒有幾個，這就給政府出手化解危機(jī)造成了困難，而且也大大增加了處理這些爛攤子的成本，目前的恒大就是其中的典型案例。

4、在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險沒有得到徹底釋放之前，中國房地產(chǎn)不可能實現(xiàn)復(fù)蘇

事實上，2022年中國房地產(chǎn)所面臨的最大風(fēng)險，就是中國經(jīng)濟(jì)的基本面能否支撐樓市價格？金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)是相輔相成的，銀行的貸款利息收益、開發(fā)商的利潤最終還是需要市場購房者來買單的。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不斷增長的情況下，這一部分增量為銀行和開發(fā)商的利潤買單，由此形成了房地產(chǎn)發(fā)展的良性循環(huán)。然而，目前我國許多地方政府已經(jīng)依賴赤字維系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，深圳就是如此，數(shù)據(jù)顯示，深圳從2002-2020年19年間，有18年為財政赤字，僅有2013年財政略有盈余。

這說明地方經(jīng)濟(jì)的基本面對于股票和房地產(chǎn)的支撐不足了，存在著泡沫，但這些泡沫在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，會被不斷增長的經(jīng)濟(jì)增量所夯實、消化，過去的中國經(jīng)濟(jì)增長就是如此實現(xiàn)的。

問題是，2022年許多地方的經(jīng)濟(jì)增長能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，以此來維系當(dāng)前房價的預(yù)期泡沫，達(dá)到以時間換空間的目的，現(xiàn)在還很難說，自疫情爆發(fā)以來，全國已經(jīng)有23個城市發(fā)布了限跌令，這只起到能暫時阻止房價下跌的作用，并不能從根本上解決問題。

總之，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不暢的一個重要堵點就在于，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險還沒有出清，使得其無法成為金融機(jī)構(gòu)順利放水的端口，因此，在經(jīng)濟(jì)增長起著重要推動作用的房地產(chǎn)，就無法在“保增長”中揮出其應(yīng)有的作用。

結(jié)語

綜上所述，如果房地產(chǎn)僵局得不到破解，與其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)的債權(quán)債務(wù)、金融票據(jù)等風(fēng)險也不能得以釋放，進(jìn)而會影響到中國經(jīng)濟(jì)的整個發(fā)展全局。由此可見，采取積極穩(wěn)妥的措施，促使房地產(chǎn)企業(yè)盡快擺脫困境，是打通內(nèi)需堵點，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。