一、趨勢(shì)一：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房交易規(guī)模將逐年降低

回顧中國房地產(chǎn)市場(chǎng)過去20多年的發(fā)展史，1990年之前，中國幾乎是沒有商品房交易的，那時(shí)一年的交易規(guī)模僅有1 000多萬平方米。1990年以后，中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，啟動(dòng)了開發(fā)商土地批租、老百姓抵押貸款等市場(chǎng)化改革。到了1998年、1999年的時(shí)候，中國一年新建房的銷售量達(dá)到了1億平方米。1998—2008年這十年間，新房交易規(guī)模增長(zhǎng)了6倍，實(shí)際上原本可能增長(zhǎng)8倍，即十年翻了三番。這是因?yàn)?007年，新房銷售量本來已經(jīng)達(dá)到了近7億平方米，但2008年在全球金融危機(jī)的沖擊下，房地產(chǎn)交易量有所萎縮，降到了6億平方米。再到2012年，經(jīng)過5年的時(shí)間，房地產(chǎn)交易量又翻了一番，從6億平方米增長(zhǎng)到12億平方米。從2012年到2018年，房地產(chǎn)交易量又增加了5億平方米。總而言之，過去20年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新房銷售規(guī)模從1億平方米增長(zhǎng)到了17億平方米，翻了四番還多。

那么，今后的十年，房地產(chǎn)新房交易量會(huì)如何變化？是保持現(xiàn)狀一年17億平方米，還是每5~10年再翻一番？我認(rèn)為，未來十年中國新房交易總量不僅不會(huì)增長(zhǎng)翻番，還會(huì)每年有比例地縮減，即呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。十幾年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的新房交易量可能下降到不足10億平方米，總體上萎縮大約40%。換句話說，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模已經(jīng)達(dá)到頂點(diǎn)，未來交易總量可能呈現(xiàn)趨勢(shì)性縮減。

過去20年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總量之所以能夠翻四番，有四個(gè)主要原因。

其一，城市化。過去20年時(shí)間里，中國城市人口在不斷增加，常住人口城市化率上升了近26個(gè)百分點(diǎn)。不僅農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工，小城市的人口也轉(zhuǎn)移到了中型、大型乃至超大型城市，大量人口在城市間遷徙。城市人口的大幅度增長(zhǎng)、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。

其二，舊城拆遷改造。在城市化進(jìn)程中，為了城市功能的重新組合，會(huì)拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，建設(shè)一些商務(wù)集聚區(qū)、文化娛樂集聚區(qū)。各種因規(guī)劃功能布局調(diào)整進(jìn)行城市改造，也會(huì)產(chǎn)生較大的新房銷售量。

其三，房屋質(zhì)量需要提升。50年前的中國房屋，農(nóng)村還是土坯房，城市還是磚瓦房。到了20世紀(jì)80年代以后，城市開始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不超過10年就會(huì)垮塌；磚瓦房一般15~20年需要重建；最初建造的鋼筋混凝土住房，由于水泥、鋼筋質(zhì)量差以及建筑結(jié)構(gòu)不佳，一般20~30年也要拆了重建。所以，舊城改造中的住房改造就有很多。

其四，人均住房面積逐漸增加。1990年，中國人均住房面積只有6平方米；2000年，城市人均住房面積僅有10多平方米；而到了現(xiàn)在，城市人均住房面積已達(dá)到50平方米。過去人均住房面積偏小，也會(huì)產(chǎn)生改善性的購房需求。

以上四個(gè)因素在今后十年會(huì)逐漸淡出。一是城市化進(jìn)程將會(huì)放緩。中國城市化水平已經(jīng)比較高，未來增速將會(huì)顯著降低。城市化率預(yù)計(jì)將從現(xiàn)在的60%增長(zhǎng)到70%，城市化率上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增速放緩，未來每年再增長(zhǎng)幾個(gè)百分點(diǎn)是不可能的，城市化的人口紅利會(huì)逐漸消失。

