又一個(gè)千億房企官方宣告暴雷。

7月26日，寶龍地產(chǎn)披露內(nèi)幕消息，公司未能償還2022年7月25日前應(yīng)付美元票據(jù)本金及應(yīng)計(jì)利息，涉及本金金額2129.4萬(wàn)美元。

12天前，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，兩批票據(jù)本金總額近90%已展期，但最終被2000多萬(wàn)美元債務(wù)“絆倒”，導(dǎo)致違約。

今年房企的償債高峰期還沒過。誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)爆雷的？

01

類似的消息，蜜友們可能不會(huì)感到意外。同樣是1000億房企，同樣是美債違約。

恒大、融創(chuàng)、花樣年、華夏幸福(600340)、泰禾集團(tuán)(000732)、新力控股、藍(lán)光發(fā)展(600466)、陽(yáng)光城(00671)、祥盛地產(chǎn)、鄭融地產(chǎn)……………………………………………………………………..

2022年房企人債務(wù)見頂，市場(chǎng)早有預(yù)期，但真正發(fā)生時(shí)，情況比預(yù)期的還要糟糕。

早在2019年，據(jù)華泰證券(601688)統(tǒng)計(jì)，2020-2022年，房企公司將進(jìn)入償債高峰期。

隨著樓市的持續(xù)調(diào)控，疊加著一次次疫情的黑天鵝，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著轉(zhuǎn)型的陣痛。從減債到加杠桿，狠抓銷售回款，到變賣資產(chǎn)和股份，再到“保樓交房”，房企人面臨的是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)。

今年也是房企還債高峰期，尤其是6-8月。

6月份，房企美元債新增違約9起；7月份，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，房企的債券有51只到期，國(guó)內(nèi)房企還本付息額為1047億元。

根據(jù)同花順的數(shù)據(jù)，今年國(guó)內(nèi)只有房企的債券。6月至8月到期的債券分別為124只、124只和112只，12月為106只。從債務(wù)規(guī)模來(lái)看，今年10月也將是房企人的償債高峰期，規(guī)模近千億。

數(shù)據(jù)顯示，2020年至2023年房企人的到期債務(wù)分別為8795億元、12822億元、9603億元和8348億元，這意味著明年房企人仍將面臨生死淘汰賽。

從美元債務(wù)的期限來(lái)看，房企的償債高峰期將持續(xù)到2025年。

02

寶龍地產(chǎn)在這個(gè)行業(yè)背景下是暴雷。

其實(shí)寶龍地產(chǎn)的危機(jī)早有征兆，但本月一次“喜訊”的出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)了局面。

7月4日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，對(duì)今年7月份和11月份到期的兩張美元票據(jù)進(jìn)行要約交換，已延長(zhǎng)公司債務(wù)到期日。

7月14日，寶龍地產(chǎn)再次發(fā)布公告，稱兩批票據(jù)交換要約已展期本金總額的89.35%和87.58%，給了其“喘息之機(jī)”。

兩筆美債近90%本金展期，但12天后，寶龍地產(chǎn)終于被2000多萬(wàn)美元債務(wù)“絆倒”，導(dǎo)致違約。

有媒體認(rèn)為，寶龍地產(chǎn)這次的公告并不算違約。畢竟兩個(gè)美元債券的總本金有近90%已經(jīng)展期，相對(duì)于難以取得債權(quán)人信任而拒絕展期的房企來(lái)說已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。

然而，我不同意她的觀點(diǎn)。只是到期美鈔的10%左右，寶龍地產(chǎn)還是應(yīng)付不了，構(gòu)成違約。完成的交換要約確實(shí)是個(gè)好消息，贏得了更長(zhǎng)的還款時(shí)間，但危機(jī)并沒有解除。

在7月26日的公告中，寶龍地產(chǎn)還發(fā)布預(yù)警稱，今年11月8日到期的美元票據(jù)，3725.9萬(wàn)美元本金尚未支付，公司可能無(wú)法按期償還本息。

從財(cái)報(bào)中可以更清晰地看到寶龍地產(chǎn)的困境。

年報(bào)顯示，截至2021年末，寶龍地產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)1800億元，比2020年增加近400億元；利息支出總額51.93億元，比2020年增加8.82億，同比增長(zhǎng)20.5%；凈負(fù)債率為76.7%，較2020年上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)普遍的去杠桿和減債，寶龍地產(chǎn)的負(fù)債是不減反增，壓力可想而知。

03

寶龍地產(chǎn)的雷爆也改變了之前房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)普遍認(rèn)知:重型一二線城市和熱門區(qū)域的房企更安全。

寶龍地產(chǎn)是一家老牌房企公司，1990年在澳門成立。自2003年以來(lái)，它專注于綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。2009年在香港成功上市。2019年，寶龍商業(yè)分拆在香港上市。

截至2021年底，寶龍地產(chǎn)在全國(guó)共有220個(gè)項(xiàng)目，其中158個(gè)位于長(zhǎng)三角，占其全國(guó)項(xiàng)目的71.8%，其67.1%的土地儲(chǔ)備也位于長(zhǎng)三角。

今年上半年，由于疫情反復(fù)，長(zhǎng)三角地區(qū)尤其是上海受到的影響尤為明顯，寶龍地產(chǎn)這個(gè)區(qū)域的重倉(cāng)銷售大幅下滑。

寶龍地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)、商業(yè)和文化旅游，物業(yè)開發(fā)是其主要收入來(lái)源。其特點(diǎn)是綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，今年上半年受影響更大。

公告顯示，今年1-6月，寶龍地產(chǎn)合同銷售總額為232.41億元，較2020年同期的530.39億元減少297.98億元，同比下降128%。

寶龍地產(chǎn)2021年年報(bào)不僅更換了審計(jì)師，還將披露時(shí)間推遲至今年5月。

明年對(duì)于寶龍地產(chǎn)來(lái)說，依然是負(fù)債高峰。

2021年年報(bào)顯示，截至2021年末，寶龍地產(chǎn)貸款總額約729.58億元，同比增長(zhǎng)9.6%；其中，一年內(nèi)到期的貸款約220.23億元，一年后到期的貸款約509.35億元。

在擴(kuò)展法案中:

本金總額為1.698億美元的新票據(jù)，利息將于2023年1月和7月每半年支付一次，于2023年7月14日到期；

對(duì)于本金總額為2.627億美元的新票據(jù)，利息將于2023年1月和7月支付，2024年1月每半年支付一次，并將于2024年1月15日到期。

也就是說，未來(lái)一年，寶龍地產(chǎn)需要加緊活動(dòng)，發(fā)債，處置資產(chǎn)。……

雖然在公開報(bào)道中，寶龍地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)本次違約不會(huì)造成其他美元債務(wù)交叉違約或其他債務(wù)提前到期，但可能會(huì)影響后續(xù)融資。

今年6月，穆迪下調(diào)了其評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為“負(fù)面”。理由中提到，寶龍地產(chǎn)未來(lái)6-12個(gè)月將有大量債務(wù)到期，融資渠道有限。

現(xiàn)在很多房企都面臨著寶龍地產(chǎn)一樣的困境。下一個(gè)違約的會(huì)是誰(shuí)？

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