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恒大億萬負(fù)債從何而來，殘局之下如何還債？
在房地產(chǎn)進入寒冬之后，眾多房企接連暴雷，哪怕是恒大也在劫難逃?，F(xiàn)如今，房企巨頭的遮羞布已經(jīng)被拉下，恒大的億萬負(fù)債暴露無遺。這么大一筆債，恒大到底是怎么欠下的？殘局之下，又該靠什么來還債？
在2020年的管制政策發(fā)布之后，恒大精準(zhǔn)踩雷，三條紅線全中了。在這之后半年的時間里，恒大負(fù)債規(guī)模一度達到了1.97萬億，這是什么概念？假如你買彩票每天能中1000萬，那就需要連續(xù)買547年并且保證每天中獎，才能拿到兩萬億。如果恒大要還完這些錢，那就需要一個馬斯克加一個巴菲特，所以這個數(shù)字是非常龐大的。
但是大家都知道這幾年國內(nèi)房價居高不下，就算國家一直在強調(diào)房住不炒，也沒改變房價持續(xù)上漲的局面，可以說這些年房地產(chǎn)公司是賺的盆滿缽滿。而恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，營收和利潤肯定不低。就拿2018年來說，恒大年銷售額高達5513億元，即便是政策出臺的2020年，其年銷售額也高達7232.5億。既然恒大每年入賬這么多錢，那這億萬負(fù)債，又從何而來？
有人說許家印太傻了，竟然欠下這么多錢，這不就是在自斷后路嗎？實際上，他就是因為太聰明了，才欠這么多債的。其實很多房企都是依靠高杠桿模式來經(jīng)營的，他們一般不會拿自己的錢去買地蓋樓，而是會向銀行貸款，然后再進行接下來的動作。等投入樓盤建設(shè)的資金達到國家標(biāo)準(zhǔn)了，他們就開始搞預(yù)售，雖然樓還沒蓋好，但就能回籠一大筆資金，接著他們再把錢還給銀行。這其實就是一種空手套白狼的模式，只要膽子夠大，就能賺到錢。
看看現(xiàn)在的地產(chǎn)巨頭，哪個不是靠這種方法起步的？王石、潘石屹這些人都是這么賺到第一桶金的。許家印也學(xué)到了其中的精髓，當(dāng)年他到廣州發(fā)展房地產(chǎn)的時候身上沒幾個錢，但他靠著一張嘴說服了對方把一億多的土地出讓金改成了分期付款，第一期只需要支付500萬。接著他又跑到銀行拿到了600萬的貸款，還完土地的錢還有100萬流動資金。但是后來找施工方的時候，他也沒用這筆錢付款，而是告訴對方先開工，項目完工之后再付款。等一切安頓好之后，許老板開始搞首期項目預(yù)售，開盤當(dāng)天就拿到了8000多萬的銷售額。整個過程中，許老板有從自己的腰包里拿出一分錢嗎？但就是這樣，他順利拿到了8000萬。
自此之后，許老板空手套白狼的游戲越玩越上癮，恒大也是在這樣的模式之下快速擴張發(fā)展起來的，從最初一家不知名小公司發(fā)展成了全球五百強企業(yè)，這也讓許家印成功超越了王健林，成為了當(dāng)時的中國首富。不過事物都是具有兩面性的，這種方法雖然能讓房地產(chǎn)商賺得盆滿缽滿，但同時也帶來了很多潛在風(fēng)險，恒大的債務(wù)高臺就是在這種模式下被一步步搭建起來的。
但是許老板的膽子就是大，就算是驚天危機，他也不以為然。在恒大負(fù)債率居高不下的情況下，他還試圖套用過去做地產(chǎn)的思路，來做跨界經(jīng)營，想要借此為恒大找到新的增長點。最典型的就是恒大汽車，當(dāng)時看著發(fā)展得火熱的新能源汽車，許老板也心動了，于是決定自己造車。作為新能源領(lǐng)域的新人，許家印的第一步就是砸錢，豪擲473億之后還定下了個小目標(biāo)，要在2035年之前生產(chǎn)500萬輛新能源汽車。
起初大家對恒大汽車滿懷期待，許老板也毫無吝嗇的繼續(xù)砸錢，把能買的企業(yè)都買了，能買的核心技術(shù)也都買了，實在買不了就找別人求合作。在建設(shè)基地上，恒大直接在廣州南沙投資了1600億，在沈陽投資了1200億，許家印的目標(biāo)是在最短的時間之內(nèi)，將恒大新能源汽車打造成規(guī)模最大、實力最強的一家，為此他前前后后投入了差不多三千億。在別人看來，造車難且燒錢，但是到了許老板這里就成了世上無難事，只怕有錢人。他不差錢的氣勢再一次震驚了各界人士，但是最后的結(jié)果大家也都看到了。
