我一個(gè)女性單身的朋友，自己買了一套公寓，現(xiàn)在后悔不已。

當(dāng)時(shí)我叫她不要買公寓，要么不買，要么就首付買一套小一點(diǎn)的住房，五六十平米都可以，每個(gè)月的貸款也不多，她是一個(gè)編輯，工資收入還可以的，買一套小房子，還按揭貸款是很輕松的。

可是她認(rèn)為，反正自己一個(gè)人住，以后也不準(zhǔn)備買，就算以后自己不住了，也可以出租，現(xiàn)在全款買了，賣不賣的掉都無所謂。

她入住沒有多久就后悔了。

首先是水電費(fèi)特別貴，水費(fèi)還行，用水量也不是很大，但是電費(fèi)就比較高了，夏天開空調(diào)都不舍得開，并且，做飯也很麻煩，因?yàn)闆]有天然氣，有電磁爐做飯是非常麻煩的。

此次，就是上下班的時(shí)候，等電梯特別浪費(fèi)時(shí)間，有時(shí)候等個(gè)電梯都十幾二十分鐘，就算自己爬樓都下樓了。

最后，就是很沒有安全感，有時(shí)候半夜都有陌生人敲門，家里也經(jīng)常會(huì)被塞入一些小卡片，并且，還曾經(jīng)發(fā)生過門鎖被撬的事情。

后來，朋友受不了了，就把房子出租掉了。

朋友結(jié)婚以后，男方家里買了房子，朋友準(zhǔn)備把房子賣掉，然后把婚房裝修漂亮一點(diǎn)，這時(shí)候，朋友發(fā)現(xiàn)問題了，房子掛牌以后，一直賣不掉，本來打算賺一點(diǎn)賣掉的，后來發(fā)現(xiàn)賣不掉，就準(zhǔn)備保本賣，還是賣不掉，據(jù)我所知，朋友的這套房子，到現(xiàn)在也沒賣不掉，經(jīng)常叫我想辦法給她把房子賣出去，我確實(shí)也沒好辦法，因?yàn)楣?，特別是這種商住公寓，真的沒人買。

所以說，前人之鑒，還是要聽的，不管是自住也好，投資也好，公寓都別買。

很高興回答這個(gè)問題

這也是一個(gè)老生常談的話題了，人人都說公寓的運(yùn)營(yíng)成本高（包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)），后期交易稅費(fèi)高，各個(gè)網(wǎng)絡(luò)大咖不斷的發(fā)視頻警告客戶千萬不要買公寓?？傊?，大家對(duì)公寓的認(rèn)識(shí)，都只是人云亦云。

下面談一談我的認(rèn)識(shí)：

首先說一下公寓相比于住宅的優(yōu)劣勢(shì)，

優(yōu)勢(shì)：1、同樣面積的房子，總價(jià)低。2、除北京市外，其他城市一般都不限購(gòu)，不限貸。3、小戶型，易于打理。4、多數(shù)都位于商業(yè)中心，交通便利。5、可以注冊(cè)公司，當(dāng)辦公室。

劣勢(shì)：無非就三點(diǎn)，1，產(chǎn)權(quán)年限，一般都是40-50年。（補(bǔ)充一下，40年產(chǎn)權(quán)也是大產(chǎn)權(quán)，交易受法律保護(hù)）2、后期交易稅費(fèi)高。3、不能落戶，孩子上學(xué)是個(gè)問題。至于說水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)高的問題，住宅也一樣得交這些費(fèi)用，高不了多少。

所以說，買公寓還得看咱們具體的使用用途，樓主準(zhǔn)備自住，住多少年？有沒有搬遷的可能？手里資金狀況？你所選的樓盤位置。這些都是影響你的因素。

個(gè)人認(rèn)為買公寓還是可以的，最起碼它能緩解初期的居住壓力，后期不住了，還可以出租，把房子和注冊(cè)地址都租出去，收入也不少。不要老想著，不住了就賣，現(xiàn)在房產(chǎn)政策是房子是用來住的，不是用來炒的。公寓就像基金一樣，講究的是細(xì)水長(zhǎng)流，年限越長(zhǎng)，周圍越繁華，租金越高。

比如，我們廊坊這邊的公寓，隨著首都經(jīng)濟(jì)外溢，機(jī)場(chǎng)建設(shè)等等，城市越來越繁華，而且這邊的公寓還是民水、民電還有天然氣和地暖。離高鐵站也近，到北京僅19分鐘。自住投資都合適。呵呵，打個(gè)小廣告。

