■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

在明律師在此前的文章中重點提及了兩件大事：一是4.29湖南長沙自建樓房倒塌事故后的經營性自建房安全排查整治；二是農村宅基地上房屋“3層及以上”在征收拆遷中常常受到“不予補償”“認定違建”等特殊“照顧”。

日前，國務院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專項整治工作方案》，在住建部、國務院安委會等部門之后以更高的層級、更全面嚴格的部署就自建房屋的安全排查整治工作出臺了新政策。

那么，《方案》究竟擬對哪些情形下的自建房“亮劍”呢？這其中又有哪些潛在的風險隱患值得廣大自建房屋的權利人高度重視、提早防范呢？

【總體要求：誰擁有、使用自建房屋誰要負責】

《方案》一上來就確立了明確的自建房屋安全問題“責任制”——“誰擁有誰負責、誰使用誰負責、誰主管誰負責、誰審批誰負責”。

自建房屋的擁有者一般就是房屋的建造者，姑且可稱之為“權利人”（若自建房屋為違建，則無“所有權”一說，沒有為法律所保護的合法利益存在）。

自建房屋的使用者有可能是建造者本人及其家人，也有可能是承租自建房屋用于生產、經營或者居住的租房者。

至于主管、審批，則主要指規(guī)劃和自然資源主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和住建部門等，它們都對宅基地和其他集體建設用地，及其上的建房行為具有法定的審批、監(jiān)管職責。此外，村（居）委會也對此類安全隱患具有日常性巡查、上報、勸阻違法建設行為等職權。

這樣的梳理意義在于讓各位明確此輪為期3年的自建房安全排查整治的行動主體，找對了人才能有效解決糾紛。

對于那些“協(xié)助”“雇傭”參與到排查整治中的不明身份社會閑散人員或者不能行使行政管理職責的普通群眾，當事人完全有權拒絕其入戶、調查、談話等無理要求。涉及以違建認定逼迫、威脅當事人的，當事人切不可忍氣吞聲，及時報警并依法維權是必要的。

【排查范圍和內容：所有自建房一座不落，不光排查經營性自建房】

4.29案件中倒塌的自建樓房屬于“經營性自建房”，那么有的農民朋友會說了，我這就是蓋起來自己家人住的，沒從事經營，這它管不著了吧？事實上可并非如此。

《方案》在排查范圍部分是這樣確定的：各地要對本行政區(qū)域內城鄉(xiāng)所有自建房進行排查摸底，在繼續(xù)推進農村房屋安全隱患排查整治工作的基礎上，重點排查城鄉(xiāng)結合部、城中村、安置區(qū)、學校醫(yī)院周邊、工業(yè)園區(qū)等區(qū)域，突出人員密集、涉及公共安全的經營性自建房。

大家看，排查范圍白紙黑字寫的是“城鄉(xiāng)所有自建房”，不單單只針對農村自建房，也包括城鎮(zhèn)自建房；不單單只排查經營性房屋，住宅房屋也被囊括其中。

行文中不難看出，農村房屋、城中村和城鄉(xiāng)結合部的房屋被明確為排查整治的重點，這是符合幾次嚴重事故帶來的經驗教訓的。如果您的房屋恰好地處這些區(qū)域，那么被排查一輪將會是難以避免的。

范圍明確了，具體排查什么呢？《方案》中明確要排查3件事：

1.重點排查結構安全性。自建房屋是否有明確的設計圖紙，是否取得過施工許可，實際用途是否符合法律規(guī)定和設計目標，這都是要排查的內容。

早些年農村房屋“私搭亂建”隨意加蓋的現象十分猖獗，自建行為可謂是“諸證皆無”，全憑房主充分發(fā)揮，其間遺留下來的結構安全領域欠賬不可謂不多。

2.重點排查經營安全性。經營性自建房仍是此輪排查的重中之重，因其在歷次事故中導致的傷亡人數眾多且事故發(fā)生幾率明顯高于普通住宅。

故此，當事人利用自建房屋從事的經營行為是否合法，是否有相應的經營證照，是否履行了消防、用水、用電、人員緊急疏散等方面的安全保障義務，將成為此輪排查的內容之一。

3.房屋建設的合法合規(guī)性。自建房屋究竟是合法建筑，還是違法建筑，這本身就是行政機關日常監(jiān)管的重要內容，在排查整治專項行動中也不會例外。

簡單講，一座合法的自建房屋需要有3方面完善的審批、許可手續(xù)：

一是合法的用地手續(xù)，比如取得宅基地使用權證或者國有土地建設用地使用證，不能存在違法占地行為；

二是合法的規(guī)劃許可手續(xù)，取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者建設工程規(guī)劃許可證，且自建行為符合規(guī)劃許可的內容，不存在違規(guī)改、擴、翻建等現象；

