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· 梁云風(fēng) | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

國慶節(jié)，堂妹從外地回老家，想趁著放假的時(shí)間在縣城買房。她在縣城看了好幾個(gè)樓盤，到處對(duì)比行情，最后發(fā)了一些信息讓我?guī)兔⒖?。我以為老?span id="dgmog3a" class="wpcom_tag_link">房?jī)r(jià)在疫情打擊下會(huì)大跌，但最后發(fā)現(xiàn)縣城現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還挺堅(jiān)挺，疫情前的平均單價(jià)在7500元左右，現(xiàn)在也就降了1000元，新盤基本都在6500元左右。而且，堂妹說，國慶期間看房的人非常多，“人擠人，感覺回到了疫情前?！?/p>

我也不得不感嘆，市場(chǎng)的力量真是太堅(jiān)韌了。

今年樓市的主基調(diào)是“救市”，我查了一下，老家縣城在今年4月份出臺(tái)了第一次救市政策后，又在9月28日發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)若干措施》，實(shí)施階段性購房補(bǔ)貼，給予交易契稅財(cái)政補(bǔ)貼，其中現(xiàn)金補(bǔ)貼最高12000元/套，提供50％的契稅財(cái)政補(bǔ)貼，并降低首付比例，提高公積金貸款力度，下調(diào)房貸利率等。

留在縣城的同學(xué)說，身邊一些首套置業(yè)或者想要換套改善房的熟人都已經(jīng)開始行動(dòng)起來了，一個(gè)是目前房?jī)r(jià)降了不少，再有就是補(bǔ)貼力度動(dòng)人心了。

小縣城的救市決心是全國的一個(gè)縮影，地方已經(jīng)竭盡全力，都眼巴巴地希望中央出手。自2017年以來，隨著中央“化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)”的決心強(qiáng)化，我國進(jìn)入了“全民降杠桿時(shí)代”，全國房地產(chǎn)隨之進(jìn)入“下行期”。但房地產(chǎn)下行遇到了疫情，使得這一輪的周期相較2008年、2014年的底更難磨。

國慶節(jié)之前，新一輪的“國家級(jí)救市”正式啟動(dòng)。先是9月29日，央行正宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，這也標(biāo)志著中國的房貸利率將正式從“4%時(shí)代”進(jìn)入“3%時(shí)代”，一大堆城市首套房貸利率將降至3%。這兩年，我們的住房貸款從5.5%一路走低，目前已經(jīng)進(jìn)入中國房地產(chǎn)買房時(shí)代的“最低門檻”。

緊跟著央行的步子，9月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，從2022年10月1日到2023年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在一年內(nèi)重新買房的納稅人，對(duì)“銷售房屋繳納的個(gè)人所得稅”給予退稅優(yōu)惠。此前的政策是滿五唯一才能“免征個(gè)稅”，而現(xiàn)在只要“一年內(nèi)賣一買一”，就可以免征個(gè)稅，對(duì)于那些想改善住房的群體來說，是一個(gè)重大的利好消息。

總體來看，央行和財(cái)政部、稅務(wù)總局的兩個(gè)政策，都是朝著降低購房成本、鼓勵(lì)買房的目的去的。從目前來看，決策層的政策籃子里工具還很多，關(guān)鍵是看決策層怎么來看待房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，以及調(diào)控的價(jià)值選擇。

當(dāng)我們討論中國房地產(chǎn)的時(shí)候，一個(gè)繞不過的話題就是其“周期性”特征。從“調(diào)控”到“救市”，再從“救市”到“再次調(diào)控”，一輪又一輪的周期造就了今天中國房地產(chǎn)繁榮又嚴(yán)峻的局面。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的最大問題不是經(jīng)濟(jì)問題，反而是價(jià)值觀問題，因此在公眾層面還存在一些分歧。

比如對(duì)高房?jī)r(jià)的問題，有人認(rèn)為是開發(fā)商為富不仁，為謀取暴利故意炒作；而開發(fā)商則認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的主要原因是政府搞土地財(cái)政，畢竟居高不下的地價(jià)占了房?jī)r(jià)的一大部分；也有人認(rèn)為這是市場(chǎng)炒作的結(jié)果，以往山西煤老板、溫州炒房團(tuán)，以及如歐成效那樣的專業(yè)炒家，都在推高中國房?jī)r(jià)。

那么房?jī)r(jià)與調(diào)控的背后到底又是什么呢？

最近看國家行政學(xué)院王東京教授的新作《中國經(jīng)濟(jì)突圍——新發(fā)展階段的關(guān)鍵議題》，看完之后，里面關(guān)于房?jī)r(jià)、土地財(cái)政、炒房等幾個(gè)問題講得很清楚，其觀點(diǎn)讓人茅塞頓開。