買房還得看咱們自己的情況，每個(gè)人都不一樣，具體內(nèi)容具體分析。

我就是買了公寓自己住，上個(gè)月終于賣掉了，住了2年后悔了2年，買公寓住真的是太無奈、太坑了，再也不會(huì)買公寓了

可能很多人都以為住公寓是很幸福的一件事，住公寓之前我也是這樣想的，直到我買了公寓，住進(jìn)去之后才發(fā)現(xiàn)公寓并沒有我們現(xiàn)象的那么好，甚至對(duì)于我來說是一場(chǎng)噩夢(mèng)。

住了兩年，去年實(shí)在受不了了，只好把公寓低價(jià)賣了，再也不會(huì)買公寓了，太無奈了，我來說說我住公寓的一些感受吧。

1、水電費(fèi)貴

我買的是復(fù)式的，38平，復(fù)式的二樓作為房間，空調(diào)的話是裝在客廳，每次想要吹空調(diào)都要等很久才能吹到，由于空間很大，每吹一次空調(diào)都超級(jí)費(fèi)電的。

剛住進(jìn)去的時(shí)候我沒有留意到這個(gè)問題，直到月底交水電費(fèi)的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)居然用了一千塊錢的水電，把我嚇到了，一開始我還不信，仔細(xì)想了一下，公寓的水電是按商業(yè)水電的費(fèi)用來算的，確實(shí)會(huì)貴很多，想想就心疼。

2、人員復(fù)雜

入住公寓之后我才發(fā)現(xiàn)這邊很少有人是買來居住的，都是一些公司的辦公室、工作室，因?yàn)橛修k公室，每天都會(huì)很多快遞員、外賣小哥進(jìn)進(jìn)出出。

還有一些公司把員工宿舍安排在這里，幾十平的房子里住了十幾個(gè)人，每天下班回來都可以看到他們?cè)谒奚衢T口抽煙什么的，走廊里掛滿他們涼的的衣服，有時(shí)候都感覺自己住在學(xué)校宿舍一樣，人員那么多。

每天那么多人在自己家旁邊走來走去，感覺很不喜歡，甚至有點(diǎn)害怕。

3、配套差

很多公寓的配套都是比較一般的，房子是無法遷入我們的戶口的，讓我們無法落戶。以后孩子想讀書也是沒有配套的學(xué)校，相對(duì)于具有好學(xué)區(qū)的房子來說真的是太無奈了，只能就讀一些私人學(xué)校，費(fèi)用貴很多。

如果經(jīng)濟(jì)能力允許的話要選擇配套好的學(xué)區(qū)房，這樣可以讓自己落戶，孩子讀書的問題也就可以解決了。

4、吵鬧

因?yàn)檫@里平時(shí)出入的人太多了，每天都會(huì)很吵，之前隔壁開著一家公司，每天早上都可以聽到他們?cè)陂_早會(huì)，經(jīng)常會(huì)有人罵人，感覺很不爽。

好不容易等他們搬走了，結(jié)果搬來一個(gè)娛樂直播公司，每天24小時(shí)都有人在開直播，聲音很大。

有時(shí)候半夜都會(huì)被她們吵醒，去物業(yè)那邊投訴了幾次，但都沒有什么效果，真的好無奈。

5、不好出售

因?yàn)閷?shí)在不喜歡這里了，去年我就開始在出售這套公寓了，但賣了很久都沒能賣出去。主要是公寓首付就要給5成，對(duì)于很多人來說壓力比較大，一時(shí)間無法拿出那么多錢。

而且公寓的貸款也不好批，比其他的商品房難，貸款的年限也很短，這樣導(dǎo)致我們每個(gè)月的房貸就會(huì)很高。

公寓的產(chǎn)權(quán)一般只有40年，除掉房子開發(fā)的一些時(shí)間，實(shí)際也就三十年多一點(diǎn)，隨著時(shí)間的推移，產(chǎn)權(quán)年限會(huì)越來越短，這樣就會(huì)越來難出售。

6、升值慢

公寓的升值會(huì)比較其他房子的慢，這對(duì)于想靠炒房來賺錢的來說就不太理想，我這套公寓從我買入到賣出，兩年時(shí)間基本沒有變過，如果我當(dāng)時(shí)買了其他房子的話，多少還能賺一點(diǎn)。

當(dāng)然住公寓也是有好處的

1、交通便利

公寓一般都是在比較繁榮的地方，相應(yīng)的交通的話就會(huì)比較便利，我的公寓樓下就是地鐵站了，出行很方便，附近也有很多商場(chǎng)和娛樂設(shè)施，吃喝玩樂，應(yīng)有盡有。在這邊住了半年，我一個(gè)女生都胖了快10斤了。