二是舊城改造總量將會(huì)減少。經(jīng)過20多年的城市建設(shè)，舊城改造“大拆大建”的狀況會(huì)逐漸消失。

三是住房質(zhì)量已大幅提高。2012年，當(dāng)時(shí)的住建部下發(fā)了住宅質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建筑質(zhì)量進(jìn)行了規(guī)范，將原來商品房30年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)期提高到了至少70年，甚至100年。這意味著，2010年以后城市新建造的各種商品房理論上可以使用70~100年，也就是說老城市的折舊改造量會(huì)大幅減少。假設(shè)一個(gè)城市有10億立方米的存量住房，按照30年的折舊期來計(jì)算，每年大約3 000多萬平方米的房子要拆了重建，如果折舊期變?yōu)?00年，則每年重建的房屋平均只有1 000多萬平方米了。

四是住房市場(chǎng)已基本平衡，人均住房面積不會(huì)再大幅增加。當(dāng)前，我國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，困難家庭住房改善的要求逐漸降低。未來盡管還會(huì)繼續(xù)存在住房改善的需求，但只是局部性、結(jié)構(gòu)性的，從總體上看人均住房面積不足的現(xiàn)象將逐漸消失。

從上述四個(gè)新形勢(shì)來看，在今后十幾年的長(zhǎng)周期里，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每年“鋪天蓋地”十六七億平方米的新房竣工銷售的時(shí)代基本已經(jīng)結(jié)束。2018年新房銷售量?jī)H僅比2017年增長(zhǎng)了1.8%就是一個(gè)明顯的信號(hào)。這與1998—2008年年均增長(zhǎng)25%，2008—2012年年均增長(zhǎng)15%，2012—2018年年均增長(zhǎng)6%~7%相比，增幅已經(jīng)大幅下滑。換句話說，今后十幾年房地產(chǎn)業(yè)的新房銷售量不會(huì)再由17億平方米逐年增加，而是會(huì)逐年萎縮。當(dāng)然，這個(gè)萎縮量不會(huì)是一年20%~30%，而是會(huì)呈現(xiàn)未來十幾年逐步下降的趨勢(shì)，十幾年后每年新房竣工銷售量將下降到10億平方米以下。

二、趨勢(shì)二：中國房地產(chǎn)的建設(shè)將集中在三大熱點(diǎn)地帶

過去十幾年以來，無論是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)還是中西部地區(qū)，無論是大中型城市還是小城市、區(qū)縣城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“全面開花”，我國經(jīng)歷了一個(gè)全民造房的時(shí)代。往后的十幾年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再“四面開花”，不會(huì)再呈現(xiàn)“東西南北中全面發(fā)熱”的狀態(tài)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然還會(huì)成為熱點(diǎn)，并且新房的建設(shè)主要將集中在三個(gè)熱點(diǎn)地帶。一是中心城市，即省會(huì)城市和同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市。例如，山東省除了省會(huì)城市濟(jì)南市之外，還有區(qū)域中心城市青島市；廣東省除了省會(huì)城市廣州市之外，還有區(qū)域中心城市深圳市。二是大都市圈。超級(jí)大城市會(huì)形成都市圈，都市圈里的一些中小城市也可能成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。三是熱點(diǎn)地區(qū)的城市群。城市群中的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。

按照我國的劃分標(biāo)準(zhǔn)，人口規(guī)模在50萬人以內(nèi)的城市為小城市，50萬~100萬人的城市為中型城市，100萬~500萬人的城市為大型城市，500萬~1 000萬人的城市為特大型城市，1 000萬人以上的城市為超級(jí)大城市。在省會(huì)城市中，已經(jīng)有了一批人口超過1 000萬人的超級(jí)大城市，比如鄭州市、濟(jì)南市、杭州市、南京市、合肥市、武漢市、成都市、西安市等，這些城市還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，人口規(guī)?？赡軙?huì)超過1 500萬人，甚至2 000萬人。還有一些城市現(xiàn)在人口規(guī)模只有500萬人左右，未來可能會(huì)向1 000萬人口的方向發(fā)展。

