向物管子公司借款15億引發(fā)股價(jià)暴跌、因未完成股份回購計(jì)劃等收監(jiān)管函、債券展期、控股股東所持部分股份被強(qiáng)制平倉、被曝爛尾式交樓……，進(jìn)入8月的金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（下稱：金科股份），持續(xù)身陷輿論的風(fēng)口浪尖 。

時(shí)間財(cái)經(jīng)注意到，僅在今年8月，這家渝系地產(chǎn)巨頭就已三次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額超8.7億元。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，2022年8月1日、8月5日以及8月19日，金科股份分別被鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院、北京市第一中級人民法院以及成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院執(zhí)行40.37萬元，7.98億元以及7330.63萬元。

圖源：中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)

屋漏偏逢連夜雨。日前，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，金科股份已被深圳市羅湖區(qū)人民法院兩次列為“失信被執(zhí)行人”（案號2022粵0303執(zhí)恢161號、163號），也就是民間俗稱的“老賴”，失信行為認(rèn)定為：“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)?！?/p>

此前，金科股份表示，截至2022年7月14日，金科股份總有息負(fù)債 670.36 億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債余額364.92億元。一年內(nèi)到期有息負(fù)債余額中銀行貸款 113.11 億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款132.86 億元。

更不幸的是，在債務(wù)高企情況下，金科股份今年上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)大幅虧損。據(jù)金科股份2022年上半年業(yè)績預(yù)告顯示，2022年1-6月公司半年預(yù)計(jì)虧損13億-18億，而去年同期公司尚盈利37億元。

二級市場上，金科股份今年以來股價(jià)也已跌去40%，從1月下旬高處的5.59元/股跌至8月22日收盤的2.56元/股。

違規(guī)信披：意在配合大股東高位套現(xiàn)？

僅在今年7月中旬至今，金科股份已收到深交所監(jiān)管函2次、關(guān)注函1次，以及中國證監(jiān)會重慶監(jiān)管局警示函1次。

從監(jiān)管函和警示函內(nèi)容來看，除金科股份實(shí)控人黃紅云及其前妻陶虹遐未及時(shí)披露股權(quán)協(xié)議簽訂事項(xiàng)和未及時(shí)披露持股比例變動情況外，還有一筆未完成的股份回購計(jì)劃也未及時(shí)充分披露。

8月5日，據(jù)金科股份公告，公司及相關(guān)人員收到了中國證監(jiān)會重慶監(jiān)管局警示函。重慶監(jiān)管局表示，2021年7月12日，金科股份同意公司以集中競價(jià)交易方式使用自有資金回購公司部分股份，回購股份價(jià)格不超過7.90元/股，回購股份的資金總額不低于5億元(含 5 億元)，不超10億元（含10 億元），回購實(shí)施期限為自董事會審議通過回購股份方案之日起12個(gè)月內(nèi)。

2022年7月12日，金科股份發(fā)布《關(guān)于終止回購部分社會公眾股份的公告》表示，在回 購期限內(nèi)累計(jì)回購股份4269.79萬股，交易總金額1.9億元，公司未完成股份回購計(jì)劃，也未及時(shí)充分披露不能按計(jì)劃實(shí)施股份回購的信息。

重慶監(jiān)管局也指出，金科股份時(shí)任董事長周達(dá)、總裁楊程鈞、董事會秘書張強(qiáng)作為公司經(jīng)營決策及信息披露責(zé)任人，負(fù)責(zé)股份回購方案制定、實(shí)施和信息發(fā)布，未能勤勉履行相關(guān)職責(zé)，對上述違規(guī)行為負(fù)主要責(zé)任。

對于未能完成回購計(jì)劃，金科股份解釋表示，“在股份回購實(shí)施過程中，公司一直在努力改善經(jīng)營，希望在現(xiàn)金流允許時(shí)繼續(xù)實(shí)施回購，直至2022年7月確認(rèn)無法完成?！?/p>

不過，在金科股份已無法完成股份回購計(jì)劃、資金鏈緊張的情況下，7月12日，金科股份同時(shí)公告表示，擬拿出2020年度凈利潤70.30億元的3.5%，即2.46 億元作為員工持股計(jì)劃資金來源。在終止股份回購計(jì)劃的當(dāng)日，就表示要提2.46億利潤再推員工持股計(jì)劃的金科股份，不僅遭到了董事的反對，也收到了深交所的關(guān)注函。

據(jù)金科股份7月13日披露的董事會決議顯示，金科股份董事劉靜對前述員工持股計(jì)劃議案 提出反對，原因?yàn)榻鹂乒煞莓?dāng)前資金緊張、償債困難，如動用公司利潤作為員工持股計(jì)劃來源，將影響公司持續(xù)經(jīng)營，損害債權(quán)人利益。

8月19日，針對投資者在互動易上提出的“金科股份提取幾個(gè)億的利潤為高管搞員工增持股，卻無錢還債”的質(zhì)疑，金科股份也否認(rèn)表示此舉損害債權(quán)人利益。