2、價(jià)格便宜

公寓的價(jià)格一般會(huì)比商品房的便宜很多，對(duì)于想買房，但又買不起大房子的人來說，公寓是一個(gè)比較好的選擇。我當(dāng)時(shí)也是因?yàn)橘Y金比較緊張，選擇公寓的資金壓力會(huì)小一點(diǎn)，就決定買一套公寓好了。

以上就是我住公寓的一些感受，住了兩年，雖然有很多開心、快樂的事情，但讓我無奈的事情會(huì)更多一些，以后再也不會(huì)買公寓了，感覺太坑了。

你會(huì)買公寓來住嗎？

我買了一套公寓純?yōu)樽约鹤?，天然氣，地暖，民水民電，坐電梯直達(dá)樓下商場(chǎng)，吃，穿，用，看電影，就象在自家一樣，還有將近二百平米大平臺(tái)，關(guān)健價(jià)格是周圍住宅一半，省這一百多萬干什么不好？人總有一套自己住到死的房子，適合自己才是最好！

買房子自己住，可以買公寓嗎？網(wǎng)上看到不少人說買了公寓就后悔的，升值慢，出售難。我身邊也有不少朋友買了公寓的，有買來自住的，也有專門投資用來出租的，他們都說很慶幸當(dāng)初毫無猶豫買了，自住方便，出租也容易，關(guān)鍵是租售比高。

那公寓到底能不能買呢？我2016年11月也買了一套公寓，聽完我的講述也許能給你一點(diǎn)啟發(fā)。

我在廣東下面一個(gè)四線城市上班，工作穩(wěn)定，退休前都不會(huì)考慮工作變動(dòng)的問題。所以買房首先要解決的是就近自住問題，其次才能考慮利用手上的閑錢合理進(jìn)行投資。

因?yàn)?005年我已經(jīng)購(gòu)入了一套一百三十多方的電梯房，地段很好，已經(jīng)解決了剛需所需要的自住、入戶、學(xué)位、購(gòu)物、出行等所有問題。

2016年底，我努力工作加上省吃儉用有了存款十幾萬塊，因?yàn)橛羞^以前投資股市與創(chuàng)業(yè)失敗的經(jīng)歷，我認(rèn)為自己沒有創(chuàng)業(yè)與理財(cái)投資方面的天賦與運(yùn)氣，還是想找到一個(gè)能保存本金又能有所收益的投資方式，這個(gè)投入要在我的能力范圍內(nèi)，就是說我既想要有收益但也要輸?shù)闷?，不管房?jī)r(jià)未來如果變化，都不至于影響我生活的大方向。

有了這個(gè)前提，我把目光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，因?yàn)槲疑磉呌泻芏嗤瑢W(xué)、同事、朋友名下都有幾套房子在收租，既有工資收入，又有租金收入，成了我心中想要實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。

2016年，我所在城市首幢公寓在售，均價(jià)5200元一平方，當(dāng)時(shí)的住宅均價(jià)也是6000元左右一平方，就是說公寓的價(jià)格與住宅比起來優(yōu)勢(shì)并不大，但我最后還是只用了一個(gè)小時(shí)看公寓就下定金買下來了，并且是晚上打著手電筒去看的房。

我迅速買下這套公寓的原因如下：

公寓地段好

公寓樓當(dāng)時(shí)主架已建起來了，但還沒拆外架，整個(gè)小區(qū)還沒開發(fā)好，小區(qū)的規(guī)劃是商住綜合體。未來能不能正常使用還是個(gè)問題，因?yàn)椴皇瞧诜?，?dān)心成為爛尾樓，擔(dān)心小區(qū)旺不起來，成為很多人望而卻步的原因，我身邊就有幾個(gè)朋友因?yàn)榭紤]太多因素，一再猶豫錯(cuò)失了購(gòu)買的機(jī)會(huì)（因?yàn)樾〕鞘械墓⒉欢?，這一幢后來很快就售光了）。

我反復(fù)看了周圍的環(huán)境，圍繞公寓樓一圈，既有稅務(wù)、財(cái)政、行政服務(wù)中心等行政機(jī)關(guān)單位，又有小學(xué)、幼兒園等學(xué)校，附近還有維也納酒店及各種飯店、便利店。雖然是一個(gè)五線小城市，但公寓樓處在一個(gè)很好的中心位置，我看好公寓未來的出租。

