京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過(guò)11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀市場(chǎng)切入微觀市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買(mǎi)一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!

北京跑贏大盤(pán)的房子不超過(guò)20%我們的選籌跑在大盤(pán)前面關(guān)注公眾號(hào) 京房會(huì)進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問(wèn)

Q:提問(wèn):京總您好，拜讀了您星球的文章，結(jié)合家里具體情況向您請(qǐng)教：現(xiàn)有房產(chǎn)兩處，分別是豐臺(tái)保利百合2居一套，海淀工商大學(xué)老破小一套（學(xué)區(qū)）。目前保利百合出租中，以租養(yǎng)貸，孩子今年上學(xué)，一家三口和一老人擠在老破小。因?yàn)楹⒆觿偵蠈W(xué)，老破小學(xué)區(qū)剛占用，肯定不好出手，現(xiàn)在想改善居住環(huán)境，考慮把保利百合賣(mài)了換增光佳苑是否合適？考察了小學(xué)附近的幾個(gè)小區(qū)（孩子上學(xué)和媽媽上班都在增光路附近），覺(jué)得增光佳苑相對(duì)新一點(diǎn)，能解決車(chē)位問(wèn)題，價(jià)格合適（900萬(wàn)左右），不需要承擔(dān)太大壓力。但是從資產(chǎn)保值的角度來(lái)看，不確定換過(guò)來(lái)是否合適，家里這兩處房產(chǎn)怎么處置最優(yōu)？請(qǐng)指教。

A:回答:您好,感謝信任!1、如果要換應(yīng)該出掉工商大學(xué)老破小;保留保利百合;西局是豐臺(tái)發(fā)展最好的一個(gè)區(qū);保利百合是這個(gè)區(qū)域的標(biāo)桿樓盤(pán),未來(lái)承接麗澤一帶;對(duì)標(biāo)改善客群;之前麗澤一帶已經(jīng)漲過(guò)幾輪了,但都是投資客買(mǎi)的,市場(chǎng)上真正的購(gòu)買(mǎi)力還未涌入市場(chǎng),一個(gè)新板塊的完整生命周期可以分為四個(gè)階段：炒概念階段、炒地皮階段、炒配套階段和炒供需階段.麗澤已經(jīng)渡過(guò)了前兩個(gè)階段,往后就是配套和供需;麗澤釋放人口紅利后隨著市場(chǎng)會(huì)有新一輪的行情,而豐臺(tái)大部分區(qū)域和樓盤(pán)比較拉胯,保利百合未來(lái)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)會(huì)比較明顯;

2、現(xiàn)在轉(zhuǎn)手學(xué)區(qū)價(jià)格上雖然沒(méi)有優(yōu)勢(shì),但隨著政策的不斷變化,等同于把不確定性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家身上,價(jià)格自然會(huì)比帶名額的低一些;如果為了改善居住環(huán)境;選籌的盤(pán)本身問(wèn)題不大,沒(méi)什么不可,賣(mài)出價(jià)格低,買(mǎi)入的房產(chǎn)優(yōu)質(zhì),同樣不會(huì)失去漲幅,而又減少了不確定性,對(duì)于您們來(lái)講是利大于弊;

增光佳苑樓盤(pán)品質(zhì)雖好,但板塊屬于中規(guī)中矩,現(xiàn)在的均價(jià)10萬(wàn)出頭,個(gè)別房源10萬(wàn)以下,這個(gè)盤(pán)17年最高點(diǎn)是10萬(wàn)出頭,從317后一直回調(diào),18年春節(jié)后漲過(guò)一波,后又下調(diào),去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢(shì);海淀的重點(diǎn)發(fā)展是以中關(guān)村為點(diǎn)向北輻射;所以南部西部發(fā)展比較落后,這個(gè)盤(pán)保值屬性還可,未來(lái)行情來(lái)了能跟著跑問(wèn)題不大;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問(wèn):京總您好，我在17年3月腦子熱260w買(mǎi)了六環(huán)外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區(qū)在昌平區(qū)老舊小區(qū)改造的名單里面?，F(xiàn)在家有倆娃，老大2025年上小學(xué)，但是受制于認(rèn)貸政策換房的首付資金不夠。問(wèn)題：想咨詢一下現(xiàn)在把這個(gè)房子賣(mài)掉做好準(zhǔn)備等待可能的認(rèn)貸取消馬上再買(mǎi)房，還是繼續(xù)持有等改造結(jié)束？

