撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

打開小紅書和B站，許多年輕人孜孜不倦地分享著如何“提前還房貸”，省下幾十萬乃至幾百萬利息的話題變成熱門。人們不再輕易背上負債，以往爭搶貸款額度的熱潮早已過去了。比起借錢，年輕人反倒更熱衷于早點還清債款，早日實現(xiàn)“無債一身輕”。

當炒股、買基金的投資風潮刮過，許多人似乎開始認清一個現(xiàn)實——買什么理財產(chǎn)品，都不如提前還貸來得穩(wěn)妥劃算。

今年上半年以來，業(yè)主們提前還房貸的現(xiàn)象開始集中爆發(fā)，很多手里有閑錢的購房者們，選擇將買房當做最好的投資渠道。盡管還貸之路并不十分暢通，但仍有許多人想辦法排隊、預約、等上大半年的時間，甚至不惜賠上違約金，也要提前把房貸還了。

這種大規(guī)模的提前房貸現(xiàn)象并不尋常。以往，人們的共識是“有閑錢不如去投資，沒必要急著還貸”，但現(xiàn)在，房貸利率降到歷史新低后，大家反而不愿意貸款了。

對于靠借貸賺利潤的銀行，這自然不是個好消息。很多辦理提前還貸業(yè)務的人發(fā)現(xiàn)，想要順利辦理提前還貸業(yè)務甚至還變難了。不久前，交行一度出臺了一個新規(guī)定，“要求賠償1%的違約金”，在引起熱議后又迅速刪除了公告。

壓力來到了銀行這邊。提前還房貸的人變多后，許多銀行的壓力也由去年的“控房貸“轉為了“保房貸”。與提前還房貸相關的門檻，也被悄無聲息抬高了。

買理財不如還房貸

選擇提前還房貸，程文下了很大決心。

2019年，程文買了一套北京五環(huán)外的房子，首套房貸利率5.15%，貸款近500萬。程文毫不猶豫地選擇了最長30年的還貸期。盡管相比上年的首套房貸利率有所抬升，但程文并沒有太多糾結的。他相信，房價的上漲總會抵消掉這多出來的房貸利息。

僅僅過了3年后，程文的幻想就破滅了。房價不僅漲得極其緩慢，就連多出的房貸利息，也成了不小的負擔。對許多人來說，動輒百萬元的還款金額下，利息所占的比例不容小覷，甚至達到了總房款的44%左右。

提前還貸的賬本其實并不難算。雖然最新房貸利率最低已經(jīng)降到了4.25%，但許多人的房貸利率仍舊停在5%以上。對于這些“房奴們”來說，提前還錢不僅能少還一部分利息，也可以看作是把錢投資到一筆利率在5%以上的理財，可以說是“穩(wěn)賺不賠”。

打開小紅書和B站，許多年輕人孜孜不倦地分享著如何“提前還房貸”，省下幾十萬乃至幾百萬利息的話題變成熱門。人們不再輕易背上負債，以往爭搶貸款額度的熱潮早已過去了。比起借錢，年輕人反倒更熱衷于早點還清債款，早日實現(xiàn)“無債一身輕”。

僅僅是幾年前，局面還不是這樣的。

自2017年以來，多地首套房貸利率基本保持在5%以上的水平，且有不斷走高趨勢。2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會不得不拿出樓市調(diào)控的最新手筆——房地產(chǎn)貸款集中度管理制，給每一檔銀行定下兩個新考核標準：房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

這都沒有勸退狂熱的購房人。到了2021年，多地房貸利率已經(jīng)攀升到6%以上，想要成功借到房貸變得更難了。許多人印象深刻的是，房貸審批時間從往常的一兩周，延長到了三至五個月。

到了今年初，局面迎來新的反轉，房貸利率的上漲趨勢不再，轉而開始不斷走低。為了刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今年以來，LPR 五年期按揭貸款利率不斷走低，從首套房貸利率5%以上接連下調(diào)到最低4.25%。

圖/視覺中國

LPR報價作為銀行貸款利率的定價基準，即“貸款利率=LPR報價+點差”，對于購房者而言，5年期以上LPR反映著按揭貸款利率走向。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，6月末，103個重點城市主流首套房貸利率為4.42%，二套利率為5.09%，比起年初下降122bp、82bp，尤其是在第二季度，降幅更加明顯。

房貸利率的下降能讓新買房人省去一定利息。但對于更早之前簽訂按揭貸款合同的老客戶們來說，享受不到太多利率下降的好處。一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士表示，“已經(jīng)買房的老客戶們，貸款的利息加點是固定的，買房時超過了4.6%以上的部分，哪怕銀行降了那部分利率，老客戶也無法享受到房貸減少，除非是基準利率下降，否則只要你簽了合同，每個月該還多少，就還要還多少?！?/p>

