導讀：違約的結果千篇一律，違約的過程千奇百怪。面對地產巨頭，即使是頭部信托公司，也難免有心無力。地產公司一系列的神級操作，不斷刷新了我們對法律底線的認知。
說到房地產信托，前幾年有多火爆，今年就有多凄涼。自2021年9月恒大地產正式逾期以來，房地產信托進入了寒冬，違約項目層出不窮，出現(xiàn)了各種千奇百怪的操作手法，讓人大跌眼鏡。
1、抵押物被政府沒收
代表產品：中糧信托-國興6號集合資金信托計劃、中誠信托恒大新能源3號集合資金信托計劃等
中糧信托-國興6號于2020年12月25日發(fā)行，資金用于購買恒大新能源科技集團有限公司發(fā)行的私募債。抵押地塊位于鄭州市航空港區(qū)，評估價值22.25億元，覆蓋債券本金倍數(shù)為1.67倍。
中誠信托新能源3號集合資金信托計劃發(fā)行于2019年9月，原本應于2022年3月5日到期，但截至3月9日未收到產品本息。該款產品的抵押物為恒大地產位于鄭州的多幅住宅用地。
2022年2月10日，鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)官網(wǎng)發(fā)布一則不動產登記公告：對恒大相關的5家公司名下共14宗地的國有建設用地使用權予以注銷，因我機構無法收回下列不動產權證書，根據(jù)《不動產登記暫行條例實施細則》第二十三條的規(guī)定，現(xiàn)公告作廢。
據(jù)悉，當?shù)卣栈睾愦蟮貕K的原因可能是因為房地產商拿到土地后超過兩年未使用，其中就包括中誠信托和中糧信托信托項目的抵押土地。
經(jīng)常有投資人吐槽抵押物價值虛高、位置偏、難以變現(xiàn)等問題，而這兩個項目則直接被“蒸發(fā)”了。
2、監(jiān)管賬戶資金被劃走
代表產品：中信信托?富力杭州項目集合資金信托計劃等
有投資人向信托圈內人表示：我自己親身經(jīng)歷了信托產品監(jiān)管項目帳戶資金被扣劃。中信信托2022年5月11日信息披露：“未經(jīng)中信信托同意，未附有權機關的法律文書，項目監(jiān)管帳戶資金被劃付超過8.9億元，完全風控裸奔。這讓我們投資人情何以堪？目前融資方、信托公司各方用1個時間協(xié)調中。什么樣的騷操作都有。”
涉事項目中信信托?富力杭州項目發(fā)行于2020年6月，融資人是浙江富力房地產開發(fā)公司（簡稱“浙江富力”），擔保人之一廣州富力地產股份有限公司（簡稱“富力地產”） 于2005年在香港聯(lián)交所上市 (2777.HK) ,為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內地房地產企業(yè)。聯(lián)合評級公司對其主體評級為AAA。
項目地處杭州市余杭區(qū)未來科技城板塊，由杭州項目二期、三期、四期土地使用權和一期在建工程抵押擔保。資金監(jiān)管方面，中信信托向浙江富力委派一名董事，向項目公司派駐一名現(xiàn)場財務人員，共管章證照；所有監(jiān)管賬戶以及項目公司其他賬戶均預留中信信托指定印鑒，賬戶逐筆出款須審核同意。
5月11日，中信信托稱：未經(jīng)中信信托同意，未附有權機關的法律文書，項目監(jiān)管帳戶資金被劃付超過8.9億元。真是神奇的操作！
中信信托2022年5月26日信息披露回復：“我公司已向項目的兩個預售資金監(jiān)管銀行分別發(fā)出詢證函，要求其說明劃轉資金的相關情況附相關文書。截至日本報告出具之日，我公司暫未收到相關銀行的正式書面回函?！?/p>
這么神奇的操作，是怎么實現(xiàn)的呢？
3、法院司法凍結的資金被劃走
代表產品：重慶信托文旅系列1號集合資金信托等