加固改造的消息對(duì)房?jī)r(jià)影響大么？如果等待改造結(jié)束的話政策來(lái)了再出手會(huì)不會(huì)交易時(shí)間很長(zhǎng)？小區(qū)加固改造之后價(jià)格上會(huì)有比較大的漲幅么？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區(qū)改造重點(diǎn)在于小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)是否統(tǒng)一,全部統(tǒng)一有書(shū)面意見(jiàn)才會(huì)進(jìn)行下一步,這個(gè)時(shí)間很長(zhǎng),2、老破小未來(lái)還有沒(méi)有價(jià)值,主要還是看這個(gè)區(qū)域的能量,這類(lèi)房子本身是不值錢(qián)的，真正值錢(qián)的是土地資源,核心區(qū)的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區(qū)高層住宅也會(huì)得到善終。因?yàn)檫@些城市的市中心一直都是市中心，從來(lái)沒(méi)變過(guò).能量比較低的區(qū)域想發(fā)展必須要靠建設(shè)新區(qū)，新區(qū)越金貴，老舊小區(qū)就越破敗;在遠(yuǎn)郊買(mǎi)房人的邏輯是核心區(qū)又破又貴,品質(zhì)夠不到,所以犧牲距離換取品質(zhì);遠(yuǎn)郊的一些剛需品質(zhì)次新還有些價(jià)值,但如果不發(fā)生普漲的情況下很難帶動(dòng),

建議您等等看,市場(chǎng)熱時(shí)賣(mài)總比現(xiàn)在賣(mài)劃算一些,不至于虧那么多,如果市場(chǎng)熱時(shí)有買(mǎi)家接盤(pán)可以考慮出手,往熱門(mén)區(qū)域看看品質(zhì)次新,200多萬(wàn)再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯(cuò)的盤(pán);市場(chǎng)有很強(qiáng)大的反饋功能,買(mǎi)房沒(méi)賺到錢(qián)又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結(jié)果,及時(shí)糾錯(cuò)改正即可,還有機(jī)會(huì),買(mǎi)房致富的路一直在,只要貨幣一直超發(fā),房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭,放平心態(tài)就當(dāng)交學(xué)費(fèi)了;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝好運(yùn)!

Q:提問(wèn):京總，您好！把您星球的精華帖都看完了，做了很多記錄，關(guān)于選籌的思路真是讓我豁然開(kāi)朗。關(guān)注板塊：因?yàn)槌Ｗ〉卦诤贾荩瑢?duì)于北京樓市不太熟悉，通過(guò)做功課，主要關(guān)注了上地、亦莊、望京、雙井、國(guó)貿(mào)、東壩、蘇河、未來(lái)科學(xué)城等板塊。覺(jué)得有些過(guò)于泛，希望可以縮小關(guān)注的范圍。目的：純投資;預(yù)算：800-1000w;問(wèn)題：

1、關(guān)于區(qū)域，純投資，請(qǐng)問(wèn)以我的情況您比較建議關(guān)注北京的哪些板塊呢？什么樣的區(qū)位呢？2、關(guān)于時(shí)機(jī)，我也有杭州的購(gòu)房資格，請(qǐng)問(wèn)當(dāng)前是否適合購(gòu)入北京？（看了您關(guān)于亦莊的分析，很多樓盤(pán)在2020-2022年都漲了30%-50%，亦莊金茂府都要9.8w/平）現(xiàn)在時(shí)機(jī)是否適合介入？擔(dān)心高位站崗。非常感謝！

A:回答:您好,1、杭州也是不錯(cuò)的城市,如果北京有房票應(yīng)該優(yōu)先布局北京,從投資角度北京依然是全國(guó)的洼地,因限購(gòu)加限貸管制導(dǎo)致需求一直被壓制,長(zhǎng)遠(yuǎn)看北京作為首都,房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有到頂;什么情況下適合外地投資,強(qiáng)資源城市已經(jīng)完成布局,持有3套或更多,可以去同級(jí)別城市分散風(fēng)險(xiǎn),否則建議把資源集中在北京;從城市級(jí)別看北京的成長(zhǎng)環(huán)境依然是全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的,

2、關(guān)于一些核心熱點(diǎn)區(qū)域買(mǎi)入是否會(huì)高位站崗,房?jī)r(jià)是否會(huì)跌,我在精華欄文章08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策中已經(jīng)寫(xiě)到,這個(gè)問(wèn)題等同于貨幣購(gòu)買(mǎi)力是否會(huì)漲,貨幣等同于一張紙,發(fā)行成本很低,后面加個(gè)0市場(chǎng)上的貨幣就能翻倍,貨幣不是真正意義上的財(cái)富,資產(chǎn)才是,國(guó)際經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)就是每個(gè)國(guó)家用自己印出來(lái)的錢(qián)去買(mǎi)其他國(guó)家的資產(chǎn),