三是合法的建設審批手續(xù)，是否由有資質的人員或者機構進行施工建設，是否接受了竣工驗收等等。

這樣捋下來各位自建房的權利人也就不難看出來了，自己的房屋要想在排查中被認定為“完全合法”，難度極大。這么多的手續(xù)、審批事項，放到過去十幾、二十幾年的現實背景下，想都辦齊的可能性著實不大。

【什么樣的自建房屋“該拆除的依法拆除”？】

“應拆盡拆”這種說法看上去比較絕對，實際上并無太大政策層面的色彩。依法應拆的還留著，那能叫依法行政嗎？自然，依法不該拆除，能夠加以改正、補證的房屋，也就不該被“一刀切”地予以拆除了。

對于什么樣的自建房屋一定要拆，《方案》是這么掌握的：

堅持先急后緩，先大后小，分類處置。對存在結構倒塌風險、危及公共安全的，要立即停用并疏散房屋內和周邊群眾，封閉處置、現場排險，該拆除的依法拆除；

對存在設計施工缺陷的，通過除險加固、限制用途等方式處理；

對一般性隱患要立查立改，落實整改責任和措施。

對因建房切坡造成地質災害隱患的，采取地質災害工程治理、避讓搬遷等措施。

怎么樣，看明白了沒？《方案》中講的“應拆盡拆”是有嚴格適用條件的，具體而言需注意以下3點：

1.重點在“大”不在“小”。4.29事故中那是自建的大樓房，塌下來了后果就是嚴重，這種自建到“3層及以上”的高層建筑將被作為重點排查整治的對象。北方地區(qū)一般的宅基地上房屋也就蓋2-3層，體量上算不上“大”，最多被稱為“小別墅”，這種房屋不應被簡單粗暴地予以拆除。

2.只有“存在結構倒塌風險、危及公共安全”的自建房屋才涉及“應拆盡拆”。也就是說，所謂“該拆除的依法拆除”，主要目的在于解危排險，杜絕類似4.29的重大安全事故再度發(fā)生。對經專業(yè)鑒定不存在“危險”的自建房屋，即便在手續(xù)上存在違規(guī)缺漏，也不得違法實施強制拆除。

3.對違法建設行為將予以嚴厲查處。盡管“應拆盡拆”的就那么一種情形，但有一點是可以明確的：對各類違法自建行為的查處力度，將會迎來一個空前的階段。

《方案》中對此的表述為：加強部門聯動，加大對違法建設和違法違規(guī)審批房屋的清查力度，依法嚴厲查處未取得土地、規(guī)劃和建設等手續(xù)，以及擅自改建加層、非法開挖地下空間等行為，對嚴重危及公共安全且拒不整改構成犯罪的，依法追究刑事責任。

存在違法建設、違法違規(guī)審批問題的自建房，不得用于經營活動。

建立群眾舉報獎勵機制，舉報一經查實，予以獎勵。對故意隱瞞房屋安全狀況、使用危房作為經營場所導致重大事故的，依法追究刑事責任。

可以預見的是，《方案》發(fā)布后到2023年6月底全面排查摸底期間，各類拆違建行為或將呈明顯上升態(tài)勢，“責令限期拆除決定”“限期改正違法建設行為通知”等文書將會與有違規(guī)自建行為的當事人相伴相隨。

換言之，即便你的無證房屋并不屬于前述“解危排險”范疇，也照樣有可能在《方案》的執(zhí)行中遭遇前所未有的嚴厲查處。《方案》在落實中的實際影響面或將非?？捎^，自建房屋的當事人對此可一定要有充分的認識和心理準備。

在明律師最后要強調的是，全國自建房安全專項整治重在排除安全隱患上，各地不應將其在執(zhí)行中“變了樣”，搞成一陣風似的大規(guī)模拆違行動。

3層及以上的高層建筑也好，違規(guī)審批的經營性自建房也罷，被限期拆除都不是絕對的，查處的過程必須區(qū)分情況、嚴格認定、證據充分、程序合法。對無視法定程序，調查認定事實不清、證據不足就以“解危排險”為由濫拆一氣的，當事人切不可輕易放棄自己的合法權利，及時咨詢專業(yè)律師并采取有力的法律步驟才是正道。

國務院辦公廳關于印發(fā)全國自建房安全專項整治工作方案的通知

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