一個(gè)重要的發(fā)展動(dòng)力是，在中國的各省會(huì)城市中，大體上都會(huì)遵循“一二三四”的邏輯，即省會(huì)城市占據(jù)本省的土地面積不足10%（一般是5%~10%）；人口一般會(huì)占本省的20%；GDP一般會(huì)占到本省的30%；服務(wù)業(yè)，無論是學(xué)校、醫(yī)院、文化等政府主導(dǎo)的公共服務(wù)業(yè)，還是金融、商業(yè)、旅游等市場(chǎng)主導(dǎo)的服務(wù)業(yè)，一般會(huì)占本省的40%。但一些省會(huì)城市的發(fā)展與“一二三四”規(guī)則相差甚遠(yuǎn)。例如，從鄭州市的發(fā)展情況來看，目前擁有1 000萬規(guī)模人口，1萬億元的GDP，10家三級(jí)甲等醫(yī)院，30多萬名大專院校在校學(xué)生。而河南省有1億人口，5萬億元的GDP。按照“一二三四”功能，未來10~20年，鄭州市發(fā)展到2 000萬人口應(yīng)該一點(diǎn)都不用驚訝，而目前鄭州市GDP規(guī)模與1.5萬億元規(guī)模相比也相差甚遠(yuǎn)。

同樣的道理，就服務(wù)業(yè)而言，一個(gè)地區(qū)每100萬人應(yīng)該有一家三級(jí)甲等醫(yī)院，河南省1億人口規(guī)模應(yīng)該有100家三甲醫(yī)院，鄭州市應(yīng)該有40個(gè)，但目前的三級(jí)甲等醫(yī)院遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。每建造一家三甲醫(yī)院需要投資20多億元，一年產(chǎn)生的營業(yè)額大概有20多億元。考慮到服務(wù)業(yè)營業(yè)額對(duì)增加值的貢獻(xiàn)比率在80%以上，一家三甲醫(yī)院20多億元的營業(yè)額差不多創(chuàng)造16億元的GDP，用600億元建造30家三甲醫(yī)院可能比投資1 000億元的工業(yè)對(duì)GDP增加值的貢獻(xiàn)都要更大，并且還能解決老百姓的生活問題。中心城市的發(fā)展要靠人口的增長(zhǎng)，要靠服務(wù)業(yè)，當(dāng)然也就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成一個(gè)新的循環(huán)。

從這個(gè)意義上講，如果關(guān)注最近10個(gè)人口規(guī)?？缛? 000萬的國家級(jí)超級(jí)大城市，再根據(jù)各城市所在省份總的人口規(guī)模去推算，它們?cè)谑畮啄暌院蠖加腥丝谠鲩L(zhǎng)500萬以上的可能。人口一旦增長(zhǎng)，城市住宅需求就會(huì)跟上去。因此，人口規(guī)模在1 000萬~2 000萬中的一批超級(jí)大城市還會(huì)擴(kuò)張，超過2 000萬人口后可能上限要封頂，但人口規(guī)模在1 000萬~2 000萬時(shí)并不會(huì)封頂，會(huì)形成繼續(xù)集聚的趨勢(shì)。如果是人口規(guī)模超過2 000萬以上的超級(jí)大城市，城市核心圈的人口規(guī)模就要觸碰到天花板了，但還可能以城市為中心發(fā)展出大都市圈。

大都市圈不是行政覆蓋范圍，而是經(jīng)濟(jì)輻射范圍。大都市圈的輻射范圍一般會(huì)有1.5萬~2萬平方千米。大體上，以超級(jí)大城市為中心、50~70千米為半徑畫一個(gè)圈就構(gòu)成一個(gè)大都市圈，其中當(dāng)然也可能覆蓋一些中小城市。這些中小城市，單獨(dú)發(fā)展都不構(gòu)成經(jīng)濟(jì)熱門城市，但它們一旦進(jìn)入大都市圈，發(fā)展速度會(huì)大幅加快。