值得一提的是，金科股份在回復(fù)上述深交所關(guān)注函時(shí)也透露，公司在2021年11月30日前已通過回購專用證券賬戶以集中競價(jià)交易方式累計(jì)回購股份數(shù)量4269.79萬股，約占公司總股0.80%，交易總金額1.9億元（不含交易費(fèi)用）。“此后，因受到行業(yè)調(diào)控、市場低迷及自身現(xiàn)金流等因素影響，為合理安排有限資金，償還到期債務(wù)和維持生產(chǎn)經(jīng)營，公司未再實(shí)施回購股份工作?！?/p>

圖源：金科股份公告

這似乎也意味著，金科股份在去年11月后已停止股份回購計(jì)劃工作，而加上其因“定期報(bào)告窗口期限制未實(shí)施回購”的2021年10月，事實(shí)上僅在四個(gè)月內(nèi)實(shí)施了股份回購，但企業(yè)卻在公告中表示“直至2022年7月確認(rèn)無法完成?！?/p>

在拋出回購計(jì)劃僅5個(gè)月就停止相關(guān)工作，且直至今年7月才予以披露，是否存在問題？深交所也在關(guān)注函中提到該問題：是否存在利用前期披露回購方案炒作股價(jià)配合股東減持的情形？

金科股份同樣予以了否認(rèn)。公司在回函中解釋表示，公司并未參與股東的增減持工作，公司主要股東減持股份行為發(fā)生在2022年5月份之后，但公司回購股份交易行為發(fā)生在2021年7至11月之間，故公司不存在利用前期披露回購方案炒作股價(jià)配合股東減持的情形。

但據(jù)金科股份據(jù)公告披露，今年以來至5月份前，其股東黃斯詩（實(shí)控人黃紅云之女）、陶虹遐（黃紅云前妻）、重慶虹淘文化傳媒有限公司（黃紅云、陶虹遐分別持股51%、49%）存在大額減持，共計(jì)減持超2.9億股。

股價(jià)上來看，今年6月開始，金科股份跌破3元/股，相比今年1的月5.59元/股的高點(diǎn)，一度腰斬跌至2.36元/股，上述2.9億股算是在高位減持。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對時(shí)間財(cái)經(jīng)表示：“金科股份實(shí)際回購額與計(jì)劃不超過10億元相差較大的原因可能有兩點(diǎn)，一是回購計(jì)劃設(shè)定的條件有變化，或者回購計(jì)劃執(zhí)行未到位，二則是回購計(jì)劃的拋出僅僅是為了進(jìn)行市值管理的工具而并非真正要具體實(shí)施?！?/p>

關(guān)聯(lián)交易：物管公司“輸血”15億引發(fā)股價(jià)暴跌

股份回購計(jì)劃失敗的同時(shí)，“缺錢”的金科開始向旗下物管公司借錢。

7月31日，金科服務(wù)公告稱，金科服務(wù)作為出借人，向控股股東金科股份提供不超15億元借款，借款日期自提供借款之日起算，至2024年12月20日，年化利率8.6%，高于中國人民銀行公布并自2022年5月20日起生效的一年期及五年期貸款基礎(chǔ)利率分別為3.7%和4.45%。

對此，摩根大通發(fā)布報(bào)告，將金科服務(wù)的評級由“中性”下調(diào)至“減持”，目標(biāo)價(jià)由19.5港元下調(diào)至10港元。該機(jī)構(gòu)表示，對于金科服務(wù)向控股股東提供15億元借款，市場會作出負(fù)面反應(yīng)，因?yàn)檫@顯示現(xiàn)金由物管子公司轉(zhuǎn)移到母公司房企，且不知能否得到款項(xiàng)歸還。此外，將30％的現(xiàn)金用于提供貸款并不符合物管公司核心業(yè)務(wù)。

金科服務(wù)的財(cái)報(bào)顯示，截至2021年底，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為49.22億元，定期存款為2.45億元。據(jù)此計(jì)算，15億元?jiǎng)t約相當(dāng)于其現(xiàn)金的三分之一。

市場確實(shí)給出了負(fù)面反應(yīng)。8月1日，金科服務(wù)股價(jià)大跌37.37%，收盤價(jià)創(chuàng)下最低紀(jì)錄。

實(shí)際上，今年以來，金科服務(wù)已跟金科股份達(dá)成了多筆關(guān)聯(lián)交易。4月份，該公司以0.489億元收購金科股份一處總建筑面積約3332平方米的物業(yè)，購買的理由是該公司已經(jīng)租用該物業(yè)為辦公場所超過10年，若金科股份將該物業(yè)出售，公司難以在市場上及時(shí)找到另一處辦公場所，并可能由于辦公場所的變動而產(chǎn)生額外的費(fèi)用。6月底，金科服務(wù)公告將以約3.14億元收購金科股份的一批托兒所物業(yè)以及相關(guān)業(yè)務(wù)公司。