利率下降利好的只是新買房人，這難免讓很多高位入場的老客戶心理不平衡。一些資金不充裕的借款人也蠢蠢欲動，為了節(jié)省貸款利息，轉而選擇了“以舊換新”的方式，即用利率更低的消費貸、經(jīng)營貸或者前面提到的信用貸，來置換利率更高的房貸。

不過，經(jīng)營性貸款、消費性貸款跟住房貸款本質上仍有很大區(qū)別。個人住房貸款長期被人們視為最優(yōu)質的貸款資源，不僅最長可以申請30年，且一旦利率固定下來之后，基本上不會有太大的變化。銀行不會對存量房貸作出政策調(diào)整，更不會隨意抽貸。

對此，銀行從業(yè)人士張明提醒道，“做抵押貸、經(jīng)營貸等最大的風險是后續(xù)銀行的抽貸問題，且經(jīng)營貸、消費貸只能是短貸，后續(xù)的操作中也會牽涉到政策穩(wěn)定性等問題，對風險把握不高的人不建議這么操作。”

提前還貸的現(xiàn)象背后，折射的還是人們對當下的不安，對未來收入不穩(wěn)定的擔憂。對很多人來說，30年的房貸猶如隱形的枷鎖，最重要的是未來的不確定性、不安全感極大地影響著個體的行為決策。

而對于新買房人來說，雖然銀行的房貸利率下調(diào)了許多，但許多人卻抱著不敢負債、不愿負債的預期，不再輕易背債了。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國新增住戶貸款僅2.18萬億，同比2021年減少2.4萬億，顯著低于過去5年的平均水平。

想早點還貸，沒那么容易

對銀行來說，消息就不太妙了。

按揭貸款在銀行屬于“香餑餑”的產(chǎn)品，風險小、利潤高。如果有大量的借款人提前還貸，勢必會打亂銀行后續(xù)的借貸計劃。為了降低風險，部分銀行也開始暗自有了變相“阻礙提前還貸”的措施。

不久前，交通銀行調(diào)整提前還款違約金收取規(guī)則的行為，一度引起較大爭議。8月初，交通銀行發(fā)布了一則公告顯示，今年11月以后，提前還按揭貸款的借款人，都要交約占本金1%的補償金。

公告一出，迅速引發(fā)市場關注。網(wǎng)友們意見很大，紛紛指責這是霸王條款。第二天，頂不住輿論壓力的交通銀行，火速撤銷了上述公告。但據(jù)《財經(jīng)天下》周刊了解到，雖然公告被刪除了，但是相關執(zhí)行細則已經(jīng)被下放到各個支行。

在違約金方面，不同銀行、不同地方都會有不一樣的要求。對還款時間和還款額度的要求，部分銀行會收取違約金，也有一些銀行規(guī)定，無論何時提前還款均無需交補償費。不過，總體來說，絕大多數(shù)銀行房貸只要還款超過一年，提前還貸就免收補償金。

某國有大行從事房貸審批的王麗透露，“就上海來說，目前還房貸整體還是穩(wěn)定的，維持存量的壓力一點也不大。房貸審批業(yè)務以前都是合同約定，三年內(nèi)提前還貸要收錢，但現(xiàn)在這條約定已經(jīng)沒有了。但別的地區(qū)靠違約金維持存量，還是很有可能的。”

增加還貸違約金，只是還貸流程中的一環(huán)。多位有意還貸的借款人向《財經(jīng)天下》周刊反映，部分原本可以線上申請?zhí)崆斑€貸的銀行，線上自助申請的功能取消了，需要貸款人到線下柜臺書面申請，相當于無形提高了提前還貸的門檻。

圖/視覺中國

一位信貸經(jīng)理介紹，“目前銀行的普遍行情是，在客戶提出書面申請后，大概1-3個月才會給你劃款?！鄙虾Ｄ持匈J款業(yè)務員也給出了類似回答：“現(xiàn)在各個支行的還款政策都不一樣，可能有的支行需要提前申請預約。

而如果對提前還貸關注更多的人，還會注意到一個新詞：“提還額度”沒有了。

據(jù)上述信貸經(jīng)理透露，針對提前還貸，銀行現(xiàn)在推出了“額度管理”。王麗介紹道，“其實這也是銀行體系的話術，一般也就控制一下月底、季度底的還貸節(jié)奏，過了這個月再申請還能還。”