以房?jī)r(jià)為例，今天的高房?jī)r(jià)很多人認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)商為富不仁、哄抬房?jī)r(jià)所致，所以我國房地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽(yù)至今不高。特別是在行業(yè)下行的時(shí)候，房企紛紛爆雷，房企老板們聲譽(yù)已經(jīng)跌入塵埃，看看恒大今天在社交媒體上的風(fēng)評(píng)就知道，但凡恒大有什么新聞，跟帖幾乎清一色地喊打喊罵。這里面固然有其他的原因，但認(rèn)為開發(fā)商賺取了暴利的原因，還是很重要的一個(gè)。

王東京教授認(rèn)為，開發(fā)商賺取了暴利的說法本身就存在問題。首先一個(gè)問題就是，沒有人能說清楚價(jià)格高出成本多少是暴利。是20%還是30%？如把利潤(rùn)超出成本的30%視為暴利，那有大量超出30%的行業(yè)，比如生物制藥、白酒、餐飲等等，高出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)或者企業(yè)肯定不少，是不是也要反對(duì)這些行業(yè)呢？比如白酒行業(yè)利潤(rùn)率高于70%，茅臺(tái)甚至超過90%，這樣的暴利行業(yè)是不是也要調(diào)控管死？再說，如果不允許企業(yè)追求高利潤(rùn)，企業(yè)的創(chuàng)新動(dòng)力又從何而來？

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，高房?jī)r(jià)的癥結(jié)并不是暴利，而是在供求。歸根到底，商品房的前提是商品，而只要是商品，就會(huì)受經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響，如果一個(gè)產(chǎn)品供需平衡，很難會(huì)出現(xiàn)價(jià)格單邊上漲的不正常情況。

那么為什么今天房子供應(yīng)這么多，價(jià)格還是漲呢？今天中國房地產(chǎn)行業(yè)是高空置率和高房?jī)r(jià)并存的，而造成這個(gè)問題的原因之一就在于商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的失衡。王東京教授認(rèn)為，由于目前建設(shè)用地受限，導(dǎo)致開發(fā)商一窩蜂地建高端住宅，結(jié)果就是高端住宅老百姓買不起，而買得起的“平價(jià)房”又沒有供給，從市場(chǎng)有效供給來看，住房還是供不應(yīng)求。

所以今天各個(gè)城市都在力推保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房等供給形式，希望通過加大“平價(jià)房”的供應(yīng)力度，來改變供需失衡的狀態(tài)，實(shí)則也是一條可選之路。

當(dāng)然，看清了市場(chǎng)供需失衡的人很多，但為啥各地的保障住房、共有產(chǎn)權(quán)房推行力度這么慢呢？特別是住房?jī)r(jià)格一路走高的北上廣深，保障住房占比實(shí)在是太低，“房住不炒”的核心到底是什么，是打壓房?jī)r(jià)還是保障供求，讓“居者有其屋”呢？

這就不得不討論土地財(cái)政的問題了。

土地財(cái)政其實(shí)涉及政府的價(jià)值選擇。

在過去房地產(chǎn)周期中，房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候，受益最多的無疑是賣地的各地政府，因此，當(dāng)房地產(chǎn)商被千夫所指時(shí)，他們卻歸罪于地方政府的“土地財(cái)政”。

那么到底是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)呢？從表面上看，這有點(diǎn)像“雞生蛋、蛋生雞”的關(guān)系，但王東京教授認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度很容易看出誰因誰果，因?yàn)閮r(jià)格由供求決定，而不是由成本決定，地價(jià)高不一定推高房?jī)r(jià)，不然就解釋不了房地產(chǎn)下行時(shí)，開發(fā)商成本未變而房?jī)r(jià)大跌的現(xiàn)象。

舉個(gè)例子，比如當(dāng)前因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行疊加疫情，房?jī)r(jià)大跌，很多城市土拍流拍率升高，土地價(jià)格降了下來，究其原因，是房?jī)r(jià)下跌使得土地需求下降，如果不是地方城投和國企、央企地產(chǎn)公司拿地托底，土地價(jià)格會(huì)下跌得更厲害。由此可見，是下游產(chǎn)品決定了上游產(chǎn)品的價(jià)格，而土地相對(duì)于住房是上游產(chǎn)品，住房是下游產(chǎn)品。

當(dāng)然，很多人會(huì)說，今天的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律幾近于失靈，我們的房地產(chǎn)周期也基本上是“政策周期”。從土地財(cái)政的角度看，如果地價(jià)高，開發(fā)商加上成本與利潤(rùn)，最后的房?jī)r(jià)肯定高于地價(jià)低的地方。