樓市漲跌只關(guān)注是否印鈔,通貨膨脹不會(huì)同時(shí)并均勻增加所有商品的價(jià)格，只會(huì)永遠(yuǎn)一波一波地改變商品物價(jià),房地產(chǎn)最先上漲;我們改變不了現(xiàn)有的貨幣制度，利用一切渠道和資源貸款去購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，買(mǎi)那些能跑贏通脹的房產(chǎn)，就是最有效的“搶錢(qián)”方式，否則我們只能一次次被搶;如果沒(méi)有精力持有核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)即可,長(zhǎng)遠(yuǎn)看核心地段的優(yōu)質(zhì)盤(pán)會(huì)一直漲,只要貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有盡頭;大方向上一定是這樣,只是時(shí)間問(wèn)題,

這也就是我為什么鼓勵(lì)大家盡可能貸款買(mǎi)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),只要保證月供,遲早會(huì)賺,只是時(shí)間問(wèn)題,一些富豪和高產(chǎn)家庭早已經(jīng)看透了這里面的邏輯,所以他們才會(huì)用負(fù)債購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),賺錢(qián)只是手段,用賺來(lái)的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)才是最終目的,否則我們會(huì)永遠(yuǎn)被通脹一次次洗劫;

鼓勵(lì)大家買(mǎi)優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)樓盤(pán),并不是說(shuō)其他地方的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲,投資是機(jī)會(huì)成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟(jì)列車(chē)才能得到確定豐富的回報(bào),其次還要考慮房產(chǎn)的金融屬性,其他地方的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性比較大,即便房產(chǎn)升值以后,兌現(xiàn)也比較難,又不好貸款,將來(lái)二押投資也會(huì)受到影響;不如看好趨勢(shì)堅(jiān)定持有優(yōu)質(zhì)盤(pán),

3、800-1000不需要關(guān)注太多板塊;像上地、亦莊、望京、雙井都是一些不錯(cuò)的區(qū)域,東壩、未來(lái)科學(xué)城屬于概念性的區(qū)域,兌現(xiàn)周期較長(zhǎng),目前價(jià)格炒的有點(diǎn)虛高,建議不要過(guò)多關(guān)注,可以重點(diǎn)關(guān)注下朝陽(yáng),朝陽(yáng)是北京最熱的一個(gè)行政區(qū),成交量也常年穩(wěn)坐第一.同樣的預(yù)算，在朝陽(yáng)買(mǎi)到的房子居住體驗(yàn)和東西海完全不一樣.核心原因是朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)比較低。

東西海朝地段最好的也是朝陽(yáng).預(yù)算600萬(wàn)東西海全是老破小,價(jià)格10萬(wàn)一平只能買(mǎi)到一個(gè)五六十平的房子.但如果在朝陽(yáng)，就能買(mǎi)一個(gè)還不錯(cuò)的純商品房?jī)删邮一蛉邮?無(wú)論是升值潛力還是居住體驗(yàn)都高于東西海.在朝陽(yáng)買(mǎi)房有四種思路:第一種是剛需上車(chē),第二種是剛改,第三種是終極改善.還有一種是學(xué)區(qū).朝陽(yáng)的教育雖然和東西海比不了,但作為北京經(jīng)濟(jì)靠前的區(qū),近幾年的發(fā)展大家都看在眼里,也培養(yǎng)了幾所名校,比如朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、人大附朝陽(yáng)學(xué)校、白家莊小學(xué)。還有一些中等偏上的學(xué)區(qū)，如陳經(jīng)綸嘉銘分校、陳經(jīng)綸帝景分校.相比于東西海的老破小,朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房從居住品質(zhì)上來(lái)講,比東西海強(qiáng)很多,從價(jià)格上來(lái)說(shuō)朝陽(yáng)也更親民,可選擇的空間也比較大;800-1000比較適合的區(qū)域望京、朝青是第一選擇,可以關(guān)注以下樓盤(pán),華紡易城、青年匯、澳洲康都、首開(kāi)知語(yǔ)城;祝一切順利!

Q:提問(wèn):您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源里星源匯，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近準(zhǔn)備在大興義和莊未來(lái)云城購(gòu)入一套三居新房，2024年底交房，準(zhǔn)備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，

關(guān)注點(diǎn)：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車(chē)站地鐵站，后續(xù)還有s6號(hào)線規(guī)劃，本人后續(xù)可能去雄安上班，為高鐵通勤做準(zhǔn)備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規(guī)劃，義和莊一帶應(yīng)該會(huì)發(fā)展?jié)摿^大。請(qǐng)教：一是這個(gè)時(shí)刻買(mǎi)入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源匯的住宅如何處理比較好？

A:回答:您好,環(huán)京區(qū)域和北京幾個(gè)邊界區(qū)域就是衛(wèi)星城市的概念,這些區(qū)域流入的人口購(gòu)買(mǎi)力很弱,本地有沒(méi)有核心產(chǎn)業(yè)支撐,未來(lái)上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側(cè)西紅門(mén)依次輪動(dòng)高米店、棗園、最后天宮院;西紅門(mén)已經(jīng)屬于通勤居住板塊了;大興新城規(guī)劃的再好,最終還要看產(chǎn)業(yè)的落地情況,