以超級(jí)大城市為中心，400~500千米為半徑，范圍內(nèi)的城市還會(huì)構(gòu)成城市群。超過這個(gè)范圍，相隔太遠(yuǎn)的城市則不能構(gòu)成城市群。例如，上海和天津不構(gòu)成城市群關(guān)系，但上海和南京、杭州、蘇州就構(gòu)成了長(zhǎng)三角城市群。在城市群中，一些大中型城市也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，從而加快城市發(fā)展。

總而言之，未來十幾年間中國房地產(chǎn)市場(chǎng)新房交易規(guī)模不會(huì)再翻番，2018年的交易規(guī)?？赡軙?huì)成為歷史高點(diǎn)，以后會(huì)逐年穩(wěn)步降低。這也意味著，今后房地產(chǎn)開發(fā)不再是“全面開花”，而是會(huì)集聚在省會(huì)城市及同等級(jí)區(qū)域性中心城市、都市圈中的中小城市、城市群中的大中型城市這三大熱點(diǎn)地帶。

三、趨勢(shì)三：中國房?jī)r(jià)平均增速將不高于GDP增長(zhǎng)率

當(dāng)前，人們普遍關(guān)心未來中國房?jī)r(jià)的走勢(shì)。我認(rèn)為，今后的十幾年時(shí)間里，我國房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將小于或等于GDP的增長(zhǎng)率。1998年，全國城市新開發(fā)房屋的平均交易價(jià)格是2 000元，2018年上漲到了8 800元，大體上翻了兩番。如果按照區(qū)域進(jìn)行劃分，則無論是東部還是西部地區(qū)，很多城市的房?jī)r(jià)往往翻了三番以上。例如，2000年成都主城區(qū)房屋均價(jià)是1 000多元，2017年增長(zhǎng)到10 000元以上，翻了三番還不止。沿海城市，無論是北京、上海、深圳、廣州還是南京、杭州，熱點(diǎn)一線城市的房?jī)r(jià)基本上都翻了三番，有些城市甚至漲了十幾倍。在一線城市中，普通家庭也許30~40年“不吃不喝”也買不了一套房，這些城市的房?jī)r(jià)收入比是很高的，與世界相比甚至是最高的。但應(yīng)當(dāng)注意到，過去十幾年間中國房地產(chǎn)價(jià)格與新房開發(fā)數(shù)量呈現(xiàn)相同的趨勢(shì)，基本都是五年翻一番，十年翻兩番，十七八年翻三番。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，大致上可以總結(jié)為三點(diǎn)。當(dāng)然，任何商品價(jià)格的漲跌往往都離不開這三個(gè)原因。

其一，商品的供求關(guān)系。供不應(yīng)求價(jià)格上漲，供過于求價(jià)格下跌，這也是最樸實(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。過去十幾年時(shí)間里，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是供不應(yīng)求的，人均住房面積從只有10平方米逐漸增長(zhǎng)到50平方米的發(fā)展過程正是短缺經(jīng)濟(jì)下“補(bǔ)短板”的過程。強(qiáng)烈的住房改善需求支撐著新房越建越多，房?jī)r(jià)越漲越高。

其二，商品的貨幣屬性。房?jī)r(jià)上漲與貨幣發(fā)行有一定的關(guān)聯(lián)，通貨膨脹始終是一種貨幣現(xiàn)象。從廣義貨幣的發(fā)行來看，2004年我國M2發(fā)行量?jī)H僅20多萬億元，此后10年間保持10%左右的增長(zhǎng)，個(gè)別年份的增長(zhǎng)率甚至達(dá)到了20%左右，2018年M2發(fā)行量已經(jīng)高達(dá)180萬億元，截至2019年6月，M2發(fā)行量更是達(dá)到了190多萬億元。十年間，M2發(fā)行量翻了三番，如此大量級(jí)的貨幣如果進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就會(huì)引起商品市場(chǎng)的價(jià)格動(dòng)蕩。幸運(yùn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收了一大塊資金，成為M2超量增長(zhǎng)的吸收器或蓄水池，使整個(gè)社會(huì)商品的物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)平穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)“五年翻一番”的情境。因此，貨幣超發(fā)也對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有一定的推動(dòng)作用。