不過，新能源汽車只是許家印計劃中的一步而已，除此之外，恒大還搞了恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大高科技、房車網(wǎng)等眾多業(yè)務(wù)。從地產(chǎn)到足球，從保險到金融，從汽車到生活用品，恒大幾乎都試了一遍。許家印試圖通過這種廣撒網(wǎng)的方式來拯救處于水深火熱之中的恒大，但是在他創(chuàng)造出奇跡之前，一切都是需要先砸錢的。可惜的是，拼命掙扎過后奇跡并沒有出現(xiàn)，反倒是讓恒大在債務(wù)泥潭中越陷越深。
也有不少人好奇，恒大欠了這么多錢，債主都有誰？其中最大的債主又是誰？
有人說，恒大最大的債主是銀行，其實并不是。雖然銀行在整個環(huán)節(jié)中扮演了重要角色，但數(shù)據(jù)顯示恒大在銀行的負(fù)債一共只有2323億，跟2萬億相比算不上多。其中欠款最多的就是民生銀行，金額為283億，其余的銀行債主還有農(nóng)業(yè)銀行、浙商銀行等128家。
既然不是銀行，那會是信托等金融機構(gòu)嗎？據(jù)了解恒大一共跟121家信托公司達成了合作，欠款金額共計達到了3684億，除了國內(nèi)信托機構(gòu)，還欠了國外信托2350億。相比之下，恒大欠信托公司的錢要遠高于銀行。但實際上，它也不是恒大最大的債主。銀行、信托等金融機構(gòu)應(yīng)該是最有錢的了，他們都不是，那到底誰是呢？
其實恒大欠錢最多的是最普通的購房者。假如一套房100萬，這個數(shù)字相對于2萬億來說可能很小，但要知道恒大目前沒交付的房子差不多有100萬套，這么一算，差不多欠了購房者1萬億，這已經(jīng)占據(jù)了總負(fù)債的50%。不過恒大也很明智，他們知道一旦這些購房者團結(jié)起來維權(quán)，后果不堪設(shè)想，到時候影響的就不只是名譽了，所以債務(wù)問題曝光沒多久，恒大就下了保交樓軍令狀。而且每隔一段時間就會有類似的消息傳出，這不最近還有新聞報道許家印露面了，他公開了恒大保交樓的一些進展，目前已經(jīng)開工的工程有668個，其中606個已經(jīng)達標(biāo)了，剩余的也會盡快達到標(biāo)準(zhǔn)。同時許家印還強調(diào)恒大將竭盡全力確保復(fù)工復(fù)產(chǎn)、保交樓。
除了購房者之外，恒大還欠了供應(yīng)商不少錢，這也是債務(wù)的主要來源之一，其中包括建筑、建材、廣告等多個行業(yè)的多家企業(yè)。跟恒大這樣的地產(chǎn)巨頭達成合作的時候，很多供應(yīng)商都覺得自己抱上了大腿，最后才發(fā)現(xiàn)是上了賊船。
就拿給恒大做廣告的上海聚勝萬合廣告公司來說，到現(xiàn)在都沒拿到2.69億的廣告費。但這都算是比較好的情況了，據(jù)多家供應(yīng)商表示，恒大的尾款一拖就是幾年，出現(xiàn)違約之后已經(jīng)對上下游多家公司造成了致命性打擊，其中易居中國因為一直沒有收到恒大的40億欠款，最后資金鏈斷裂，自己也面臨違約，而且還被暫停了港交所的交易。另外，廣田股份也因為恒大而陷入了危機。據(jù)了解，廣田集團這兩年的經(jīng)營情況本來就不好，2020年、2021年連續(xù)兩年虧損，公司急需一筆錢來穩(wěn)定運營。但偏偏在這個時候，恒大暴雷了，欠的錢也還不上了。這直接導(dǎo)致廣田也跟著出現(xiàn)了債務(wù)違約，逾期未還本金已經(jīng)達到了26.61億，公司還被法院凍結(jié)了3.37億資金。在今年7月的一份回復(fù)函中，廣田集團相關(guān)負(fù)責(zé)人表示公司能不能繼續(xù)經(jīng)營取決于恒大。