公寓總價(jià)低

我所看的公寓均價(jià)不低，但是層高5.4米，能隔成兩層做成小復(fù)式。就是說我花5200元買來一平方，等于能利用兩個(gè)平方的面積。按實(shí)際使用面積來算，價(jià)格是住宅的二分之一左右。這個(gè)價(jià)格很吸引人。

一套46方的的公寓，隔成兩層，實(shí)際面積92方，套內(nèi)使用面積都有67方，但總價(jià)才242000元，首付122000元，貸款120000元分十年還清，每個(gè)月月供1295元。

我大概計(jì)算了一下，首付122000元我剛好有，月供1295元我也沒有負(fù)擔(dān)，那怕未來有一段時(shí)間公寓沒租出去，這一千多塊的月供也影響不了生活的大方向。

公寓方便管理

公寓與我工作生活的地方在同一個(gè)城市，這樣不管是后續(xù)的裝修，還是以后出租看房，我都能利用休息的空休時(shí)間管理。

如果退休以后覺得無聊，想找點(diǎn)事情干干，我也可以把公寓改成民宿，既豐富了生活，也增加了退休經(jīng)費(fèi)。

基于以上三個(gè)原因，我看房一個(gè)小時(shí)就下定金買下來了這套公寓。

公寓買下來后，2017年國(guó)慶開始裝修，我按自住的要求親自設(shè)計(jì)、監(jiān)工，耗時(shí)三個(gè)月就裝修好了，我的復(fù)式公寓成了很漂亮很溫馨的小窩。

我買的公寓離電梯近，邊戶，不管是陽臺(tái)還是兩個(gè)衛(wèi)生間，陽光與空氣都很好，我給客廳的飄窗上配置了軟墊，冬天的時(shí)候躺在飄窗上看書、喝茶、睡覺都溫暖無比，從窗戶看出去就能看到不遠(yuǎn)處公園的青山綠水，既有眼前的生活，又有遠(yuǎn)方的詩與景。

2018年2月開始，公寓首次對(duì)外出租，月租金平均維持在2100元左右，租售比高于7.0。前后幾任租客都非常喜歡我的房子，都是看了房子后馬上簽合同，一手交租金一看交房。那怕是受疫情影響也沒有空置期，目前已收租金82000元左右，基本把裝修公寓的本錢收回來了。

目前來說，我投資公寓的成本只剩購(gòu)房款242000元，辦證及貸款利息支出48000元左右，合計(jì)290000元。我已還貸款五年，在剩下的五年內(nèi)月租金2100元（不計(jì)算漲租的情況下）減去月供1295元，每個(gè)月還能剩余800元補(bǔ)充生活經(jīng)費(fèi)。

如果五年內(nèi)我有錢提前還清銀行的貸款，那么我上述計(jì)算的成本還會(huì)降低。那怕我不提前還貸，再過五年，我的公寓貸款也還清了，那個(gè)時(shí)候我享受的就是純收入了，僅此一套投入不多的公寓，每個(gè)月給我?guī)矶Ф嗟氖杖?，為我將來的退休生活增加了一重?jīng)濟(jì)保障。

如果五年前我沒買這套公寓呢？手上的十來萬不過是幾場(chǎng)旅游，在吃喝玩樂上大方一點(diǎn)，也就用光了，每個(gè)月不用還月供，也存不下錢，那么到今天，可能的結(jié)果是既沒公寓也沒錢。

再說一下很多人關(guān)心的公寓水電問題，我買的公寓水費(fèi)按民用水計(jì)算。電費(fèi)按民用電第一階梯計(jì)算，就是說不管用電多少都是按第一階梯計(jì)算，如果用電比較多的情況下，我的公寓電費(fèi)比住宅用電更便宜。

綜上所述：

公寓能不能買來自住呢？

我的公寓業(yè)主群有一個(gè)業(yè)主就買公寓自住。她是離異單身，有一女兒也長(zhǎng)大成人在外地工作了。她原來有一套145平方的四房?jī)蓮d，她說一個(gè)人居住大大了，搞衛(wèi)生都辛苦。她當(dāng)年就賣了大住宅，用賣房款全款買下了三套公寓。

現(xiàn)在她自住一套，自住的公寓裝修的很漂亮，樓下是衛(wèi)生間、廚房、餐廳、客廳，樓上兩個(gè)小房間、一個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)人住得溫馨又舒服。

另兩套她拿來出租，每個(gè)月四千多的租金加上退休金，足夠享受生活了?，F(xiàn)在她經(jīng)常與一幫姐妹全國(guó)各地去游山玩水，要多快樂就有多快樂，我覺得這才是退休生活的好日子。