東邊有亦莊,什么產(chǎn)業(yè)會(huì)到西紅門(mén)發(fā)展;比如互聯(lián)網(wǎng)新媒體,什么產(chǎn)業(yè)會(huì)到亦莊;比如中金;物以類(lèi)聚同樣的道理產(chǎn)業(yè)也分為一二三流;前段時(shí)間網(wǎng)上曝光的中金工資,這只是被大家看到了極其一小部分,亦莊隨便一家高新企業(yè)拉出一個(gè)普通員工,年薪過(guò)百是很正常的,不過(guò)百的證明沒(méi)有拼命干,這種產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的購(gòu)買(mǎi)力和衛(wèi)星城的購(gòu)買(mǎi)力有很大差別,

投資不是賭博,投資房產(chǎn)是搭乘這座城市、這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),得到確定的回報(bào),買(mǎi)入大興高鐵站不是很建議,不確定性太多,或者說(shuō)大概率會(huì)虧損,投資是機(jī)會(huì)成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟(jì)列車(chē)才能得到確定豐富的回報(bào),如果有條件當(dāng)然選確定性更強(qiáng)的板塊,不如看看亦莊核心或者溢出板塊,如舊宮、瀛海;新源里如果沒(méi)有更好的投資品或者資金需求留著即可;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問(wèn)題可再向我提問(wèn)

Q:提問(wèn):您好，現(xiàn)在在通州工作，家在朝陽(yáng)紅廟老破小，一年后孩子上幼兒園會(huì)去通州住，住單位分的宿舍。這個(gè)宿舍離單位近，離幼兒園和北京學(xué)校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州買(mǎi)個(gè)大點(diǎn)的房子投資或自住，或者不在通州買(mǎi)也可以，在城區(qū)買(mǎi)個(gè)投資的房子，但是自己不住。想問(wèn)一下，在通州買(mǎi)，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么選？在城區(qū)應(yīng)該選哪兒;選多大合適？謝謝

A:回答:您好,感謝信任!春和景明和融御屬于兩個(gè)不同性質(zhì)的板塊,融御在武夷花園商圈,通州新城的核心板塊,位于政府規(guī)劃文件中01組團(tuán),這個(gè)商圈的東側(cè)是行政辦公區(qū)，西側(cè)是運(yùn)河CBD，南側(cè)是運(yùn)河風(fēng)景線，通州重點(diǎn)發(fā)展的是新城，新城重點(diǎn)發(fā)展的是五河交匯的運(yùn)河商務(wù)中心，武夷花園商圈剛好在市政府西側(cè),這個(gè)區(qū)域在過(guò)去并不是通州要重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，因?yàn)槭姓徇^(guò)去之后，整個(gè)通州新城規(guī)劃是向北的，所以這個(gè)地方就變成了核心區(qū)；有運(yùn)河商務(wù)中心輻射，區(qū)域品質(zhì)在整個(gè)通州，甚至整個(gè)北京也屬于稀缺性的，緊靠大運(yùn)河風(fēng)景線，

璐苑商圈和武夷花園商圈只有一條河之隔，房?jī)r(jià)比武夷花園便宜將近1萬(wàn)一平米，這個(gè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)就是距離運(yùn)河商務(wù)中心，價(jià)格比較友好，整個(gè)區(qū)域的界面還是很不錯(cuò)的，老舊小區(qū)比較少;一般買(mǎi)這個(gè)區(qū)域的多位剛需為主,武夷花園商圈多位改善為主,

1000萬(wàn)的總價(jià)如果買(mǎi)璐苑春和景明屬于資源錯(cuò)配,這兩個(gè)盤(pán)相比融御的價(jià)值高于春和景明;需要注意的是通州雖然定位較高,但現(xiàn)在依然還在兌現(xiàn)中,投資通州需要做好長(zhǎng)持的準(zhǔn)備,尤其是偏大的戶型,通州屬于利好長(zhǎng)期,兌現(xiàn)周期會(huì)長(zhǎng)一些,如果想盡快吃到板塊紅利,可以往朝陽(yáng)東部看看,這些熱點(diǎn)板塊不會(huì)大起大落,漲幅比較穩(wěn)健,金融屬性也有優(yōu)勢(shì),可以關(guān)注下朝青、望京板塊,關(guān)于戶型上2-3居都可,盡可能選一些居住體驗(yàn)較好的樓盤(pán),北京的樓市正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化,一些居住體驗(yàn)較差的樓盤(pán)即便在核心區(qū)也會(huì)被市場(chǎng)慢慢弱化,建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

