作者：子非魚

01 | 根本停不下來

9月22日，濟南市多家銀行落地了非限購區(qū)域內(nèi)，首套房首付比例20%，二套房首付比例30%的政策，通過降首付的手段，來進一步釋放需求。

這已經(jīng)是濟南一周內(nèi)第二次出手，也是8月份以來第四次托底樓市的大動作，足可見濟南有多慌。

正如本號多次強調(diào)的，樓市一天不復(fù)蘇，托舉措施就一天不會結(jié)束。

因為這一場救市，本質(zhì)上是救經(jīng)濟。盡管我們嘴上說著不會以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段，但數(shù)據(jù)在這擺著，房地產(chǎn)的重要性在這里擺著。

房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重僅次于制造業(yè)的第二大行業(yè)。更不用說，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大帶動作用了。冶金、建材、裝修、家具、家電等行業(yè)，基本上都要靠房地產(chǎn)吃飯。

有專家計算過，中國房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員大約1300萬；建筑行業(yè)5800萬人里，至少4000萬跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分；由于全國財政收入的35%以上直接來自賣地收入和房地產(chǎn)稅收，那么全國財政供養(yǎng)人口5000萬里，三分之一相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。

今年房地產(chǎn)行情轉(zhuǎn)冷，很多人失業(yè)，也證明了房地產(chǎn)的重要性。16至24歲的失業(yè)率，持續(xù)創(chuàng)下新高。

所以，對于托底樓市，上至中央下至地方政府，都是認真的，也是執(zhí)著的。

對于濟南這樣一個房價已經(jīng)陰跌了很久、房子賣不動、庫存高企、掛牌量激增的城市來說，更是如此。

02 | 兩個月四次出手

在昨天放低非限購區(qū)域首付之前的9月16日，濟南大幅放開了限購：

除了二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)，非限購區(qū)域新房和二手房不再有套數(shù)、出售限制，外地戶籍在非限購區(qū)域購房不再有個稅、社保要求。同時非限購區(qū)域的信貸政策，執(zhí)行“認貸不認房”。

也即濟南的限購?fù)鈬涣粝铝俗詈髢蓚€行政區(qū)，其他全部放開了。

8月份，濟南已經(jīng)有過放松限購和降首付的舉動。

關(guān)于降首付：自2022年8月15日起，濟南市將二套房公積金貸款最低首付款比例由60%調(diào)整至40%

8月26日，濟南發(fā)布限購新政：

第一，是針對大學(xué)以下學(xué)歷的非戶籍人口，之前需要1年社保，現(xiàn)在只需6個月。

第二，擴大了學(xué)歷購房政策，之前繳納3個月社保即可購房的，需要大學(xué)以上學(xué)歷?，F(xiàn)在下調(diào)至大專（高職）以上學(xué)歷。

也就是說，過去的兩個月，濟南有過兩次降首付和放松限購的舉動，可謂是動作頻頻。沒辦法，市場太冷了。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，濟南8月份商品房成交量仍在下跌，環(huán)比下跌15%，同比下跌32%，整個前8個月累計成交面積較去年同期下跌了41%，幾乎快要腰斬。

庫存方面，山東省兩個中心城市，青島與濟南都在中心城市庫存排名的前列。

我們知道，青島的狹義庫存持續(xù)位居全國第一，超過了2400萬平方米，武漢第二。

克而瑞9月20日披露了最新的庫存數(shù)據(jù)，青島的廣義庫存（包括已建好尚未賣出、已開工尚未建好和賣出，已拿地尚未開建的房子）依舊位列第一，武漢第二，青島與武漢的商品住宅廣義庫存都超過9000萬平方米。

濟南位列全國第19，在3000萬平方米左右。

至于房價，濟南和天津、鄭州、青島等北方中心城市一樣，已經(jīng)持續(xù)陰跌好幾年了。

根據(jù)機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來看，濟南二手房掛牌價已經(jīng)10連跌。7月份濟南二手房掛牌均價15854元/平方米。而2021年7月，濟南二手房掛牌均價為19243元/平方米，2018年2月二手房均價16004元/平方米。

7月份的掛牌價比2018年2月份還要低，這也就意味著濟南的房價，已經(jīng)跌回至四五年前了。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，也能夠佐證這一點。

根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，有37個城市的二手房價格相較于2020年下跌，按照拋物線的走勢推斷，這37個城市房價至少跌回三四年前。

濟南便是其中之一。和濟南一樣位居此列的中心城市，還有哈爾濱、太原、貴陽、石家莊、長春、呼和浩特、天津、南寧、鄭州、武漢、青島、南昌、蘭州、烏魯木齊。

數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

03 | 放開限購與降首付頂用嗎

不頂用。

關(guān)于放開限購是否管用，我前幾天專門以福州、沈陽、廊坊這些完全放開了限購的城市和東莞、佛山這些幾乎完全放開限購的城市作為案例進行梳理，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，沒有一個城市被托起來了。

這也意味著放開限購?fù)喜黄饦鞘?。這個結(jié)果是可以預(yù)料的，一方面放開限購意味著告訴別人，這里的樓市扛不住了。另一方面，購買力才是決定性因素。

至于降首付，上半年一大波城市掀起過降首付的浪潮，依舊沒有什么起色。

降首付，看似降低了上車門檻，但卻加重了購房者的后期還貸壓力。在不確定性加劇的當(dāng)下，購房者壓根就不想貸款買房，更何況還要增加后期的還款壓力。

如果非要救市，那就得狠下心來，大幅降價，讓更多的人買得起才有用。但顯然這不現(xiàn)實，因為這會帶來更加無法預(yù)料的危機。

所以只能這樣僵著，價格陰跌，鈍刀子割肉。

在這種局面下，如果不是特別著急，買房大可以緩緩，至少等到明年年初，根據(jù)局勢變化再做決定。

從具體數(shù)據(jù)來看，目前濟南下轄的所有區(qū)，包括歷下區(qū)、市中區(qū)這兩個核心區(qū)，去化周期都超過了12個月警戒線。

數(shù)據(jù)：濟南市統(tǒng)計局、中指院

在這一點上，濟南和其他中心城市有很大不同。青島、武漢這兩個庫存量第一第二的城市，庫存積壓也主要在外圍區(qū)，核心區(qū)比如青島的市南市北，武漢的江漢，庫存壓力并不大，去化時間并不長。

濟南則整體呈現(xiàn)出了去化周期超長的局面，這也就意味著，濟南包括核心區(qū)的房價，都還有不少下行空間。