公寓能買來投資嗎？

參考我上面買公寓的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為可以。如果是家庭首套，考慮到入戶與小孩以后入學(xué)情況，還是建議想辦法先買住宅。如果手上有閑錢但又不是很多，買不了大房子，或剛出來大城市工作的年輕人，很難通過自己的努力買上高價(jià)位的住宅，買一套小公寓自住也是不錯(cuò)的，那怕公寓漲幅不大，起碼也省下了租房子的錢，有了一個(gè)穩(wěn)定的小窩，免去頻繁搬家之勞累。

首套房已經(jīng)解決了，手上又有點(diǎn)閑錢，如果沒有更好的投資機(jī)會(huì)與選擇，可以入手公寓，只要地段好，放著用來長(zhǎng)租是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，像我的公寓就沒考慮出售，所以公寓漲跌對(duì)我來說影響不大，我有的是穩(wěn)定的租金收益。

總結(jié)

不管是住宅，還是公寓，都有優(yōu)缺點(diǎn)，沒有任何一套房子是完美的，能不能買公寓，還是要根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況出發(fā)。

朋友說：“不要買公寓，水電費(fèi)啥都貴”

銷售說：“公寓好啊！小戶型，總價(jià)低，位置好，地段繁華，租金高”

那么公寓到底該不該買呢？我們來分析一下它的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)！

優(yōu)點(diǎn)：公寓在限購(gòu)的城市一般都不限購(gòu)，公寓可以用來辦公注冊(cè)公司，也可以用來居?。?/p>

公寓一般都是以小戶型為主，市場(chǎng)價(jià)格也比周邊的住宅會(huì)便宜些，所以總價(jià)低！

公寓面積小，適合一兩人居住，很多白領(lǐng)和情侶都是選擇公寓來?。?/p>

公寓多數(shù)都是在位置比較繁華的地段，交通比較方便的路段！

公寓有40-50-70年產(chǎn)權(quán)的，并不是所有公寓都是40年產(chǎn)權(quán)！

缺點(diǎn)：公寓的水費(fèi)，電費(fèi)，稅費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)都會(huì)比住宅貴一些！

公寓首付需要5成，貸款最長(zhǎng)10年，而住宅可以首付3成，貸款可以30年！

公寓沒有學(xué)位，不能落戶，很多公寓都是不能明火的，只能用電器！

很多公寓都是40-50年產(chǎn)權(quán)，很少有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，而住宅一般都是70年的產(chǎn)權(quán)！

買來住該不該買公寓呢？看以下這些條件

1、幾個(gè)人??？一兩個(gè)人住可以選擇公寓

2、在外工作想買套離上班近的，身上又沒多少錢，剛好可以買個(gè)公寓！那你可以買

3、身上沒錢又想買套房，近的住宅買不起，遠(yuǎn)的住宅又不要，那你可以買套公寓

4、長(zhǎng)期住還是短期住？有沒有考慮小朋友讀書等問題？

你對(duì)公寓有什么看法？歡迎在下方討論

我買的是47m的公寓住宅，物業(yè)2.8，民水民電，沒有煤氣。因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，住宅沒有小戶型，總錢數(shù)多數(shù)都過百萬，只能買這個(gè)了，也是沒辦法的辦法。地段挺好，地下兩層，地上三十層，四十年產(chǎn)權(quán)，負(fù)一層超市，1-4商場(chǎng)百貨，吃穿住行方便，1-2人住還很舒服，出租也受歡迎，離海邊步行20分鐘！

買房子不管看房子好壞，還得摸摸自己的兜有多少錢啊

孩子還小就最好不要買公寓，孩子上幼兒園和上學(xué)資格都沒有。如果不考慮小孩入學(xué)的話，公寓只要面積合適，有燃?xì)?，作為居住來說，還是相當(dāng)不錯(cuò)的。首先，很多公寓都在綜合體或CBD，交通餐飲和商超都很方便，生活的便利性是很多住宅都趕不上的。其次，通常公寓的價(jià)格只有住宅的一半，一套300萬的住宅，通常同等面積公寓只需150萬，剩下的150萬用于理財(cái)，毎年可獲6萬的收益。公寓的水電和物業(yè)費(fèi)毎月可能比同等面積住宅高出一千多元，一年高出的總額在兩萬以內(nèi)。6萬減去2萬，每年因選擇住公寓還有4萬的凈收益。