Q:提問(wèn):京總您好，目前我在通州北關(guān)有一套兩居84平，價(jià)值370萬(wàn)；在東城安德里北街附近有一套54平的小兩居，是為孩子上青年湖小學(xué)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房，目前價(jià)值700萬(wàn)；手里還有現(xiàn)金600萬(wàn)左右；我的問(wèn)題：1、您建議我是把兩套都賣(mài)了，然后換一個(gè)1700-1800萬(wàn)的品質(zhì)較好的三居房子，還是賣(mài)了通州保留東城，買(mǎi)一個(gè)1200-1300萬(wàn)三居？

2、孩子目前9月份開(kāi)學(xué)4年級(jí)，初中上東城171中學(xué)，若兩套房子全賣(mài)，因?yàn)楫吘谷抠Y產(chǎn)去換一套房子，建議在哪些小區(qū)考慮？若保留東城的小兩居，總價(jià)就會(huì)下來(lái)，在哪里考慮三居較好？3、目前的主要困惑是到底把兩套房子全賣(mài)了再加上手里的現(xiàn)金去拼一套品質(zhì)較好的小區(qū)，還是賣(mài)了通州保留東城，加手里的現(xiàn)金去換一套房子？謝謝

A:回答:您好,從學(xué)區(qū)和通州的邏輯看,學(xué)區(qū)房和政策掛鉤存在多變性,通州的兌現(xiàn)周期較長(zhǎng),兩套房子全部出掉,買(mǎi)一套優(yōu)質(zhì)商圈的霸盤(pán)持續(xù)吃板塊行情,保留一張房票;房子有上漲可套現(xiàn)再次買(mǎi)入,這種方案是當(dāng)下效率最快的;我上次給您推薦的融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京、季景沁園;

如果1800左右的總價(jià)優(yōu)先選融科、其次可以關(guān)注東湖灣;如果只賣(mài)一套的情況下建議保留東城出掉北關(guān);北關(guān)在運(yùn)河商務(wù)中心看似核心區(qū);但這個(gè)區(qū)域的功能定位是商務(wù)而非居住,可以看下國(guó)貿(mào)附近一帶的商圈,寫(xiě)字樓、商品房、住宅混為一體居住體驗(yàn)并不是很好,所以價(jià)格一直沒(méi)有周邊的純住宅區(qū)高;北關(guān)也存在同樣的問(wèn)題,1200-1300可關(guān)注國(guó)風(fēng)北京、季景沁園;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問(wèn)題再向我提問(wèn).

Q:提問(wèn):京總，您好！我們只有在通惠家園有一套04年電梯板樓，100平米，有貸款記錄，寶寶2027年上小學(xué)，感覺(jué)通惠家園這邊學(xué)區(qū)對(duì)口日壇小學(xué)和中學(xué)的分校都太差，想換學(xué)區(qū)。通惠家園賣(mài)掉之后首付可以湊到450萬(wàn)，但亦莊河西的學(xué)區(qū)已經(jīng)漲得非?？炝?而且現(xiàn)在認(rèn)房認(rèn)貸的政策導(dǎo)致只能貸款兩成。我們目前非常糾結(jié)：

方案一，按照北京公布的人口普查的結(jié)果，2026之后入學(xué)適齡兒童減少，學(xué)區(qū)房可能有拐點(diǎn)。賭2023-24年的時(shí)候通惠家園的房子跟得上或者略跑贏大盤(pán)亦或是房貸政策調(diào)整 貸款比例有機(jī)會(huì)提高（我們收入還可以，也比較穩(wěn)定但也覺(jué)得希望渺茫），再重新規(guī)劃。但擔(dān)心河西人大附中學(xué)區(qū)目前換房還能夠到70多平米兩居室，到時(shí)候?qū)W區(qū)差異拉大更夠不上。

方案二，換河西核心學(xué)區(qū)小兩居，不追求次新；或同樣2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能夠買(mǎi)的河西學(xué)區(qū)非常的少，有價(jià)值的次新很難選到，套內(nèi)面積也比目前縮水很多。主要擔(dān)心是學(xué)區(qū)政策調(diào)整，再就是如果選不到亦莊河西核心學(xué)區(qū)的次新，在我們已經(jīng)犧牲居住和通勤體驗(yàn)的前提下，能夠買(mǎi)的房子的保值屬性是否比得上我們手上的通惠家園（小區(qū)少有的全南帶電梯板樓戶型，該小區(qū)成交也比較活躍感覺(jué)）。

方案三，考慮亦莊非河西區(qū)域的其他次新二手房，這部分選擇面稍稍多一點(diǎn)點(diǎn)。但賭的是亦莊整體劃片學(xué)區(qū)的政策，糾結(jié)的是學(xué)區(qū)政策更大的不確定性;希望有幸得到您的指點(diǎn)。非常感謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、認(rèn)房認(rèn)貸是階段性的政策,這個(gè)不是一成不變的,現(xiàn)在受政策影響只能貸款2成加不上杠桿,您給我發(fā)私信,我告訴您具體的操作方法;

