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鈦媒體注：本文來源于微信公眾號(hào)地產(chǎn)K線（ID：dichankx），作者 | 楊宏彬，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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深圳，深圳灣超級(jí)總部基地，這一片甚是繁華的土地上，有著一出別樣的景象。
這里的一處建筑工地，因長(zhǎng)時(shí)間的停工，放眼望去一片荒涼。按照最初的規(guī)劃，此處應(yīng)該在不久后立起一座金光閃閃的百米高樓，是深圳的地標(biāo)性建筑，也是世界級(jí)濱海城市天際線最靚麗的一道風(fēng)景。
但這一切的靚麗，只能永遠(yuǎn)停留在設(shè)計(jì)圖紙上了。
這一塊土地的使用權(quán)，是恒大在2017年末摘得的，金光閃閃的超級(jí)大樓，是本應(yīng)在2024年竣工的深圳恒大超級(jí)總部。由于恒大的債務(wù)危機(jī)，此處已經(jīng)在一年多前停工。
今年雙十一，恒大已將地塊擺上貨架，出乎意料的是，這塊土地很快就迎來了救星。
11月26日，原恒大超總地塊T208-0054地塊成功出讓，由安和一號(hào)房地產(chǎn)以底價(jià)約75.4億元競(jìng)得。
根據(jù)掛牌信息顯示，T208-0054宗地土地面積10376.82平方米，目前處于抵押狀態(tài)，該交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的起始價(jià)為人民幣75.43億元，系2017年12月19日恒大以55.52億元競(jìng)得，原本是用來建造恒大深圳新總部大樓深圳恒大中心，項(xiàng)目于2021年9月開始停工。
摘得土地的安和一號(hào)房地產(chǎn)，來頭不小，該公司成立于2022年9月，注冊(cè)資金1000萬元，目前由深圳安穩(wěn)一號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“安穩(wěn)一號(hào)”）100%持股。
經(jīng)股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，安和一號(hào)房地產(chǎn)最大股東為興業(yè)信托，持股比例約97.02%。它的背后還站著險(xiǎn)資、券商、資管公司以及深圳的多家國企，甚至，還包括萬科。
萬科身影
僅就股權(quán)而言，此次接手恒大超級(jí)總部地塊的行動(dòng)，看似是由興業(yè)信托主導(dǎo)，但事實(shí)是否如此？
在今年6月，興業(yè)信托也接手過來自泰禾的爛尾項(xiàng)目，對(duì)價(jià)23.53億元，是一筆以資抵債的交易。這筆交易涉及的福建漳州白塘灣國際旅游度假城項(xiàng)目，早已陷入停工。
拍賣公告顯示恒大超級(jí)總部項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為抵押狀態(tài)，而有知情人士透露，興業(yè)信托就是恒大超級(jí)總部的債權(quán)人，此次轉(zhuǎn)讓屬于償債性轉(zhuǎn)讓，掛牌只是走個(gè)流程。這樣看來，興業(yè)信托的兩次接盤是有相似之處。
從最新這筆交易來看，恒大地塊的接盤方安和一號(hào)房地產(chǎn)，由深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)通過深圳安穩(wěn)一號(hào)房地產(chǎn)間接全資持股。深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)則由深圳安興一號(hào)和深圳安興二號(hào)分別持股99%、1%。
進(jìn)一步穿透，深圳安興一號(hào)由興業(yè)信托、深圳恒嶼、深圳安居建業(yè)持股98%、1%、1%。深圳安興二號(hào)的持股方同樣有深圳恒嶼、深圳安居建業(yè)，分別持股1%和99%。而深圳恒嶼均為深圳安興一號(hào)、二號(hào)的執(zhí)行事務(wù)合伙人。簡(jiǎn)單說，前者是后兩者合伙公司的代表人，并行使全體合伙人授權(quán)的執(zhí)行事務(wù)的權(quán)限。
深圳恒嶼與深圳安居建業(yè)都不簡(jiǎn)單。兩者背后隱藏了險(xiǎn)資、券商、資管公司以及深圳多家國企。通過抽絲剝繭，萬科的身影也在這兩家公司顯現(xiàn)。