實際上，這種不愿意大量貸款的情況，也不是一天兩天了，最早可以追溯到今年2月。中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年2月份，以按揭房貸為主的居民中長期貸款在15年以來首次出現(xiàn)負增長，減少459億元。今年上半年，居民的存款數(shù)據(jù)創(chuàng)新高，住戶存款增加10.33萬億元，同比多增2.9萬億元（增長38.7%）。

銀行的焦慮

人們的儲蓄意愿還在繼續(xù)攀升，這讓不少銀行的信貸經(jīng)理很“焦慮”。對當下的銀行而言，資金是充裕的，關鍵難題是需求寡淡。

“有的熱點城市，今年新增個人住房貸款在下降。提前還的、到期的貸款，比新放出去的貸款要多?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年，我國住戶貸款余額同比少增，主要是住房貸款少增1.94萬億元。

居民的貸款意愿下降，正在成為各家銀行面臨的緊要挑戰(zhàn)。為了搶業(yè)務，銀行在公積金貸、裝修貸、抵押經(jīng)營貸等業(yè)務的貸款利率開始一降再降，貸款額度一升再升，線上產(chǎn)品越來越多，準入門檻卻越來越低。

不少人發(fā)現(xiàn)，銀行和一些外包中介的電話“營銷”，明顯又增多了，他們要么鼓勵客戶選擇分期償還信用卡，要么發(fā)出額度提升的邀約，還會宣傳一種“性價比優(yōu)于一般消費貸”的信用貸。

一位銀行從業(yè)人士表示，“銀行現(xiàn)在也很內(nèi)卷，以前是吸收存款導致存款過高，2018年302號文出來以后，銀行投資退出了主流舞臺，只能回歸本體貸款。但想要貸款的都貸了，后來就讓員工打電話，員工也很反感這些?！?/p>

圖/視覺中國

不過，傳統(tǒng)的電話營銷仍然只是“笨方法”，并不能精準有效地尋找潛在客戶。信貸需求不足致使的局部“內(nèi)卷”，更直觀體現(xiàn)在貸款利率的競爭上。

如今，利率價格的下降已成為各家銀行“內(nèi)卷”的重災區(qū)。7月份的數(shù)據(jù)顯示，部分商業(yè)銀行零售消費信貸最低年化利率已跌破4%，而一些地方農(nóng)商銀行針對優(yōu)質客戶的信用貸年化利率甚至降至3.5%以下。

不過，雖然各家銀行都在大打“價格戰(zhàn)”讓利，但一個深層次的問題也成為很多銀行共同面臨的：持續(xù)通過“價格戰(zhàn)”做大貸款量后，銀行的凈息差管理面臨著更大壓力。

2021年業(yè)績發(fā)布會上，多位銀行高管就曾判斷，2022年銀行息差下行的壓力仍比較大，凈息差水平預計還會有一些下行趨勢。

如今，銀行間的“利率價格戰(zhàn)”悄然升級導致了一種新的壓力。作為放貸一方，銀行每降一點利率，就會少一份利息收入。而根據(jù)銀保監(jiān)會公布的2022年一季度主要監(jiān)管指標，一季度商業(yè)銀行凈息差為1.97%，較2021年全年的2.08%下降0.11%。

與此同時，各地對房地產(chǎn)紓困的政策也在不斷升溫。比如，深圳推出了“一人購房全家?guī)汀钡墓e金貸款支持政策；廣州、上海二手房指導價松動之后，北京也在8月初對三個試點項目開了個政策的口子。8月12日，南京、蘇州等江蘇多個重點城市傳出降低二套房首付比例的消息。

而在房貸的放款速度和貸款利率上，相關部門也在不斷發(fā)力。7月中旬，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞介紹，“銀行按揭貸款審批效率目前的放款速度已經(jīng)達到2019年以來的最快?！苯粋€月后，央行又傳出了房貸利率或將進一步下調(diào)的消息。

8月15日，央行發(fā)布消息稱，公開市場逆回購（OMO）利率和中期借貸便利（MLF）利率，超預期同步下調(diào)，均較前期下降10個基點。MLF政策利率的走向，向來反應者LPR的走勢。因此，市場普遍預估，本月LPR報價大概率同步下調(diào)10個基點，與之掛鉤的房貸利率也將有下調(diào)空間。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬分析認為，8月以來信貸需求延續(xù)疲軟態(tài)勢，票據(jù)利率低位運行，反映出經(jīng)濟內(nèi)生動能不足和疫情沖擊過后的有效需求仍未完全修復。在此背景下，需要央行采取一定的逆周期調(diào)節(jié)舉措，以緩解經(jīng)濟下行壓力加大的局面，提振市場信心。

目前，盡管政策、銀行都在多維度吹暖風，但想讓房貸市場重新恢復往日的活力，仍舊成為各家銀行的重大考驗。

（文中程文、王麗、張明為化名）