6月28日，在萬科2021年度股東大會上，董事會主席郁亮表示：“房地產(chǎn)仍然是十萬億級的市場，同時也是千年行業(yè)，常做常有，常做常新，不管未來的道路多艱難，走下去就會有機(jī)會，這個行業(yè)仍然會為國家做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)”。

這話是有道理的。

衣食住行，是人們的基本需求。

從我們一生的大額支出看，大多數(shù)人還是在“住”上花的錢最多，其次是“行”。

其實(shí)不只買房的支出，租房的支出也是人們也在“住”方面的開支。

買車的需求的剛性，不如住房這需求的剛性更強(qiáng)。

出行方面還有政府提供的公共交通作為替代品。

所以，家用汽車具有可選消費(fèi)品的屬性，住房具有必需消費(fèi)品的屬性。

住房市場的規(guī)模，也高于汽車市場的規(guī)模。

從上個世紀(jì)80年代開始，美國新房建成量平均每年100萬套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時達(dá)到160萬套獨(dú)棟房，2007年次貸危機(jī)之后新房建成量降到40多萬套，隨后就在每年40萬~60萬套之間徘徊。2019年，再次回到160萬套獨(dú)棟房。

美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重，自2009年后，穩(wěn)定在11.5%以上，占比長期在10%以上，產(chǎn)業(yè)鏈占比達(dá)25%。

這可見，即便在美國這樣的成熟市場，房地產(chǎn)也是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)。

中國人口眾多的基本國情也決定了，房地產(chǎn)市場的政策再變化，也不可能所有老百姓的住房需求全由政府來解決。

大部分老百姓的住房需求還是要市場化解決。

我在以前嘮叨過，中國房地產(chǎn)市場，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)展到頭，至少在未來十年，仍然有數(shù)量不小的新增需求，并不會出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求。

未來只要嚴(yán)格控制供給的政策還存在，就不會出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求。

即便中國房地產(chǎn)市場成熟到像美國那樣，還是會有一定量的新增需求，市場并不會消失。

中國的國情是人口眾多，是美國人口的三倍，中國房地產(chǎn)行業(yè)體量大，即便發(fā)展成熟到像美國那樣，占GDP比重不會低于美國，仍是支柱產(chǎn)業(yè)。

所以，房地產(chǎn)行業(yè)是一個永續(xù)行業(yè)。

從另一個角度看，中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊行業(yè)。

漢武帝時期，西漢開始推行鹽鐵官營政策，主要目的在于通過壟斷社會必需品的生產(chǎn)經(jīng)營來讓政府獲取收入，以支持龐大的財政開支，為老百姓提供諸如征伐匈奴、維護(hù)國家安全這樣的公共服務(wù)。

其實(shí)，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，和西漢時的鹽鐵業(yè)，有相似之處。

我國在1993年進(jìn)行分稅制改革之后，稅收大頭歸中央，地方政府只能拿到小頭。

但地方政府在城市建設(shè)、公共服務(wù)上的開支遠(yuǎn)大于稅收，所以只能靠高價賣地來補(bǔ)充開支。

所以我以前提到過，現(xiàn)在買房者所付出的房價里，有很大一部分是通過高地價而支付的“基建稅”。

沒買房的人也受益于買房人提供的“基建稅”。所以這是一種窮人富人大家一起和諧發(fā)展的模式。

政府通過控制土地供應(yīng)，及調(diào)控政策這些，一邊壓制需求，一邊高價賣地，用賣地的錢來搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用于城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是極為有利的。

有朋友在加拿大溫哥華定居，說溫哥華政府沒錢搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市不能擴(kuò)張，離開了成熟的社區(qū)就不適宜居住。

有些朋友從中國機(jī)場去到美國的機(jī)場，就感覺從第一世界國家去到了第三世界國家。中國很多城市的基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)比美國的很多城市都好了。

這和中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式是分不開的。

房地產(chǎn)業(yè)，是中國現(xiàn)在的“鹽鐵業(yè)”，不是一般的行業(yè)，是個特殊行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)還和金融行業(yè)，有非常緊密的聯(lián)系，是政府高度重視的行業(yè)。

中國政府通過供給端和需求端的調(diào)控，可以避免自由市場的弊端，避免行業(yè)的大起大落，讓行業(yè)平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間，目前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在觸底回升的過程中。

史記記載陶朱公講過“貴出如糞土，賤取如珠玉”。

也就是說，趁價格上漲、價格比較高時，要把貨物像倒掉糞土那樣趕快賣出去；趁價格下跌、價格比較低時，要把貨物像求取珠玉那樣趕快買進(jìn)來。

陶朱公還有句話“旱則資舟，水則資車”。

意思是大水年購買車子，因?yàn)檫@時用船，車子沒人買，價賤，只需花少量的錢就能購買更多的車子，水災(zāi)過后，車子將成為市場上特別需要的搶手貨而漲價，可以賺錢。

在大旱的年份買船，因?yàn)榘l(fā)生旱災(zāi)時，大家都去追逐車子，棄用船，買船的成本低，只需花少量的錢就能購買更多的船，等旱災(zāi)過去，船將成為市場上特別需要的搶手貨而漲價，可以賺錢。

現(xiàn)在，優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司的股票，真實(shí)的風(fēng)險已經(jīng)釋放完畢，而投資者感受到的風(fēng)險還很大，正是價值投資者逆向投資的時候。

（以上是個人觀點(diǎn)，有可能錯得離譜，不構(gòu)成投資建議）