再一個(gè)，公寓通常是精裝修，不僅可免去幾十萬的裝修費(fèi)而且勿需勞神費(fèi)力。

但是，要考慮將來資產(chǎn)的最大化，還是應(yīng)該首選住宅，因?yàn)樽≌鲋档乃俣绕毡楦哂诠?。只考慮生活舒適和現(xiàn)金流充沛，不考慮遺產(chǎn)最大化的老人，可以考慮選擇居住公寓。

此外，公寓的生態(tài)景觀與活動(dòng)場(chǎng)地通常不及高檔小區(qū)，人員也較復(fù)雜且流動(dòng)變化大。

就我自已來說，我準(zhǔn)備過些年把我住的住宅置換成面積稍小一點(diǎn)，帶燃?xì)忄徆珗@的公寓。因?yàn)樽罱@些年，我所在住宅周邊環(huán)境提升和發(fā)展很快，還有較大增值空間，待這些都兌現(xiàn)了，就可以實(shí)施置換了。

看到大家很多發(fā)言，說得都是一知半解，做為房地產(chǎn)科班出身，又是行業(yè)資深從業(yè)者，我有必要科普一下了：

首先要搞清楚一點(diǎn)，酒店式公寓和公寓式酒店是不一樣的，千萬別混淆了。

酒店式公寓是酒店一樣的公寓，主語是公寓。

特點(diǎn)一：每一棟首層都是挑高大堂，一般高度超過六米，有管理人員，有安保人員，有休息座位，配置高的甚至?xí)锌Х任荩芍?，就像酒店大堂一樣裝修考究；

特點(diǎn)二；電梯最少兩部，一般多部。

特點(diǎn)三：一般小高層（12層以下）、高層（18-22層）為主；

特點(diǎn)四：一體多戶，朝向不一定全朝南；

特點(diǎn)五：民水民電，天然氣、暖氣到位（長(zhǎng)江以南除外）；

特點(diǎn)六：產(chǎn)權(quán)50年或70年，用地屬性一般為綜合居住用地或住宅用地。

酒店式公寓最早起源于歐美，主要客戶為在市中心忙碌上班的年輕人，因?yàn)楦邔觾r(jià)格相對(duì)便宜，管理完善，交通方便，富人一般住郊區(qū)聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅。九十年代，此類物業(yè)經(jīng)東南亞華僑、香港商人引入內(nèi)地，從東南沿海開始興起。

公寓時(shí)酒店就是像公寓一樣的酒店，主語是酒店。

特點(diǎn)一：首層一般有大堂，少數(shù)沒有；

特點(diǎn)二：多部電梯，配有貨梯；

特點(diǎn)三：基本都在22層以上；

特點(diǎn)四：一層多戶，塔樓結(jié)構(gòu)的話，東南西北朝向均有；

特點(diǎn)五：商水商電，無暖氣，無天然氣；

特點(diǎn)六：產(chǎn)權(quán)40年，用地屬性商業(yè)。

公寓式酒店最早是由臺(tái)灣省引入大陸，八九十年代，臺(tái)商及工作人員來內(nèi)地經(jīng)商、投資越來越多，臺(tái)灣開發(fā)商抓住此商機(jī)在東南沿海開發(fā)了這種自助式酒店，既有酒店的服務(wù)，又可以自己用電磁爐之類煮點(diǎn)小飯，當(dāng)時(shí)很受歡迎。

重點(diǎn)來了：以上兩種物業(yè)形式都有明確的屬性和特點(diǎn)，但是現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)的所謂酒店式公寓其實(shí)是“李鬼”，很多不明就里的消費(fèi)者稀里糊涂就掏錢購(gòu)買了，最后住不舒服，賣又賣不掉，苦不堪言。

下面就說一下這類“李鬼”的前生后世：

一切土地歸國(guó)家所有，這是我國(guó)的土地權(quán)屬定性。

國(guó)有土地出讓用地屬性有：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地和綜合用地。

工業(yè)用地主要用于工業(yè)生產(chǎn)，各類工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園等就屬于工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)50年，此類用地除一次性繳納土地款之外，每年還要繳納土地使用稅，各個(gè)地方標(biāo)準(zhǔn)不一樣；

商業(yè)用地就是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)型開發(fā)，商場(chǎng)、寫字樓、酒店、商業(yè)街等等，產(chǎn)權(quán)40年，此類物業(yè)產(chǎn)品持有時(shí)，稅費(fèi)不多，主要是營(yíng)業(yè)稅，所得稅等經(jīng)營(yíng)性稅收，但是買賣稅費(fèi)極多，除房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、印花稅、所得稅之外，還有房屋增值稅，土地增值稅等重稅；