在民營房企陸續(xù)“暴雷”的背景下，物業(yè)公司與地產(chǎn)母公司的關(guān)聯(lián)交易，很容易遭受為后者“輸血”的質(zhì)疑。

“作為母公司，金科股份向其物管子公司借款后金科服務(wù)股價(jià)大跌，說明了市場對于房企與其物管子公司之間的關(guān)聯(lián)交易、利益輸送，進(jìn)而損害投資者利益的嚴(yán)重關(guān)切與普遍擔(dān)心?！卑匚南脖硎?。

同時(shí)，他也表示，開發(fā)商在資金壓力下向物管子公司借款或者變相借款，可能會成為一定程度上的常態(tài)化操作。

樓盤亂象：被曝爛尾式交樓

在此背景下，多位投資者圍繞金科股份是否會剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、是否有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)以及在部分省份是否出現(xiàn)資金斷裂等發(fā)出質(zhì)疑。

8月19日，有投資者向金科股份提出關(guān)于湖北金科房屋欠款、期房爛尾等問題，企業(yè)答投資者問表示，“截至2022年6月，金科已完成房屋交付118個(gè)批次，交付項(xiàng)目98個(gè)，總交付體量達(dá)626萬平米，遍布全國47個(gè)城市，超32000戶業(yè)主加入金科大家庭。”

這32000戶業(yè)主或不包括廣州金科博翠明珠的部分業(yè)主。今年8月初，廣州金科博翠明珠被曝爛尾式交樓。

據(jù)媒體報(bào)道，2022年7月底，廣州南沙靈山島尖的金科博翠明珠接到開發(fā)商的收樓通知。但交付當(dāng)天的情況卻讓業(yè)主們大失所望，開發(fā)商交付的房子存在質(zhì)量差、樓盤配套未完工、停車場和樓梯間堆放大量建筑垃圾等嚴(yán)重問題。據(jù)相關(guān)業(yè)主介紹，該小區(qū)的大多數(shù)住戶均未簽字收樓，正在試圖通過合法的渠道進(jìn)行維權(quán)。

據(jù)公開資料，廣州金科博翠明珠的開發(fā)商為廣州金馳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司（下稱“廣州金馳房地產(chǎn)公司”），由廣州金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%控股，為金科股份旗下控股公司。

但天眼查資料也顯示，就在今年2月，廣州金馳房地產(chǎn)公司因“建設(shè)單位未依法提供工程款支付擔(dān)保以及建設(shè)單位未按約定及時(shí)足額向農(nóng)民工工資專用賬戶撥付工程款中的人工費(fèi)用”兩項(xiàng)違法行為被廣州市南沙區(qū)綜合行政執(zhí)法局罰款20萬元。

圖源：天眼查

另據(jù)金科股份2021年年報(bào)中“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備分項(xiàng)目明細(xì)”，廣州金科博翠明珠作為重點(diǎn)項(xiàng)目被披露。據(jù)金科股份2021年報(bào)，廣州金科博翠明珠當(dāng)期增加計(jì)提2億元。而彼時(shí)，該項(xiàng)目尚未交付。

為了緩解流動危機(jī)、加速市場去化，金科股份似乎開始上演“明漲暗降”沖業(yè)績的把戲。

今年8月前，金科股份擁有權(quán)益比例50.9%的北京嶺秀項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)告在網(wǎng)上流傳。該預(yù)告表示：“8月1日起，所有房源價(jià)格上調(diào)1%”。

相關(guān)項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)告圖還顯示，北京嶺秀在2022年1-8月價(jià)格一路上漲，上疊總價(jià)340萬起（建面約220 ），下疊總價(jià)410萬起（建面約220-260 ）。

但在8月8日，針對北京嶺秀項(xiàng)目提前發(fā)布價(jià)格上漲一事，鏈家地產(chǎn)工作人員對時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，其并未收到北京嶺秀項(xiàng)目方關(guān)于8月要漲價(jià)的通知。

此外，該工作人員也表示，北京嶺秀上疊總價(jià)最低288萬起，下疊總價(jià)340萬元起，“同步給我們的信息顯示該樓盤下疊價(jià)格是沒有變化的，上疊之前比現(xiàn)在還要貴?！?/p>

對于北京嶺秀項(xiàng)目漲價(jià)行為為何并未同步至第三方平臺等問題，時(shí)間財(cái)經(jīng)也致函金科股份，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

金科股份年報(bào)顯示，北京嶺秀是金科股份旗下項(xiàng)目，于2018年5月開工，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額56.63億元。

彼時(shí)，北京嶺秀僅在園林示范區(qū)開放時(shí)，就有媒體報(bào)道，該項(xiàng)目“斥資2億邀請國內(nèi)外多個(gè)專家潛心雕琢，數(shù)十輪修改，最終呈現(xiàn)園林之境?！?/p>

不過，截至2021年底，北京嶺秀累計(jì)投資額31.24億元。在剩余在建面積為0的情況下，北京嶺秀的實(shí)際投資額僅占到預(yù)計(jì)投資額的55%。（北京時(shí)間財(cái)經(jīng) 吳珊）