所謂資產(chǎn)泡沫，指的是資金價(jià)格中不能被基本面所解釋的部分，對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)深遠(yuǎn)且大，發(fā)生初期，資產(chǎn)價(jià)格的攀升會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步上升，而一旦被刺破，就會(huì)出現(xiàn)相反預(yù)期，即價(jià)格下跌，可能是軟著陸方式，也有可能是硬座路方式，而房產(chǎn)作為家庭的主要資產(chǎn)之一，占有較大比例，房產(chǎn)也是大部分家庭最重要的資產(chǎn)。

在央行曾做過(guò)一份關(guān)于《我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭中，住房占家庭資產(chǎn)74.2%，住房擁有率達(dá)到96%，算上二套及以上住房數(shù)量，戶均住房擁有1.5套，可見房產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)重要部分，一旦出現(xiàn)泡沫破滅情形，意味著家庭財(cái)富將大幅縮水。

房產(chǎn)到底有無(wú)泡沫？通過(guò)2000年房地產(chǎn)市值23萬(wàn)億元、GDP總值10.03萬(wàn)億元計(jì)算得出，房地產(chǎn)市值是GDP總值的2.23倍，而到2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市值達(dá)到450萬(wàn)億元，GDP總值為114.37萬(wàn)億元，房地產(chǎn)市值是GDP總值的3.92倍，21年時(shí)間，房子金融屬性提升75.78%，計(jì)算方式：（3.92-2.23）/2.23 100%=75.78%，也意味著普通人買房難度也提升75.78%。

除此之外，當(dāng)代人的日常固定開銷包括買房、買車、育兒、其他生活開銷，其中房子和育兒方面占比較大，根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查（2019—2020）》數(shù)據(jù)顯示，4%的家庭孩子花銷超過(guò)家庭年收入的50%以上，20%的家庭孩子花銷占家庭收入的30%—50%，大部分孩子花銷占到家庭年收入的10%-30%，育兒開銷大，從2016年二胎政策開放以來(lái)的人口凈增長(zhǎng)量也可以看出，5年時(shí)間，全國(guó)人口凈增長(zhǎng)數(shù)量反而從2016年的909.18萬(wàn)人下滑至2021年的48萬(wàn)人，進(jìn)一步突出當(dāng)代人買房壓力大幅上升。

當(dāng)價(jià)格漲到超出人們承受能力時(shí)，泡沫破滅的趨勢(shì)或許就會(huì)形成，正如比特幣從最初不到1美分漲到最高68564.4美元/枚，現(xiàn)如今跌回20000美元/枚左右。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾提出房地產(chǎn)“短期靠金融、中期靠土地、長(zhǎng)期靠人口”理論，從2022年上半年金融與土地變化來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)的影響并不明顯，國(guó)家從金融方面（尤其是房貸成本）降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻，然而仍未能讓房地產(chǎn)回到2021年成交水平，即便是土地經(jīng)過(guò)回爐再造（降起拍價(jià)、降溢價(jià)率），也未能激起房企拿地信心，根本原因還是在于人口紅利的下滑，無(wú)論是購(gòu)房者買房還是房企開發(fā)投資都信心不足，隨著我國(guó)人口增長(zhǎng)逐漸回落至平穩(wěn)階段（凈增長(zhǎng)臨近0），房地產(chǎn)發(fā)展迎來(lái)新趨勢(shì)，在任澤平團(tuán)隊(duì)發(fā)布的《中國(guó)人口大遷移2022：3000縣全景呈現(xiàn)》中透露出“6大趨勢(shì)”。

有的朋友可能會(huì)覺得枯燥乏味，不明白到底能帶來(lái)什么改變，實(shí)質(zhì)上，很具有前瞻性，第3、4、5點(diǎn)趨勢(shì)或許還有些長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)剛需和改善而言參考意義并不大，這里重點(diǎn)說(shuō)一下人口流動(dòng)、縣城發(fā)展和金融政策趨勢(shì)三個(gè)方面。

01 人口流動(dòng)趨勢(shì)

人口流動(dòng)根本原因在于“虹吸現(xiàn)象”，經(jīng)濟(jì)虹吸、產(chǎn)業(yè)虹吸、政策虹吸，進(jìn)而導(dǎo)致人口虹吸，比如全國(guó)GDP排名前十的城市，北京、上海、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、武漢、南京10大城市，在全國(guó)而言，都意味著這些城市具有龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，無(wú)疑會(huì)虹吸全國(guó)的創(chuàng)業(yè)者前來(lái)開店、開公司、建廠等等。