據(jù)了解，恒大對供應(yīng)商的欠款累計也將近萬億，不少企業(yè)已經(jīng)發(fā)布公告準(zhǔn)備起訴，江山歐派、全筑股份、金螳螂等多家知名企業(yè)都在其中。其實，起訴也是無奈之舉，有的公司因為恒大已經(jīng)面臨破產(chǎn)，要是再不拿回屬于自己的錢，那就真的要血本無歸了。
最后回到最關(guān)鍵的問題，恒大該怎么來還清這億萬負(fù)債呢？
其實在暴雷之后，恒大就已經(jīng)開始了自救。起初恒大是通過打折促銷賣房的方法來刺激銷售、促進回款的。這個辦法看似不錯，真正實施起來還是有點難度的，因為那個時候恒大已經(jīng)出現(xiàn)了信任危機，所以很多購房者擔(dān)心自己買了之后無法順利拿到房子，大家都是普通人，誰也不愿意看著自己半輩子的心血打水漂，愿意賭一把的人很少。所以即便恒大的房子掛出了“白菜價”，最后還是沒能收獲可觀的銷售額。當(dāng)時一個月才賣出了29億，要知道平常恒大的月銷售額可是高達五六百億的。
既然賣房達不到預(yù)期的效果，那就只能采取其他方案了。雖然許老板曾經(jīng)公開表示，絕對不會賤賣資產(chǎn)，但是在嚴(yán)峻的形勢之下，恒大還是甩賣了部分產(chǎn)業(yè)。恒大物業(yè)、恒大汽車都在出售的行列中，現(xiàn)如今恒大已經(jīng)將總部大樓擺到了貨架上，這棟大樓最終大概率會被李嘉誠旗下的長實集團拿下。
除了資產(chǎn)甩賣，恒大還在退地回款。自去年六月開始恒大陸續(xù)退出了多個地塊和項目，工業(yè)、商業(yè)、住宅用地都有涉及。今年八月，中國恒大又發(fā)布公告表示將退還廣州恒大足球場的土地使用權(quán)，這讓恒大拿到了55.2億的回籠資金，但退還成功之后，恒大也會在這個項目上虧損12.55億。不止是恒大地產(chǎn)在退地，恒大汽車也在退。此前許老板花重金買下的土地，如今已經(jīng)無力開發(fā)，所以他無奈放話表示“恒大汽車沒有動工的土地全部退回”。在巨大的負(fù)債壓力面前，這樣的決定也是一種不錯的選擇。
為了保住恒大，許家印甚至已經(jīng)開始變賣個人資產(chǎn)。據(jù)了解從2021年7月到11月他先后通過變賣個人資產(chǎn)或質(zhì)押股權(quán)等方式為恒大注入了70多億資金。其中包括了香港的3棟別墅和廣州、深圳的豪宅，他的幾架私人飛機也已經(jīng)出售，拿到這些錢之后，基本上都用來還利息、開工資或者用于恒大保交樓。
除了這些辦法之外，恒大還推出了重組方案。至于這個方案什么時候能夠正式落地，目前來看還是一個未知數(shù)。
但不管怎樣，在過去一年多的時間里，恒大一直在積極還債，相信很多人都想知道恒大到底還了多少。從出售的資產(chǎn)來看，恒大拿到了458億回款，再加上許老板的70億，一共有528億資金。另外浙江建工集團、五礦信托、浙江地產(chǎn)集團、光大信托等多家央企已經(jīng)接盤了部分債務(wù)，這在極大程度上緩解了恒大的還款壓力。其實在去年六月份的時候，恒大的有息負(fù)債就已經(jīng)從最高的8700億下降到了5700億。從整體情況上來看，恒大降負(fù)債的能力還是比較強的。前不久央行還發(fā)布公告表示，恒大目前的總負(fù)債中金融負(fù)債占比不足三分之一，其風(fēng)險對金融機構(gòu)的外溢性可控。而且央行還表示將會盡力配合恒大，促進相關(guān)項目的恢復(fù)建設(shè)。如果恒大能夠盡快將重組方案落實，相信這些債務(wù)距離還清也不遠了。
雖然目前恒大的態(tài)度還算比較積極，但消費者的認(rèn)可程度和信心已經(jīng)跌落到了谷底，未來想要扭轉(zhuǎn)局面再創(chuàng)輝煌恐怕是有點難度的。但不管怎樣，恒大都必須邁過面前的這道坎，因為這不僅關(guān)系到一個恒大集團，還關(guān)系到上下游眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要是恒大倒了，那整體經(jīng)濟也很有可能會迎來一場巨大的沖擊。