住宅用地很簡(jiǎn)單了，就是我們住的普通住宅用地，使用年限70年；

綜合用地相信很多人不清楚，綜合用地主要是用于城市綜合開發(fā)，城市更新，舊城改造等大宗土地開發(fā)利用的土地，因?yàn)樯婕搬t(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施等，使用年限50年，如果住宅地是花生油，商業(yè)用地是大豆油，那么綜合用地就是調(diào)和油。

土地屬性搞清楚了，這公寓就簡(jiǎn)單了！

所謂“李鬼”公寓，就是開發(fā)商在拿住宅地的時(shí)候，地方ZF為了土地利用最大化，或?yàn)榱藚^(qū)域形象，或?yàn)榱嗣裆龋瑫?huì)強(qiáng)制規(guī)劃一部分商業(yè)用地，或者拆遷安置房打包一起出讓，為了心心念的住宅好地，開發(fā)商對(duì)這種捆綁銷售也不在乎。

商業(yè)部分因?yàn)橛杏残灾笜?biāo)，要么建酒店，要么建寫字樓，但是無論是酒店還是寫字樓都不好賣，變現(xiàn)太慢，于是“李鬼”就出場(chǎng)了，介于酒店和寫字樓中間的產(chǎn)品，推廣的產(chǎn)品名就叫公寓，酒店式公寓，公寓式酒店來回叫，盡量模糊概念，盡量精裝修，盡量美化，盡量買一層送一層，也就是LOFT，推廣訴求：居住投資兩相宜！居住辦公都可以！價(jià)格比住宅便宜很多，有的還是酒店委托管理，例如：各類家庭式度假酒店，親子酒店等，多在海濱城市，例如三亞，廈門，珠海，青島，煙臺(tái)，威海、大連等等；

例如：SOHO-居家辦公公寓，北京SOHO就是開山始祖，老潘把住宅、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和居家辦公的概念玩到了極致，萬達(dá)廣場(chǎng)的公寓也是這種。

這種“李鬼公寓”跟公寓沒一毛錢關(guān)系，實(shí)際就是賓館，商業(yè)水電，價(jià)格是住宅的三倍以上，物業(yè)管理費(fèi)更高，無集中供暖，無天然氣入戶，一般中央空調(diào)，使用成本很高，更難得是轉(zhuǎn)手，高稅費(fèi)把利潤(rùn)抵消了，所以此類物業(yè)慎買，上海已經(jīng)不批此類產(chǎn)品的預(yù)售，限制交易了。

敲黑板 ，怎么 區(qū)別 李逵 和 李鬼 呢 ？教 大家 一 招 簡(jiǎn)單 的：

售樓處 懸掛 “五 證” 的 地方 ，一 看用地 年限 ，50年 、70年 均可 ，40年 的話 眼睛 瞪 起來 ；二 看 規(guī)劃 用途 ，住宅 用地 ，綜合 居住 用地 均可 ，如果 是 商業(yè) 用途 ，馬上 淡定 下來 ：喝完 送的 咖啡 ，吃完 送的 水果 ，然后 打開 送的 太陽 傘 ，提著 送的 伴手禮 ，優(yōu)雅 的揮手 告別 ，不留下 一片 云彩 ……

村里有個(gè)兄弟在城市進(jìn)行打拼，選擇比商品房更便宜的公寓居住，還居住不到兩年時(shí)間，朋友就說趕緊的把房屋租掉，真的太后悔了。

2014年兄弟大學(xué)畢業(yè)，立馬就奔向了大城市的發(fā)展，去大城市的發(fā)展可以面臨著更多的年輕人接觸機(jī)會(huì)，更多的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，更多的開闊眼界的機(jī)會(huì)。

大學(xué)畢業(yè)出來，每個(gè)月拿著4000元的高工資，每天重復(fù)著同樣的工作，周末偶爾出去游玩，生活其實(shí)過得還是頗為的豐富。

日子不知不覺已經(jīng)過了兩年多，接觸社會(huì)的東西越來越多，見識(shí)到的東西也變得更多的開闊，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的社會(huì)根本不是自己想象中那樣，未來相親找女朋友以及娶媳婦都需要房子，公司內(nèi)部每個(gè)人都在討論購(gòu)買房屋的事情。

購(gòu)買房屋似乎已經(jīng)成為了每個(gè)人成長(zhǎng)的階段，必須要接觸到的東西，安排幾次的相親，都是因?yàn)闆]有房子，最終沒有成。

兄弟遭受過幾次相親的失敗，狠心購(gòu)買屬于自身的房子，當(dāng)時(shí)商品房的價(jià)格已經(jīng)去到16,000元每平米，而自身的工資才6800元每月，根本沒辦法購(gòu)買，得起商品房。