2、您們的小孩2027年上小學(xué),距離現(xiàn)在還有5年,沒(méi)必要過(guò)早買(mǎi)入學(xué)區(qū)房,如果您現(xiàn)在買(mǎi)過(guò)來(lái),這5年期間發(fā)生的變化太多了,一旦政策改革可能損失比較大,學(xué)區(qū)房的漲勢(shì)很可觀,但下跌也比較嚴(yán)重,目前存在嚴(yán)重的溢價(jià),投資最穩(wěn)健的方式是回避學(xué)區(qū);我看好的學(xué)區(qū)房不多,

一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的品質(zhì)盤(pán)還可,拋去學(xué)區(qū)因素,自身價(jià)值很稀缺可以考慮的,這種盤(pán)如果學(xué)區(qū)有變化,不會(huì)瞬間轉(zhuǎn)移價(jià)值,安全系數(shù)相對(duì)高一些;像您所提到的亦莊河西品質(zhì)房,學(xué)區(qū)房是高危投資品,不要刻意去投資,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會(huì)隨時(shí)取消,風(fēng)險(xiǎn)比較大,星球內(nèi)會(huì)員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買(mǎi)小的,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格高出來(lái)的部分是學(xué)位的價(jià)格;

學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無(wú)關(guān).房?jī)r(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),一旦學(xué)區(qū)改動(dòng),可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會(huì)實(shí)現(xiàn)暴擊,但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤(pán),漲幅雖然沒(méi)有學(xué)區(qū)房夸張,但不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬;穩(wěn)健的方式是投資純居住盤(pán),漲幅雖然沒(méi)有學(xué)區(qū)房夸張,但不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健一些!

3、通惠家園的成交量雖然很活躍,但漲幅很差,這幾年幾乎是沒(méi)有漲幅的,中間還微跌過(guò),雙橋?qū)儆诔?yáng)偏冷的區(qū)域,包括管莊這一帶，西靠五環(huán)，東朝通交界，北臨京通快速，北三條環(huán)線夾在中間，加上區(qū)域有大量公房和回遷，南臨通惠河加城中村。四不占+界面狹小+內(nèi)部居住環(huán)節(jié)較差，沒(méi)有商圈，缺乏優(yōu)質(zhì)配套。所以價(jià)格一直起不來(lái),近幾輪漲幅中表現(xiàn)比較弱;如果從效率優(yōu)先原則考慮,應(yīng)該把通惠家園房子出掉,換為純投資盤(pán),吃5年板塊紅利,孩子上學(xué)前再把房子上漲的部分套現(xiàn)出來(lái)以最低總價(jià)買(mǎi)入學(xué)區(qū)房即可;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問(wèn)題可再向我提問(wèn)!

Q:提問(wèn):京總您好，拜讀星球文章受益匪淺。我目前是首套首貸，外地戶口，孩子三年后上小學(xué)，我在團(tuán)結(jié)湖上班我老婆在北五環(huán)附近上班。最近想350萬(wàn)首付買(mǎi)房。目前在關(guān)注老北苑106平左右的兩居，或者天通中苑的三居。老北苑覺(jué)得流動(dòng)性比較好，配套也還可以。天通苑人口密集，選了密度稍低的中苑，尤其關(guān)注悅公館里的東西向，但還是屬于天通苑片區(qū)，對(duì)人員、保值性、流動(dòng)性還是有疑慮，之所以考慮天通苑最重要的因素是積分落戶，其次是戶型比較好。想聽(tīng)一下您的建議，謝謝

A:回答:您好,感謝信任!天通苑最大的價(jià)值就是價(jià)格比較低,可以承接?xùn)|南西;西二旗、望京、中關(guān)村三個(gè)方向的剛需,屬于這三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的溢出板塊;天通苑適合中短期過(guò)渡,房屋的保值屬性還可,由于區(qū)域密度問(wèn)題增值性相對(duì)較弱,中苑屬于天通苑比較優(yōu)質(zhì)的盤(pán)了,也是天通苑的領(lǐng)漲盤(pán),老北苑的盤(pán)升值上相比天通苑更有優(yōu)勢(shì)一些,從投資角度如果有條件這兩個(gè)區(qū)域應(yīng)該是壓縮面積優(yōu)先老北苑,祝一切順利!