其三，國際市場(chǎng)沖擊。任何一個(gè)國家的房地產(chǎn)價(jià)格都會(huì)受到外部經(jīng)濟(jì)的影響，例如會(huì)受到匯率市場(chǎng)的影響，當(dāng)然也會(huì)受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。在美國經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候，不但美國房地產(chǎn)價(jià)格看漲，也會(huì)拉動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)一起往上走，對(duì)他國房地產(chǎn)市場(chǎng)也是利好。而美國一旦出現(xiàn)金融危機(jī)，或者美元匯率大幅波動(dòng)時(shí)，中國市場(chǎng)也會(huì)受到一定的沖擊。此外，對(duì)人民幣匯率升值的預(yù)期也會(huì)吸引一定量的外資機(jī)構(gòu)投資或購買中國的房地產(chǎn)。過去十幾年里，中國房地產(chǎn)價(jià)格總體翻兩番、區(qū)域翻三番，正是這三個(gè)因素綜合在一起的結(jié)果。

展望未來，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我國已經(jīng)進(jìn)入了“局部供不應(yīng)求，總體供過于求”的階段，房地產(chǎn)建筑總量出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象?！肮┎粦?yīng)求”的時(shí)代結(jié)束了，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的基本面動(dòng)力已經(jīng)嚴(yán)重不足。在貨幣屬性方面，我國當(dāng)前的M2發(fā)行量已經(jīng)高達(dá)190多萬億元，未來十幾年里M2幾乎不可能再翻兩番。近兩年內(nèi)，國家“去杠桿、穩(wěn)金融”政策已經(jīng)讓M2增長(zhǎng)率大體上等于GDP的增長(zhǎng)率加上通貨膨脹率。可以預(yù)計(jì)，未來十幾年間，M2增長(zhǎng)率與GDP的增長(zhǎng)率和通脹率將保持同步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格增速大體上不會(huì)超過M2增長(zhǎng)率，也不會(huì)高于GDP增長(zhǎng)率，一般會(huì)小于普通百姓家庭收入的增長(zhǎng)率。

綜上所述，中國的城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，城市化率水平大概還有10%的增長(zhǎng)空間，尤其是國家中心城市、超級(jí)大城市、城市群、大都市圈還在發(fā)展，土地價(jià)格不存在大幅下跌的可能，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的向下墜落，尚不具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。未來十年，房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，既不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲，總體不高于GDP增速。

四、趨勢(shì)四：未來十多年中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量或減少2/3

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)有趣的現(xiàn)象——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量居世界之最。2018年，在美國50個(gè)州的工商登記記錄中，注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不超過500家。這里不考慮二手房交易中介，那只是服務(wù)公司，只統(tǒng)計(jì)建房子、賣房子的企業(yè)。而根據(jù)中國工商局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年我國房地產(chǎn)開發(fā)商一共有9.7萬家。我國目前共有5億多的城市戶籍人口，外加3億左右農(nóng)民工進(jìn)城形成的常住人口，8億多的城市常住人口對(duì)應(yīng)著9萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，差不多每一萬人對(duì)應(yīng)一家以上的房地產(chǎn)公司，這正是過去幾十年房地產(chǎn)大發(fā)展帶來的“過熱效應(yīng)”。

中國的房地企業(yè)具有三個(gè)主要特征。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)“雜、散、小”。大到上萬億元規(guī)模，小到幾百萬元規(guī)模，各類企業(yè)“雜七雜八”的。

