當下樓市陷入一個非常糾結的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求受制于嚴格的信貸政策無法釋放。

特別是一線城市依然在嚴格執(zhí)行的認房又認貸，導致改善要么違規(guī)違法經(jīng)營貸，要么只能放棄置業(yè)。

所以現(xiàn)在到了必須全國取消“認房又認貸”的時刻了！

1—6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

可見，雖然政策不斷寬松，但大部分都是市場不行的城市力度大，而一二線城市目前看，松綁有限！7月份實際大部分城市因為各種原因，又一次出現(xiàn)了下行。

7月累積已經(jīng)超過100城市當月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近110多條，在5-6月單月都超過百城刺激穩(wěn)定樓市的情況下，在前期基礎上，7月各種房地產(chǎn)政策繼續(xù)升級，在限購、限貸、限售、預售監(jiān)管、購房補貼等政策基礎上，7月出現(xiàn)了多城市發(fā)布購房直接補貼政策，另外針對當下爛尾樓集中爆發(fā)的情況，已經(jīng)超過15個城市出臺了對應的政策。

2022年截止7月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過580次！同比上漲接近70%，2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。

簡單的總結2022年7月來全國各地房地產(chǎn)政策，調(diào)控政策松綁主要有幾個特點

預防爛尾樓、增加購房補貼成為7月政策的最大新特點

各地購房補貼不斷加碼，利用各種利用增加購房補貼

在這么多政策下，最吸引人關注的是，一二線城市大量現(xiàn)在還有意愿買房的人受制于信貸政策！

認房又認貸的標準應該變了！

在2021年年底，銀保監(jiān)會：現(xiàn)階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但市場整體政策依然只在剛需有相對變化，最近多地出臺了針對剛需的微調(diào)政策。后續(xù)有望出現(xiàn)更多針對真實改善的穩(wěn)定政策！

在2021年年底住建部提及過保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，2022年也多次提及。2021年-2022年中央及各部委多次在重要會議中提及“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議亦重點強調(diào)要充分釋放居民住房需求。過去多年在市場調(diào)整期間，相關內(nèi)容均被多次提及，住房和城鄉(xiāng)建設任務中提到“促居民合理住房消費。進一步鼓勵普通商品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場”；

2012年提到“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央經(jīng)濟工作會議提到“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存”。今年各地政府工作報告中，亦對這一部分著重強調(diào)，其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的相關內(nèi)容。

最近2年來，已有不少城市調(diào)整公積金政策，主要涉及下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調(diào)，各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào)，進一步引導合理住房需求釋放。現(xiàn)在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。

什么是“認房又認貸”？“認房又認貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標準。

可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

所謂的“認房又認貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是“認房又認貸”的執(zhí)行標準。對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

3月1日，中原城市群的核心城市-鄭州傳來一聲“槍響”，給全國樓市發(fā)出了“救市”信號。其中除了給大學生購房補貼、鼓勵老人投靠家庭新購住房等措施外，還明確提到引導金融機構下調(diào)住房貸款利率、降低首付比例，以及在國內(nèi)率先取消“認房又認貸”等政策。

8月4日，天津市發(fā)展改革委會發(fā)布了《關于促進消費恢復提振的若干措施公開征求意見的公告》，公告從9個方面促進消費，其中重點提及“擴大住房家居消費”，包括穩(wěn)定住房消費和擴大家居消費，引導金融機構“下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例”，并且指定了具體負責部門按職責分工負責。

寫在最后：從全國看，穩(wěn)樓市的政策應該抓緊升級了！

1：“房住不炒”總基調(diào)不變，央行和很多城市都繼續(xù)提出保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不短期刺激房地產(chǎn)。但針對賣一買一的換房客戶，執(zhí)行首套房信貸政策，不涉及到任何炒房。針對真實改善購房者特別是賣一買一的改善，應該抓緊傾斜寬松政策。

2：大部分城市看，特別是最近可能會松綁調(diào)控的南京、天津等城市。

針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認房不認貸應該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

3：當下三四線城市房地產(chǎn)市場蕭條，針對前期房貸利率動輒6-7的購房者，也應該有一定優(yōu)惠。

4：從趨勢看，對于購房者來說，很快會看到全國性取消“認房又認貸”，特別是針對賣一買一的認房不認貸政策會更快落地，出現(xiàn)這一政策信號，基本就代表熱點一二線城市企穩(wěn)就接近了。