兄弟在大街上走著，突然看到一則廣告，精裝公寓買一層送一層，使用面積達(dá)到200%，單價(jià)1.1萬元起。

如此低廉的單價(jià)，如此之高的使用面積，直接戳中了兄弟的心理，馬上安排時(shí)間過去觀看。

兄弟看著房屋特別的喜歡，35平方的兩房，46平方的三房，54平方的大三房，兄弟考慮到自己手上的資金不足問題相中了，46平方的三房，房屋總價(jià)55萬。

我電話跟他溝通，不要購(gòu)買公寓，公寓的房子在日后會(huì)產(chǎn)生很多麻煩的事情。

最終兄弟沒有聽取我的意見，固然地選擇購(gòu)買公寓，當(dāng)時(shí)他給到我的理由是房屋價(jià)格便宜，房屋使用面積高，更關(guān)鍵是觀看電視劇中那些男女主角居住的公寓還不是一樣的生活下去，沒有任何不好啊。

經(jīng)過兩次勸導(dǎo)還是不起作用，只能尊重他的意見。

等待兩年的交樓時(shí)間：

房子雖然購(gòu)買了，但需要等待兩年的交樓時(shí)間，果真購(gòu)買了房子后相親成功的概率就直線式上升，原本還沒有共同話題聊得正，是因?yàn)橛蟹孔硬女a(chǎn)生了共同的話題，也成功的交到了心儀的女朋友。

剛剛住進(jìn)去，真的像電視劇男女主角一樣，非常的舒適非常的舒心，住起來特別的有溫馨的感覺，但是隨著居住的時(shí)間越來越長(zhǎng)，發(fā)現(xiàn)的問題點(diǎn)就變得越來越多。

水電以及物業(yè)管理費(fèi)：進(jìn)去居住后才發(fā)現(xiàn)全部都根據(jù)商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行收費(fèi)，電費(fèi)的開銷確實(shí)是比較難以承受，每個(gè)月空調(diào)所產(chǎn)生的電費(fèi)都是普通住宅房的兩倍。

水費(fèi)和物業(yè)費(fèi)倒沒有多大問題，畢竟面積小物業(yè)費(fèi)用不了多少，資金和水費(fèi)這方面也用不了多少錢。

居住的環(huán)境并沒有想象中如此好：居住的環(huán)境沒有想象中好，主要體現(xiàn)于房屋是用于商業(yè)用途有不少的人購(gòu)買了，主要是用于辦公，也有居住的戶數(shù)越多，走廊變得尤為的不干凈。

等待電梯的時(shí)間漸漸變長(zhǎng)了，4個(gè)電梯共26戶住戶使用。

魚龍混雜：居住的人太多，而且商業(yè)用途酒店用途等等各種各類型的用途，都可以在公寓內(nèi)自由的進(jìn)出導(dǎo)致很容易出現(xiàn)魚龍混雜，而且公寓出發(fā)4率比住宅樓要高上許多。

生活也并不太便利：購(gòu)買房子才發(fā)現(xiàn)原來公寓是不可以使用天然氣的，只能用電磁爐進(jìn)行做飯，這麻煩就大了，畢竟電磁爐的功率永遠(yuǎn)是達(dá)不到天然氣這么大，而且用電還貴。

等等眾多的因素疊加在一起，導(dǎo)致兄弟才居住兩年時(shí)間不到就想把房子賣掉。

房屋想要賣掉，但是去到中介公司，掛牌公寓根本成交量是非常非常的低，一年都賣不了兩套房。

造成公寓賣不掉是稅費(fèi)太高，而且缺點(diǎn)也十分明顯，一般的人不會(huì)購(gòu)買二手公寓。

兄弟也思前想后，不知道自己繼續(xù)住還是選擇出租，最后繼續(xù)居住了三個(gè)月，還是沒辦法忍受此種情況，選擇把公寓出租，45平方每個(gè)月可以收租2000元。

對(duì)于公寓住房總結(jié)了以下幾個(gè)大點(diǎn)：

公寓的優(yōu)點(diǎn)：拆遷賠款多、價(jià)格便宜，高使用率、商住兩用、租金高、不限購(gòu)不限貸。

公寓的缺點(diǎn)：稅費(fèi)高、使用成本高、容積率高、難以轉(zhuǎn)手、不能落戶、安全性差、沒有天然氣。

如果是大城市地鐵口，商業(yè)中心地段上的公寓，還是值得一購(gòu)買的，其他地方的公寓真的是要謹(jǐn)慎購(gòu)買。