樂居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》通過深入查閱了解，深圳恒嶼的唯一股東為深圳市現(xiàn)代軌道交通投資管理有限責(zé)任公司，其由深圳前?；A(chǔ)設(shè)施投資基金間接100%持股。而后者的股東中，萬科持股28.33%，華夏人壽持股19.67%，天安財(cái)險(xiǎn)持股13.67%，博商資管持股13.33%，中信證券持股11.67%，以及前海金融持股3.33%。最終的實(shí)際控制人為深圳市國資委。萬科則憑借28.33%持股，為深圳恒嶼的最大單一間接股東。
深圳安居建業(yè)的股東陣容更甚。其是深圳市專門成立的市屬國有房地產(chǎn)紓困平臺(tái)，成立于2022年1月21日，是由深圳人才安居集團(tuán)、萬科、深業(yè)集團(tuán)、特區(qū)建工集團(tuán)共同出資成立，分別持股40%、20%、20%、20%?？傋?cè)資本達(dá)20億元。
據(jù)了解，深圳安居建業(yè)目前已經(jīng)介入多個(gè)恒大項(xiàng)目的保交付工作。旗下子公司深圳市龍崗安城投資運(yùn)營有限責(zé)任公司，曾于2個(gè)月前，與恒大地產(chǎn)深圳分公司合作保交樓，涉及位于龍崗區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目——恒大城市之光、恒大錦苑、恒大都會(huì)廣場(chǎng)及恒大深匯大廈安居型商品房項(xiàng)目。
深圳恒嶼還曾是安和一號(hào)房地產(chǎn)的唯一股東。在接手恒大超總地塊的9天前，安和一號(hào)房地產(chǎn)出現(xiàn)股權(quán)變更。
11月17日，安和一號(hào)房地產(chǎn)的唯一股東由深圳恒嶼，變更成了現(xiàn)在安穩(wěn)一號(hào)。也就是說，安和一號(hào)房地產(chǎn)本是由深圳恒嶼出資設(shè)立的。這次變更后，安和一號(hào)房地產(chǎn)的注冊(cè)資金由1萬元增至了1000萬元。
有分析稱，從接盤公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，興業(yè)信托接手該項(xiàng)目后大概率是充當(dāng)資金提供方的角色，安居建業(yè)則負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。而這個(gè)過程背后，萬科的角色或都舉足輕重。
超級(jí)總部墜落
2017年8月，恒大集團(tuán)總部正式從廣州搬遷至深圳，當(dāng)時(shí)的深圳總部是卓越后海金融中心，為租用的辦公場(chǎng)所。
租用辦公樓，對(duì)于當(dāng)時(shí)如日中天的恒大來說，可能顯得有些不夠檔次。4個(gè)月后，其便拿下深圳灣超總地塊，打算建設(shè)自己一棟自己的辦公樓，和廣州恒大中心一起組成“雙子星”。當(dāng)時(shí)萬科也拿下了相鄰地塊，兩家超級(jí)房企將在深圳灣成為鄰居。
2019年9月23日，許老板親赴深圳視察恒大中心建設(shè)進(jìn)展，也將這一超級(jí)總部的效果圖曝光了出來。
設(shè)計(jì)圖上的恒大中心金光閃閃，豪氣十足?？偨ㄖ娣e34.3萬平方米，建筑高度為393.9米，地上71層，地下6層，辦公層層高5.1米，盡覽深圳灣一線海景。
不僅外觀霸氣，許家印還賦予了深圳恒大中心美好的寓意。建筑設(shè)計(jì)融入“天圓地方”意象，底部方正，頂部圓潤，形體收進(jìn)，拔地而起，象征恒大人扎根深圳、開拓進(jìn)取、再攀高峰。
但這些美好的理想，隨著恒大流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)也隨之流逝。目前，建筑工地上的一片荒蕪，和當(dāng)時(shí)美好構(gòu)想產(chǎn)生了鮮明的對(duì)比。
在2021年9月停工前，該項(xiàng)目基坑樁基礎(chǔ)已完成，土石方大面已開挖至基底標(biāo)高（-42.40米），基底承臺(tái)和坑中坑尚未完成。公告以此現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓，對(duì)后續(xù)接手方也有一定程度挑戰(zhàn)和壓力，畢竟建設(shè)基礎(chǔ)都是基于原來的設(shè)計(jì)方案及標(biāo)準(zhǔn)。
同時(shí)，因資金問題，土石方單位和基坑支護(hù)單位現(xiàn)已停工。項(xiàng)目還可能存在包括但不限于基坑變形、滲漏裂隙及積水、鋼筋等材料銹蝕、影響片區(qū)地下道路建設(shè)、臨時(shí)用地收地、安全隱患等一系列問題風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，目前該宗地建設(shè)項(xiàng)目已辦理完成部分報(bào)批報(bào)建手續(xù)，包括限高審查、消防設(shè)計(jì)審查、環(huán)評(píng)批復(fù)等，尚未取得消防審查意見書等。而項(xiàng)目存在包括但不限于臨時(shí)用地使用期已滿、逾期使用欠費(fèi)、拖欠工程款，合同相對(duì)方索賠、維權(quán)等問題。