其二，子公司“盤根錯(cuò)節(jié)”。一個(gè)大的房地產(chǎn)公司注冊(cè)后，如果想去各個(gè)省去搞開發(fā)，就要分別在二三十個(gè)省注冊(cè)省級(jí)開發(fā)公司。如果地級(jí)市有要求，又要在全國400多個(gè)市（區(qū)）去注冊(cè)子公司。400多個(gè)市（區(qū)）又對(duì)應(yīng)著2 000多個(gè)縣區(qū)，在那里搞開發(fā)一般都會(huì)被地方政府要求注冊(cè)子公司，這樣GDP和稅收就可以在當(dāng)?shù)睾怂?。因此，中國前五大地產(chǎn)開發(fā)商，無論是萬科還是萬達(dá)，幾乎都有上百家子公司、孫公司，并且都是具有法人性質(zhì)的公司，結(jié)構(gòu)可謂“盤根錯(cuò)節(jié)”。

其三，“空殼公司”數(shù)量不少。從2018年數(shù)據(jù)來看，9萬多家房地產(chǎn)企業(yè)中，規(guī)模排在前15%的公司房屋開發(fā)量（實(shí)際的施工、竣工、銷售的面積）在17億平方米中占到了85%，而剩下的近8萬家企業(yè)房屋開發(fā)量只有2億多平方米。大量的空殼公司在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)毫無作為，而經(jīng)濟(jì)一旦“過熱”又會(huì)呈現(xiàn)“亂集資、亂炒地、亂發(fā)展”的亂象。這種現(xiàn)象也是過去幾十年房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放型發(fā)展的一個(gè)結(jié)果。

未來的十幾年時(shí)間里，基于新房交易規(guī)模的降低的趨勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會(huì)有一個(gè)大幅減量萎縮的過程。從數(shù)量上看，我認(rèn)為至少會(huì)減掉2/3以上。也就是說，十幾年后中國房地產(chǎn)開發(fā)法人企業(yè)的數(shù)量不會(huì)超過3萬家。在整頓和調(diào)整的過程中，主要將通過四個(gè)軌道實(shí)現(xiàn)規(guī)?？s減。

一是子公司層次收縮。超大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將自己的二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)房地產(chǎn)子公司收縮，并將房地產(chǎn)投資集中到省會(huì)城市、大都市圈、城市群，特別是人口從1 000萬人向2 000萬人發(fā)展的超級(jí)大城市。房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)不再會(huì)在全國各地鋪攤子，搞行政性的分布，而會(huì)在層次上進(jìn)行收縮。

二是工商年檢注銷。過去，由于入市門檻很低，很多房地產(chǎn)公司入市不久即成空殼公司。工商機(jī)構(gòu)年檢時(shí)，又不退市注銷，這在過去就是一種“常態(tài)”。今后，工商機(jī)構(gòu)管理會(huì)加強(qiáng)，年檢一旦無法通過就立刻注銷。屆時(shí)，三年之內(nèi)沒有業(yè)務(wù)量、沒有稅收的空殼企業(yè)自然就注銷了。

三是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)規(guī)模縮小、業(yè)務(wù)衰退的情況下，會(huì)主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)行，不再從事房地產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)行去做其他事情。

四是被兼并收購。未來一批中小型房地產(chǎn)企業(yè)難免在經(jīng)營困難的情況下被一些大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并。上述四個(gè)方面構(gòu)成了未來若干年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅下降的重要原因。

五、趨勢(shì)五：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率將大幅下降

中國房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率也堪稱世界之最。2018年，9萬多家房地產(chǎn)企業(yè)的總負(fù)債率高達(dá)84%。排名前10位、銷售規(guī)模在1萬億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債率都在80%以上。中國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式就是一個(gè)大規(guī)?；?、大規(guī)模貸款的開發(fā)模式，凈資本水平極低，難以像商貿(mào)流通公司一樣總在周轉(zhuǎn)資產(chǎn)。

中國房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債表現(xiàn)為，企業(yè)在土地批租、開發(fā)建設(shè)、銷售預(yù)售三個(gè)環(huán)節(jié)都在高負(fù)債運(yùn)行。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)買地基本不靠自有資金，而靠貸款融資，銀行、信托公司是主要的支持。10億元的地拍賣成20億元，就會(huì)有銀行、信托公司跟著貸款。開發(fā)商并不會(huì)受資金的流動(dòng)性約束，只是熱衷于將地價(jià)炒上去，炒成“地王”。地價(jià)越高，開發(fā)商儲(chǔ)備地的價(jià)值越高，資產(chǎn)信用就越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷“炒地”，買地就靠貸款融資。