2022年5月29日，重慶信托文旅系列1號項目發(fā)布了一則公告：“2022年4月29日，我公司履行受托人管理職責對信托計劃項下各監(jiān)管賬戶查詢余額及流水，發(fā)現(xiàn)此前已被司法凍結的恒久地產及恒永地產在廣西北部灣銀行股份有限公司扶綏支行(以下簡稱“北部灣銀行扶綏支行”)的賬戶資金于2022年4月18日以“用于支付項目所拖欠農民工工資和其他工程欠款”原由被扣劃，金額合計51，526，658.54元，目前賬戶余額為0元。據(jù)此，本信托計劃項下已司法凍結資產出現(xiàn)重大變故。”
據(jù)悉，該項目融資人童世界集團，擔保人之一是恒大地產。
2021年9月，借款方未按時償還利息、出現(xiàn)違約行為；重慶信托發(fā)現(xiàn)貸款項下主要擔保財產被銀行違法私自扣劃（也是前文第2點中的監(jiān)管賬戶資金被劃走），且存在繼續(xù)被扣劃的可能。重慶信托于2021年10月9日向重慶市第一中級人民法院申請訴前財產保全，法院審核通過后(案號2021渝01執(zhí)保305號)于2021年10月12日至15日司法凍結了借款人及擔保人銀行賬戶剩余資金共計6，101萬元，凍結期限為一年。隨后，重慶信托依法向廣州市中級人民法院提起訴訟，因疫情等原因，目前尚未開庭審理。
4月18日，法院已凍結存款被全部扣劃，目前賬戶余額0。目前，該信托計劃項下剩余有效凍結資金9，622，888.26元。
在該項目中，重慶信托盡職履責，主動起訴并凍結資產，但是，仍然架不住地產公司這樣的神操作?？蹌澐ㄔ阂褍鼋Y存款是否涉嫌違法，是否需要退回，尚需進一步調查。
4、地產變成政信
代表產品：中信信托嘉和125號恒大信托計劃等
這是一個成功的案例。中信信托是最早宣布不剛兌恒大地產項目的信托公司之一，嘉和125號恒大信托計劃在2021年9月出現(xiàn)逾期，本金余額為32.5億元。
根據(jù)該信托計劃說明書，項目保證人為恒大地產，項目融資主體為恒大地產集團粵東有限公司，募集資金用于開發(fā)建設恒大御景半島項目和恒大金碧外灘灣項目，主要收益來源為恒大廣州番禺公寓項目的銷售收入。
2022年8月10日，按照債務重組協(xié)議約定，中信信托收到廣州城投支付的首期資金1.625億元；8月11日，中信信托已完成信托受益人資金分配，恒大廣州項目順利進入債務重組執(zhí)行階段。
期間，投資人多次前往信托公司要說法，甚至采取了一些極端的方式，都沒有得到兌付。
2022年3月21日，中信信托收到廣州城投集團來函，將通過項目退地方式化解恒大廣東項目風險。具體而言，方案為恒大先啟動項目退出土地，廣州市政府引入履約能力強的AAA級高信用等級實體廣州城投集團作為擔保人，保管信托計劃分期支付全部本金，最終使信托本金安全退出。廣州城投集團系廣州市城市基礎設施建設和資產運營主要實體，其股東為廣州市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會（持股比例為90%）和廣東省財政廳（持股比例為10%）。
4月15日，中信信托透露，恒大債務重組獲得新進展。中信信托恒大廣東項目召開受益人大會，86%的受益人投票表示同意，超三分之二通過率意味著該項目距離落地實施更進一步。
自此，中信信托投資人原來認購的地產項目，搖身一變成為政信項目。如果本次廣州城投介入的處置方案順利落地，將成為信托業(yè)內首個由地方政府牽頭協(xié)調，通過市場化方式實現(xiàn)地產項目風險化解的典型案例。
信托圈內人結語：
違約的結果千篇一律，違約的過程千奇百怪。面對地產巨頭，即使是頭部信托公司，也難免有心無力。地產公司一系列的神級操作，不斷刷新了我們對法律底線的認知。
除了以上幾個經(jīng)典案例，房地產信托還有各種各樣千奇百怪的神操作，譬如：資金沒有用到具體項目上、項目幾年不動工、抵押物出幺蛾子等，在此就不一一舉例。如果您遇到了更神奇的操作，歡迎給我們提供線索。