深圳恒大中心爛尾，或許從其搬離深圳總部大樓便可見端倪。恒大集團(tuán)曾在2021年12月份從卓越后海金融中心退租，總部大部分的職能人員已搬回廣州辦公，主要為節(jié)約成本。
恒大在11月28日晚間公告，其流動(dòng)性問題對(duì)該商業(yè)地開發(fā)和建設(shè)的進(jìn)度造成負(fù)面影響，出售事項(xiàng)將用于償還該土地的相關(guān)債務(wù)。恒大預(yù)期就出售事項(xiàng)將錄得虧損約人民幣1.63億元。
“保交樓”角色
從近段時(shí)間的動(dòng)作看，萬科此次參與恒大超級(jí)總部地塊的接盤或早有征兆。此前，該公司連續(xù)的發(fā)債融資消息的釋放，已經(jīng)讓人對(duì)這位行業(yè)的尖子生浮想聯(lián)翩。
11月22日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官微披露，近日，萬科向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策程序后正式報(bào)送。
而在前一天晚上，萬科才公告，董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請(qǐng)授權(quán)公司，新增不超過500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。
此后，萬科與交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等簽下數(shù)千億元授信。這為萬科在行業(yè)出清的眼下為接盤項(xiàng)目、參與涉險(xiǎn)房企資產(chǎn)盤活提供了現(xiàn)金的支撐。此次接盤，萬科則作為了恒大超總地塊的重要紓困方之一。
作為深圳國有資本體系的重要成員，萬科早在2014年向“城市建設(shè)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，多年積極參與深圳建設(shè)，并已經(jīng)取得一系列成果。包括建設(shè)了約44萬平米高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)辦公空間；為“南山科技創(chuàng)新中心”等5個(gè)深圳先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目提供EPC代建服務(wù)；為華為、鵬城實(shí)驗(yàn)室等各類企業(yè)提供了8萬余間高品質(zhì)租住公寓等等。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，資金鏈斷裂的民企不斷出現(xiàn)，因而導(dǎo)致爛尾項(xiàng)目頻出。萬科雖身處寒冬，但未被打倒，作為行業(yè)的佼佼者，以及在深圳成長(zhǎng)起來的房企地產(chǎn)企業(yè)，其還需肩負(fù)起挽救深圳的爛尾項(xiàng)目的責(zé)任。
與深圳人才安居集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)、特區(qū)建工集團(tuán)三大國資企業(yè)聯(lián)手成立安居建業(yè)，便是萬科深度參與深圳爛尾樓紓困工作的重要舉動(dòng)。
據(jù)了解，安居建業(yè)目前主要做困難項(xiàng)目的代建，即完成困難項(xiàng)目的竣工，也讓購房人對(duì)項(xiàng)目有信心，能竣工，不要讓深圳出現(xiàn)“爛尾”項(xiàng)目。除了恒大項(xiàng)目外，安居建業(yè)還參與過木龍頭舊改項(xiàng)目的紓困。
不僅如此，萬科還與大本營深圳做了一次更深入的綁定。11月16日上午，萬科集團(tuán)與深圳地鐵集團(tuán)、鹽田港集團(tuán)、環(huán)境水務(wù)集團(tuán)、巴士集團(tuán)、特發(fā)集團(tuán)、人才安居集團(tuán)等6家深圳市屬國企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在城市更新、物流服務(wù)、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作，以專業(yè)力量助力深圳的城市發(fā)展。