Q:提問(wèn)：京總您好！我丫頭目前在潘家園那塊上班，將來(lái)工作地點(diǎn)會(huì)有變動(dòng)，可能是通州或西城。她目前是北京集體戶口，個(gè)人首房首貸。購(gòu)房首付有400—500，總購(gòu)房資金700—800。四環(huán)外、望京、海淀、南邊、回遷房、無(wú)燃?xì)夥坎豢紤]。購(gòu)房需求是：優(yōu)先居住環(huán)境、人員素質(zhì)、未來(lái)能升值，能帶點(diǎn)學(xué)區(qū)更好。想請(qǐng)教您：

1.該預(yù)算是買(mǎi)1居次新還是二居的老公房，請(qǐng)問(wèn)東城有能夠上的房源嗎？2.曾看過(guò)富力城、鳳凰城、水星園、時(shí)間國(guó)際的1居（特別優(yōu)質(zhì)的房源可增加一些預(yù)算），太陽(yáng)宮社科院、西壩河?xùn)|里的2居、三居等，目前丫頭選擇了社科院小區(qū)2居，我則糾結(jié)在富力城、水星園或鳳凰城1居（朝向北），請(qǐng)您幫忙分析我們的選擇；3.孩子喜歡太陽(yáng)宮和三元橋板塊，不喜歡雙井這邊，請(qǐng)您幫忙權(quán)衡推薦一下適合的房源。期待您的回復(fù)，祝您一切安好！

A:回答：您好,感謝信任!1、關(guān)于戶型選籌上,700-800建議優(yōu)選2居;1居有點(diǎn)奢侈,從北京的購(gòu)買(mǎi)群體特征看，購(gòu)買(mǎi)一居室的客群大多為剛需客，這部分客群的特征是觀望情緒比較明顯，樓市必須大熱時(shí)才有一個(gè)好的漲幅，核心地段的品質(zhì)開(kāi)間是值得投資的;網(wǎng)上關(guān)于分析北京的一居室不值得購(gòu)買(mǎi),這個(gè)觀點(diǎn)太過(guò)于絕對(duì),忽略了投資周期的問(wèn)題,但兩居室在市場(chǎng)上成交占比較高,2021年的成交數(shù)據(jù)可以達(dá)到52%,北京每個(gè)月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買(mǎi)2居的情況下盡可能往2居上努力,核心地段的一居室投資也可,兌現(xiàn)周期會(huì)比兩居長(zhǎng)一些;

2、關(guān)于產(chǎn)品選籌上,在有條件的情況下建議首選居住體驗(yàn)較好的次新產(chǎn)品,市場(chǎng)上投資客越來(lái)越少,大家更多關(guān)注的是自身的居住感,當(dāng)下市場(chǎng)漲幅的規(guī)律也都是核心地段品質(zhì)盤(pán)、次新盤(pán)、溢出板塊剛需次新的輪動(dòng)規(guī)律;老舊小區(qū)一般是在等同區(qū)域品質(zhì)盤(pán)漲過(guò)后喘息的時(shí)候才漲,并且漲幅的周期很短,只能吃到板塊的行情尾部;

3、關(guān)于區(qū)域選籌上,太陽(yáng)宮和三元橋包括雙井都屬于優(yōu)質(zhì)板塊,太陽(yáng)宮的品質(zhì)盤(pán)學(xué)區(qū)溢價(jià)稍高,房?jī)r(jià)有下跌的趨勢(shì),三元橋的鳳凰城屬于板塊內(nèi)的標(biāo)桿樓盤(pán),時(shí)間國(guó)際屬于商住一體,不建議考慮這個(gè)盤(pán),水星園建筑年代稍舊,這個(gè)區(qū)域值得關(guān)注的樓盤(pán)只有鳳凰城和裘馬都,這個(gè)預(yù)算這兩個(gè)盤(pán)只能買(mǎi)一個(gè)一居室,

如果想考慮2居建議擴(kuò)大范圍,朝青和望京保值增值屬性不比三元橋差,望京屬于產(chǎn)住結(jié)合,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集,購(gòu)買(mǎi)力和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品正向匹配,朝青屬于承接國(guó)貿(mào)東部最優(yōu)質(zhì)的剛需兼改善板塊,雖然這兩個(gè)區(qū)域?qū)儆谒沫h(huán)外,但房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度不次于四環(huán)內(nèi), 甚至比四環(huán)內(nèi)還要更可觀,好地段的特征是;

高新產(chǎn)業(yè)聚集+稀缺性配套+好的品質(zhì).品質(zhì)看的是兩個(gè)方面，一個(gè)是樓盤(pán)品質(zhì)，一個(gè)是區(qū)域品質(zhì)。樓盤(pán)品質(zhì)看的是居住體驗(yàn)和物業(yè)，區(qū)域品質(zhì)看的是整個(gè)區(qū)域的自身環(huán)境和人文環(huán)境。有的樓盤(pán)品質(zhì)很高，但是地段一般，缺乏購(gòu)買(mǎi)力支撐.有的地段不錯(cuò)，但是商圈環(huán)境很差,就像潘家園在三環(huán)內(nèi)，距離國(guó)貿(mào)近在咫尺，但整個(gè)區(qū)域的房子常年跑輸大盤(pán)，漲幅還沒(méi)有五環(huán)外的高，核心原因就是這個(gè)區(qū)域的人群結(jié)構(gòu);