而從2021年人均可支配收入來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、廈門等16城人均可支配收入超過(guò)6萬(wàn)元，無(wú)疑會(huì)吸引全國(guó)各地就業(yè)者前往淘金，加上部分城市實(shí)行人才吸引政策，優(yōu)秀人才不斷涌入到大城市、都市圈，這些人口流入型城市房?jī)r(jià)變化可想而知。

02 縣城的發(fā)展趨勢(shì)

據(jù)任澤平研究團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，2000年-2010年全國(guó)人口流入縣城和流入縣城數(shù)量分別為1375個(gè)、776個(gè)，而2010年-2020年縣城人口流入數(shù)量和流出數(shù)量分別為1676個(gè)、475個(gè)，人口流入縣城數(shù)量占比從63.9%上升至77.9%，表明縣城經(jīng)濟(jì)正不斷好轉(zhuǎn)，或許縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不及一二線城市，但整體而言呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，比如最近陵水、義務(wù)、永康、溫嶺、昆山、樂清、萬(wàn)寧、桐鄉(xiāng)、江山、德清十大縣城，由于旅游、制造業(yè)、氣候優(yōu)勢(shì)、外貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，樓市也成為全國(guó)縣城的焦點(diǎn)，尤其是永康、昆山、德清3個(gè)縣城，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%。

與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)家印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》明確提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，縣城短板弱項(xiàng)進(jìn)一步補(bǔ)齊補(bǔ)強(qiáng)，更加突出縣城發(fā)展是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

03 貨幣和金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定

自2020年新冠疫情出現(xiàn)以來(lái)，不少專家呼吁救經(jīng)濟(jì)、救市，比如北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋建議，在上半年房地產(chǎn)持續(xù)低迷的情形下，建議調(diào)整房地產(chǎn)“三道紅線”政策，無(wú)獨(dú)有偶，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩在發(fā)表的一篇《呼吁：放松管制，提振樓市，穩(wěn)住大局》文中提到，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)也是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該考慮城市化和房?jī)r(jià)水平，適當(dāng)松綁房地產(chǎn)貸款集中度，太嚴(yán)不好，然而國(guó)家對(duì)這一呼吁并沒有盲目實(shí)施，沒有像2008年和2015年那般通過(guò)野蠻式的貨幣放水達(dá)成救經(jīng)濟(jì)目的，反而更加注重房子的居住性，只為剛需和改善型住房開綠燈，并未給投資者放開購(gòu)房通道。

不僅如此，對(duì)于國(guó)外（比如美國(guó)）實(shí)行貨幣漫灌政策救經(jīng)濟(jì)，我國(guó)并沒有照貓畫虎，比如美國(guó)計(jì)劃在2022年實(shí)施“6萬(wàn)億美元投入基建”，導(dǎo)致美國(guó)貨幣超發(fā)，通脹明顯，房?jī)r(jià)暴漲，不得不通過(guò)加息來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲，期待通過(guò)加息讓通脹率降至2%，即便如此，通脹趨勢(shì)已經(jīng)形成，美國(guó)三番五次的加息調(diào)整仍壓制不住通脹“怒火”，單單從美國(guó)的做法來(lái)看，盲目救市反而出現(xiàn)適得其反，而我國(guó)的保持貨幣和金融政策穩(wěn)定顯得更加沉穩(wěn)，事事也證明，跑得太快、太急，容易跑不長(zhǎng)、跑不遠(yuǎn)。

關(guān)于“樓市未來(lái)”總結(jié)

通過(guò)人口流動(dòng)、國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展計(jì)劃、貨幣和金融政策的趨勢(shì)可以看出。

首先人口流入型城市樓市仍處于紅利階段，但是并不意味著可以大肆投資房產(chǎn)，隨著國(guó)家多次重申“房住不炒”定位，房地產(chǎn)回歸居住屬性只是時(shí)間問題；

其次是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的城市從一二線城市轉(zhuǎn)移到縣城，意味著縣城發(fā)展還有較大提升空間，居住品質(zhì)、居住環(huán)境都將得到大幅改善，而那些房?jī)r(jià)較高的大中城市，還是以穩(wěn)為主，尤其是通過(guò)疫情發(fā)生之后，越來(lái)越多體會(huì)到居住密度低的重要性；

最后是貨幣和金融政策，日本19世紀(jì)80年代樓市泡沫就是前車之鑒，任何國(guó)家房地產(chǎn)快速發(fā)展過(guò)程中都蘊(yùn)含著泡沫成分，關(guān)鍵看如何通過(guò)政策堅(jiān)守不發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，隨著房子金融性逐漸弱化，回歸居住性的日子或不再遙遠(yuǎn)。

還是那句話，房子只是家庭的居所，并非人生追求的必需品，當(dāng)價(jià)格超乎常人所能接受時(shí)，就該思考泡沫是否要破滅了。