在四大一線城市全部落實“認房不認貸”政策近兩月后，市場一直期待著會不會有更進一步的房地產(chǎn)放松政策。其中，對限購政策的調(diào)整預(yù)期更是愈發(fā)走強。

近期，廣州、上海率先行動，針對部分區(qū)域、人群進行了限購的定向優(yōu)化，體現(xiàn)了政策總體上繼續(xù)寬松的可能。接下來，北京、深圳會跟進調(diào)整嗎？

廣州上海限購政策定向?qū)捤?/strong>

10月24日，上海市金山區(qū)發(fā)布的《金山區(qū)重點轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房實施細則》提到，在濱海城區(qū)、高新社區(qū)以及亭楓社區(qū)三個重點區(qū)域?qū)嵤┲攸c轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房政策。

具體而言，經(jīng)區(qū)人才管理部門認定，同時符合單位條件、個人條件，并與金山區(qū)用人單位簽訂二年及以上勞動(聘用)合同且工作滿一年的非滬籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

這一針對人才的政策點出了幾個關(guān)鍵詞，即“非滬籍”、“3年個稅或社保”和“單身”。在此之前，非滬籍單身人士不能在上海購房，此次金山區(qū)的新政策已突破了這一限制。

“上海過去不乏對各類購房政策放松的討論，尤其是關(guān)于單身購房群體的購房政策，這對人才進行定向?qū)捤?，使得部分單身人士可以購房，屬于非常好的寬松?dǎo)向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前上海的郊區(qū)樓市總體上有持續(xù)寬松的可能。

業(yè)內(nèi)分析認為，金山這一步棋的重點除了引進人才，還有郊區(qū)去庫存的考慮。

“金山區(qū)為上海的遠郊區(qū)域，客戶主要是區(qū)域內(nèi)消化，很難有市區(qū)客戶外溢過去。上?！J房不認貸’后，金山的各類樓盤來訪有10-20%的提升，但主要是配套成熟的核心板塊、地段的產(chǎn)品力表現(xiàn)不錯的項目，整個市場普遍還有比較大的去庫存壓力?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

此外，上海的探索一直在持續(xù)。在個人住房商業(yè)貸款“認房不認貸”后，繼續(xù)優(yōu)化了住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準。繳存職工家庭名下在上海市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認定為首套住房。

除了上海，同為一線城市的廣州也有所動作。9月20日，廣州發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》提到調(diào)整住房限購政策實施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。

克而瑞統(tǒng)計顯示，四個一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量(已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房)達到45個月以上，而且?guī)齑嬷饕€是集中在增城、從化和花都、白云非限購郊區(qū)，同時南沙新區(qū)的壓力也比較大。

從政策效果來看，新政對市場活躍度的提升起到了一定帶動作用。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，廣州9月20日限購政策調(diào)整后，新房的周度(9月18日至10月15日四周)平均成交面積為18.4萬平米，周度平均供應(yīng)面積為17.9萬平米。供求方面均較新政前有明顯上升。

專家：北京深圳跟進預(yù)期增強

在上海、廣州的動作之后，業(yè)內(nèi)分析普遍認為，未來北京、深圳有望按照因區(qū)、因需施策原則，優(yōu)化限購政策。

除了跟進上述兩地先行先試的參考，業(yè)界對未來政策的預(yù)期，還體現(xiàn)在自一線城市實施“認房不認貸”滿月后，各地樓市已經(jīng)歷了需求逐漸入市、成交沖高回落的過程。面對既有政策效力的逐周減弱，也需要有新的增量政策持續(xù)為市場加力。

“一二線城市未來都可能做政策優(yōu)化，基本套路類似上海金山。一是外圍庫存去化壓力和房價下跌壓力大的區(qū)域；二是與區(qū)域人才引進相結(jié)合；三是仍然有所保留，比如對社保年限的要求?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

具體到北京深圳的調(diào)整方向，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，限購區(qū)域方面，北京、深圳核心區(qū)保持限購仍有必要，但郊區(qū)庫存壓力突出，郊區(qū)限購政策有望得到優(yōu)化；購房門檻方面，北京、深圳非本地戶籍人口購房仍需五年(或連續(xù)60個月)社保/個稅，近期廣州降低購房社保/個稅年限為其他城市提供了參考。

陳文靜還提到，成都限購區(qū)內(nèi)對于144平方米以上住房不再審核購房資格，廈門限購區(qū)內(nèi)180平方米以上住房不限購，也為一線城市放松限購政策提供了參考。此外，法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策亦有望逐步放松，精準釋放購房需求。

“短期來看，當前優(yōu)化限購政策落地對一線城市市場產(chǎn)生一定帶動效果，但政策效果持續(xù)性尚不穩(wěn)定。若限購政策進一步跟進調(diào)整，一線城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。”陳文靜認為，核心二線城市近期也以優(yōu)化非核心區(qū)限購為主，未來政策優(yōu)化有望逐漸向核心區(qū)過渡，其余城市限購政策或?qū)⑷嫒∠?左宇坤)