整個(gè)北京老公房產(chǎn)品占到市場(chǎng)一半的比例，導(dǎo)致次新產(chǎn)品十分稀缺，不管是上車(chē)還是置換的人群，大量的需求一次次推高了優(yōu)質(zhì)區(qū)域次新的價(jià)格。一個(gè)區(qū)域內(nèi)有充足的購(gòu)買(mǎi)力，但地段內(nèi)的住宅產(chǎn)品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品質(zhì)改善產(chǎn)品，就會(huì)成為這個(gè)區(qū)域人人都追捧的樓盤(pán)，

從而一次次將房?jī)r(jià)推高;東三環(huán)國(guó)貿(mào)以北有斷層缺陷,往南比較優(yōu)質(zhì)的區(qū)域大望路、雙井;國(guó)貿(mào)以北一直到三元橋無(wú)優(yōu)質(zhì)商圈,全是老房子,東邊是朝陽(yáng)公園豪宅盤(pán),往東就是朝青,配套成熟,品質(zhì)次新盤(pán)扎堆兒,加上僅靠國(guó)貿(mào)天然優(yōu)勢(shì),朝青發(fā)展成最優(yōu)質(zhì)的剛需兼改善區(qū)域是這個(gè)區(qū)域的自然規(guī)律,除非把國(guó)貿(mào)以北的斷層缺陷解決了,否則朝青會(huì)永遠(yuǎn)是吸收購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的區(qū);

望京的發(fā)展史最早是外企起家,后續(xù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)入場(chǎng),兩者無(wú)縫銜接，20年的時(shí)間吃了兩大波時(shí)代的紅利,這個(gè)時(shí)間足夠讓一個(gè)區(qū)發(fā)展透，整個(gè)北京除了東西海的學(xué)區(qū)房最貴就是望京了。即便北京有全國(guó)最嚴(yán)的限購(gòu)政策,但望京常年領(lǐng)漲并非學(xué)區(qū)溢價(jià)，足以證明這個(gè)區(qū)背后的購(gòu)買(mǎi)力.整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)主要的高新產(chǎn)業(yè)聚集地一個(gè)是國(guó)貿(mào),一個(gè)就是望京,國(guó)貿(mào)感覺(jué)有點(diǎn)大雜燴什么都有,周邊要么是高樓大廈要么是老破小,居住氛圍顯得就比較落后了.

所以房?jī)r(jià)一直不高;而望京現(xiàn)在發(fā)展比較成熟,已經(jīng)向來(lái)廣營(yíng)溢出,阿里的新總部馬上交付，整個(gè)區(qū)域不同檔次的樓盤(pán)都有,所以在朝陽(yáng)很多剛需改善和終改都會(huì)把望京作為首選的區(qū)域.中長(zhǎng)期看望京的發(fā)展空間依然比較大,房?jī)r(jià)的天花板比較高;綜合建議如果首選一居則可以考慮三元橋兩個(gè)盤(pán),如果期望2居可以不妨看看望京和朝青,這兩個(gè)區(qū)域也都是年輕人聚集的板塊,商圈比較年輕活力;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

以上問(wèn)答來(lái)自公眾號(hào)|京房會(huì)關(guān)注公眾號(hào)|京房會(huì)加入“知識(shí)星球”可進(jìn)行提問(wèn),有問(wèn)必答

重要內(nèi)容只在知識(shí)星球發(fā)布

公眾號(hào)知識(shí)星球內(nèi)部文章

每周更新一篇

宏觀類(lèi)（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）

08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策

03#北京樓市價(jià)值正在沙化

04#未來(lái)五年絕命大換倉(cāng)，賣(mài)空雜盤(pán)，只留霸盤(pán)

05#因?yàn)楸Ｕ戏砍渥?，所以商品房B漲

07#不懂杠桿，就無(wú)法進(jìn)階

41#淺談房地產(chǎn)泡沫

微觀類(lèi)（部分文章）

11#北京七個(gè)行政區(qū)邊緣的房?jī)r(jià)預(yù)警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D

13#學(xué)區(qū)寶典：東西海學(xué)區(qū)房選籌導(dǎo)圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動(dòng)癥

15#望京139個(gè)盤(pán)，穩(wěn)健增長(zhǎng)的只有39個(gè)

實(shí)操類(lèi)（部分文章）

81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個(gè)剛需盤(pán)分析

83#通州跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖

84#大興跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖

84#北京持幣200W以下的投資術(shù)

86#豐臺(tái)跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖

持續(xù)更新中···