其次，建造樓房也要靠融資，靠開發(fā)貸。這種貸款可以來自銀行、信托公司，也可以由企業(yè)自身發(fā)債。一些信用差的小房地產(chǎn)開發(fā)商，借不到銀行、信托公司的錢，也發(fā)不了企業(yè)債，就會(huì)搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商把房子賣了以后再向買方租回使用，租賃費(fèi)每年15%，相當(dāng)于高息攬儲(chǔ)，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)開發(fā)商借高利貸搞開發(fā)。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)商還會(huì)利用自己掌握的優(yōu)勢(shì)來套取客戶的無息資金。以房屋預(yù)售為例，樓盤在剛剛打好地基后，就向客戶收取定金；樓盤尚未封頂時(shí)就預(yù)售房屋。此外，樓盤施工過程中讓施工方墊資施工，拖欠施工欠款，整個(gè)開發(fā)過程就是一個(gè)透支的過程。以上三個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成了運(yùn)轉(zhuǎn)透支模式，造成了中國房地產(chǎn)企業(yè)80%多的高負(fù)債率。

如此高的負(fù)債率，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅不在意債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還將自己的負(fù)債運(yùn)行能力視為一種成就。從利息上看，銀行貸款是正常利息，信托公司一般比銀行高一倍，集資的利息往往會(huì)高達(dá)17%~18%。如果房地產(chǎn)開發(fā)商借到了高息貸款，那么它們?nèi)绾纹胶赓Y金鏈上的利息呢？房屋預(yù)售、拿定金是不需要付息的；此外，讓施工單位招投標(biāo)的時(shí)候必須帶資施工，也是不付利息的。一家房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債里有30%~40%都是無息的債務(wù)，在這種情況下往往會(huì)順勢(shì)而上，不擔(dān)心出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。而一旦逆周期出現(xiàn)，資金回籠不到位，資金鏈斷裂，高息負(fù)債會(huì)帶給企業(yè)滅頂之災(zāi)。很多房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)問題，都發(fā)生在逆周期、經(jīng)濟(jì)下行、房產(chǎn)銷售困難的時(shí)候，問題還會(huì)一個(gè)接一個(gè)，引起連鎖反應(yīng)，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該杜絕。

從全世界的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商并不是這樣的。作為中國近40年房地產(chǎn)模式和路徑的發(fā)源地，香港房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率一般在30%左右，在買樓的過程中，盡管也會(huì)向銀行貸款，但企業(yè)一般都有更多的自有資本，凈資產(chǎn)規(guī)模大體達(dá)到60%~70%。而香港的房地產(chǎn)開發(fā)商到內(nèi)地來開發(fā)，負(fù)債率并不會(huì)變得很高。香港房地產(chǎn)企業(yè)在大陸的負(fù)債率一般只有40%，遠(yuǎn)低于國內(nèi)企業(yè)的80%，這是企業(yè)文化、企業(yè)制度、企業(yè)規(guī)定所決定的。我國的房地產(chǎn)開發(fā)商需要改變自己的行為，不能再肆意地借貸。

今后的十幾年里，在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入新格局，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的情況會(huì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。一方面，從土地批租環(huán)節(jié)來看，企業(yè)買地的資金會(huì)得到更加嚴(yán)格的管控。早在15年前，國家就有相關(guān)制度規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地必須使用自有資本，但近十幾年來監(jiān)管沒有做到位。一旦監(jiān)管到位，購地款不讓金融機(jī)構(gòu)參與籌措，土地批租的高負(fù)債率就會(huì)減少。另一方面，預(yù)售模式將會(huì)更加規(guī)范。從地基搭建到結(jié)構(gòu)封頂，不能再進(jìn)行預(yù)售，只有樓盤開始精裝修時(shí)才能開始預(yù)售。

