房地產經過二三十年的快速發(fā)展，房價一直持續(xù)性上漲，形成了房地產泡沫，而房地產泡沫什么時候會破滅則是人人津津樂道的話題。這里所說的房地產泡沫指的是房價非常高，空置率比例也非常高，房價已經遠離了市場和個人的需求，遠遠超過了普通人的購買能力。特別是一二線城市，因為經濟發(fā)達，各種配套完善等導致了房價像是坐了火箭一樣飆升。不過，隨著相關政策調控的發(fā)力，再加上新冠疫情的影響，近幾年房價持續(xù)下跌，一時間，各個城市房地產市場哀嚎一片。
很多人都認為一二線城市有相關配套加持，比如：教育、醫(yī)療、交通，商業(yè)配套等，而且一直處于人才流入狀態(tài)，在不斷吸納周邊三四線城市的人口，一二線城市的房價都在下跌，那么三四線城市房價豈不是下跌更加嚴重，畢竟決定房價高低取決于供需關系。但是真實情況卻是，小部分三四線城市的房價不僅沒有下跌，反而還略有上漲，更多的三四線城市房價出現橫盤的狀況，在很長時間內維持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，房價波動的幅度非常小。那么，為什么會出現這種現象呢？
在房地產行業(yè)內都知道預判房價的走勢，政策、土地和人口這三個因素才是關鍵?？偨Y來說是“短期看政策，中期看土地，長期看人口?！币话闱闆r下，按照這個邏輯去說房價也就相對簡單了。首先，一二線城市房地產相關政策井噴式出臺，到后來的“因城施策”，房地產處于不斷調控的周期，從政策發(fā)力的角度來看，目的是要控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展。然而，沒想到的是，新冠疫情這個特殊因素的到來，加劇了一二線城市房價的下跌。
根據有關機構的數據統(tǒng)計結果來看，從2021年的上半年開始，國內不少一二線城市的樓市價格都在不斷下跌。2022年的房價下跌的幅度更是再次加大，包括新一線城市的房價也是出現了不同程度的下跌，即使是北上廣深這4座一線城市，房價的上漲幅度也幾乎為零。和前幾年的房價對比，現如今的房子價格算是比較便宜的。不過，就算一二線城市房價下跌之后，和三四線城市的房價還是存在不小的差距。畢竟三四線城市的基礎相對薄弱，經濟發(fā)展緩慢，人口也在外流，一切都表明缺少高房價的支撐。
在一二線城市房地產市場持續(xù)下行的當下，三四線城市出現了一種現象，除了中小房企和本土房企外，名牌房企也紛紛布局三四線城市，大量購地投入到項目開發(fā)當中，他們會帶去更先進的住宅設計風格、更高大上的小區(qū)設計理念、更高檔的智慧品質樓盤，同樣帶動了房價上漲。這就造成了三四線城市發(fā)展出現“繁榮”的景象，一開始，不少房地產開發(fā)商實實在在收購了一波韭菜。等到后來，就是另外一種現象的發(fā)生，那就是：房子賣不動，房價卻不跌，開發(fā)商都在死撐著。
那么三四線城市死撐著不降價的原因是什么？降價確實可以解決眼前的銷售瓶頸，緩解企業(yè)的資金周轉壓力，但長期來看，對企業(yè)口碑造成的損害是不可彌補的，消費者心理已經形成了強烈的降價預期，買漲不買跌的思想根深蒂固，從一二線城市降價促銷過程中，不難發(fā)現即使有購房需求的人員也變成了觀望者，降價不買賬或者推遲購買計劃的比比皆是。還有就是開發(fā)商一旦陷入促銷打折的旋渦中，最后很可能被自己的這一錯誤決策拖垮。
三四線城市房價維持現狀，還有一個主要的因素，就是房產持有成本低且沒有實質性的虧損。從持有多套房產或租賃市場不難發(fā)現，三四線城市的房產不會像一二線城市的持有者那么焦慮，寧可降價也能接受，通過出租房屋就能達到以租養(yǎng)貸的目的，更不會在樓市下行期低價拋房套現。另外，一部分發(fā)展較好的三四線城市，會憑借自身的產能，創(chuàng)新優(yōu)勢沖出瓶頸。雖然三四線城市人口會流入一二線城市，但是三四線城市也能吸引低級別區(qū)域的人口，進而發(fā)展為持續(xù)動力，保持房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。
還有另外一部分的三四線城市人口出現負增長，而且這個趨勢還會越來越明顯，那么這種情況下的房地產市場，就會導致庫存增多，大量的樓盤空置率居高不下，更可怕還會出現逐年增長的情況。一些明眼人都能看明白，這樣的城市房價一定會下降，短時間內開發(fā)商可以死扛不降價。但是，房地產還是要尊重市場運行規(guī)律，房價下降的趨勢不可避免。其實，未來的房地產市場一定會呈現出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，因為房子居住的屬性愈加凸顯。
其實，目前的房地產市場，一二線城市的房產性價比還是可以的，未來會有更多人涌入一二線城市，當然，三四線城市也有一定的競爭力，適合自身的才是最好的，要結合自身的實際情況，來確定如何選擇，而不是要不斷擔心一旦買房之后，自己的資產縮水怎么辦。從某種意義上來講，房子本質還是一個商品，它擁有價值，價格會雖市場的變化而變化。同時，房子還是安居樂業(yè)、美好生活的重要載體，可以為大家遮風擋雨、休養(yǎng)生息。在我看來，房子終歸應該回到居住屬性，你說呢？