但真的會(huì)這樣嗎？我們可以做兩個(gè)假設(shè)，一個(gè)假設(shè)是，甲乙兩個(gè)開發(fā)商在同一地段拿地建房，假設(shè)拿地時(shí)間不同，甲的地價(jià)是乙的一半，若乙的房?jī)r(jià)是每平米2萬，拿地價(jià)便宜的甲會(huì)不會(huì)只賣1萬呢？毫無疑問不會(huì)。

另一個(gè)假設(shè)，同樣是甲乙兩個(gè)開發(fā)商在同一地段拿地建房，假設(shè)拿地時(shí)間不同，甲的地價(jià)是乙的一半，碰到行情大跌，甲為了促銷將房?jī)r(jià)從兩萬降到了一萬五，這個(gè)時(shí)候拿地貴的乙會(huì)不會(huì)降價(jià)呢？從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，乙大概率會(huì)跟著降，因?yàn)槿绻唤担姆孔痈u不出去。

所以，地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，我們只能說地價(jià)升高，會(huì)有抬升房?jī)r(jià)的可能，最終決定房?jī)r(jià)的還是供求關(guān)系。只要住房供求短缺，地價(jià)無論高低房?jī)r(jià)都會(huì)上漲。

當(dāng)然，這里還有一個(gè)極端的推論，假設(shè)某地市場(chǎng)房?jī)r(jià)的最高價(jià)是兩萬每平，如果政府地價(jià)賣到了兩萬每平，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商會(huì)拿地嗎？這就得分情況。一般來說不會(huì)，但從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，上海、南京都曾經(jīng)有地王拿地時(shí)超過了當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商拿地的邏輯其實(shí)是賭房子的上漲預(yù)期，至于最后上市時(shí)虧不虧本就要看天了，其本質(zhì)仍是供求關(guān)系。

王東京教授的結(jié)論是，地價(jià)升高并非政府有意為之，因?yàn)榉康禺a(chǎn)用地一律招拍掛，地價(jià)要由開發(fā)商競(jìng)價(jià)決定，有人出高價(jià)，政府不可能賣低價(jià)。

這一點(diǎn)，我倒是與他的看法不同。賣地雖然都是市場(chǎng)行為，但如果政府有控制高房?jī)r(jià)的決定，完全可以在地價(jià)上出手做文章，而在這上面調(diào)控的有效性決定比在銷售端限購、限價(jià)更有效，但政府不愿意這么做，實(shí)則依然是土地財(cái)政在作怪，地方政府太依賴于賣地收入，這也是我本節(jié)開頭所說的，為什么土地財(cái)政是一個(gè)價(jià)值選擇的原因。

我贊成王東京教授所言，供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，但地價(jià)的高低歸根到底受政策影響更明顯。

面對(duì)高房?jī)r(jià)，一直有兩種對(duì)立的觀點(diǎn)，一是希望政府打壓房?jī)r(jià)；二是希望政府袖手旁觀，不要管房?jī)r(jià)。從現(xiàn)實(shí)來看，這兩種觀點(diǎn)都不可能完全得到滿足，從全球來看，各國都有調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，力度大小不同而已。

房子是復(fù)雜利益結(jié)合體，涉及購房者、開發(fā)商、政府、中介，以及房子的一系列上下游產(chǎn)業(yè)，比如鋼鐵、水泥、家電等利益體。從利益訴求的角度看，沒有買房的希望房?jī)r(jià)跌，讓自己上車，買到了房的，基本沒有希望房?jī)r(jià)跌的。

因此，在我看來，調(diào)控的目的永遠(yuǎn)是兩個(gè)，一個(gè)是促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮。一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)符合大部分人的利益，因此調(diào)控的目的，總體上是讓市場(chǎng)繁榮，而不是簡(jiǎn)單地打壓市場(chǎng)。但從這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控來看，調(diào)控過度，最后行業(yè)下行，房企爆雷，千萬買房人苦等爛尾樓交付。

時(shí)至今天，從中央到地方，各種政策層出不窮，但行業(yè)的危機(jī)已經(jīng)產(chǎn)生，特別是爆雷房企越來越多，上周被認(rèn)為優(yōu)秀房企的旭輝也開始股價(jià)暴跌，這本身就說明，調(diào)控出現(xiàn)了問題。

調(diào)控的第二個(gè)目的，是讓居者有其屋。在輿論場(chǎng)上，有一種人叫“失語者”，比如成千上萬的進(jìn)城務(wù)工者，比如城市生活的“邊緣人”，他們無法發(fā)聲，或者聲音不被決策層聽見。我們調(diào)控的目的，就是要讓更多的“失語者”也能享受城市化的紅利。

所以調(diào)控本身就是一種價(jià)值選擇，房?jī)r(jià)的漲跌不會(huì)體現(xiàn)民意，但調(diào)控的政策能體現(xiàn)民意。

「圖片 | 視覺中國 」

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