此外，對(duì)施工單位長(zhǎng)期墊資的現(xiàn)象也會(huì)逐漸管制到位。這樣一來，預(yù)售款、抵押貸款發(fā)生時(shí)間將明顯滯后，建樓階段房地產(chǎn)開發(fā)商的債務(wù)率也會(huì)降低，透支的現(xiàn)象將大大減少。最后，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營模式將逐漸轉(zhuǎn)變。從“100%銷售型開發(fā)”轉(zhuǎn)型為“銷售部分長(zhǎng)租持有出租”模式時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率降低的現(xiàn)象。如果租賃型企業(yè)利用高利息長(zhǎng)期貸款的方式來進(jìn)行租賃，租賃費(fèi)還不夠支付利息，資金鏈一旦斷裂就會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)。如果采用資本的形式，長(zhǎng)期出租的租金又將以REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的方式參與直接融資，實(shí)現(xiàn)資本形態(tài)的運(yùn)轉(zhuǎn)，這與商業(yè)銀行貸款的融資模式有著本質(zhì)區(qū)別。香港之所以有如此多的REITs企業(yè)，也正因如此。由此可見，中國房地產(chǎn)高負(fù)債的經(jīng)營模式必然在今后的十幾年時(shí)間里得到徹底的改變，負(fù)債率會(huì)從80%降到50%以下，大約會(huì)在40%~50%。

六、趨勢(shì)六：中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的售租模式會(huì)發(fā)生變化

整個(gè)中國的房地產(chǎn)業(yè)在過去幾十年里，房地產(chǎn)企業(yè)就像皮包公司一樣不斷地買地造房。造了房子以后就緊趕慢趕地把自己20萬、50萬平方米的樓盤盡快脫手賣掉，是非常快的流水。大家有時(shí)候覺得中國最富的人、最發(fā)橫財(cái)?shù)娜司褪欠康禺a(chǎn)企業(yè)，想象房?jī)r(jià)漲了10倍，那么房地產(chǎn)企業(yè)不是富得流油了嗎？其實(shí)這是一種想當(dāng)然的誤解。由于房地產(chǎn)企業(yè)是像貿(mào)易公司一樣快進(jìn)快出、大周轉(zhuǎn)的商務(wù)模式，一手進(jìn)一手出，比如造了50萬平方米，當(dāng)時(shí)的造價(jià)成本是1萬元，銷售價(jià)格是1.2萬元或1.3萬元，如果最后扣掉一切成本有15%的回報(bào)，可能已經(jīng)是一個(gè)比較好的結(jié)果了。

近十幾年，要說中國房?jī)r(jià)漲了8倍也好，10倍也好，最高興的是買下這200多億平方米房子的老百姓，差不多有1億多戶居民。不管是5年前買的、10年前買的還是15年前買的，這些居民都享受了這十幾年房地產(chǎn)的發(fā)展，大家都很高興，盡管這個(gè)房子一般是自己住的，看不到漲的部分的錢，但算算賬心里也高興。應(yīng)該說在近30年的城市化過程中，廣大城市居民分享了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的紅利。

從這個(gè)角度來看，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，造出多少、銷掉多少，幾乎是像滾雪球一樣在滾。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營模式來說，這其實(shí)是最笨的一種。但它之所以這么干，又是因?yàn)樗资制鸺遥恋氐腻X也不是自己的，是借來的，造房的錢、開發(fā)的錢也是借來的。預(yù)售的周轉(zhuǎn)資金也是從老百姓手里借來的，甚至還要拖欠工程款，還要拖欠買房人的錢。在這樣的背景下，最好的房地產(chǎn)企業(yè)就是造好以后趕快回收，回收以后現(xiàn)金回流，還賬，還完賬轉(zhuǎn)了一圈能夠有10%、15%的利潤(rùn)就很高興，但它也就無法獲得10年以上的超級(jí)利潤(rùn)。