京房會擁有十年以上樓市實操經(jīng)驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家;累計實地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗;幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號 京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:京總您好，拜讀了您星球的文章，結(jié)合家里具體情況向您請教：現(xiàn)有房產(chǎn)兩處，分別是豐臺保利百合2居一套，海淀工商大學(xué)老破小一套（學(xué)區(qū)）。目前保利百合出租中，以租養(yǎng)貸，孩子今年上學(xué)，一家三口和一老人擠在老破小。因為孩子剛上學(xué)，老破小學(xué)區(qū)剛占用，肯定不好出手，現(xiàn)在想改善居住環(huán)境，考慮把保利百合賣了換增光佳苑是否合適？考察了小學(xué)附近的幾個小區(qū)（孩子上學(xué)和媽媽上班都在增光路附近），覺得增光佳苑相對新一點，能解決車位問題，價格合適（900萬左右），不需要承擔(dān)太大壓力。但是從資產(chǎn)保值的角度來看，不確定換過來是否合適，家里這兩處房產(chǎn)怎么處置最優(yōu)？請指教。

A:回答:您好,感謝信任!1、如果要換應(yīng)該出掉工商大學(xué)老破小;保留保利百合;西局是豐臺發(fā)展最好的一個區(qū);保利百合是這個區(qū)域的標(biāo)桿樓盤,未來承接麗澤一帶;對標(biāo)改善客群;之前麗澤一帶已經(jīng)漲過幾輪了,但都是投資客買的,市場上真正的購買力還未涌入市場,一個新板塊的完整生命周期可以分為四個階段：炒概念階段、炒地皮階段、炒配套階段和炒供需階段.麗澤已經(jīng)渡過了前兩個階段,往后就是配套和供需;麗澤釋放人口紅利后隨著市場會有新一輪的行情,而豐臺大部分區(qū)域和樓盤比較拉胯,保利百合未來在市場上的競爭優(yōu)勢會比較明顯;

2、現(xiàn)在轉(zhuǎn)手學(xué)區(qū)價格上雖然沒有優(yōu)勢,但隨著政策的不斷變化,等同于把不確定性的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到買家身上,價格自然會比帶名額的低一些;如果為了改善居住環(huán)境;選籌的盤本身問題不大,沒什么不可,賣出價格低,買入的房產(chǎn)優(yōu)質(zhì),同樣不會失去漲幅,而又減少了不確定性,對于您們來講是利大于弊;

增光佳苑樓盤品質(zhì)雖好,但板塊屬于中規(guī)中矩,現(xiàn)在的均價10萬出頭,個別房源10萬以下,這個盤17年最高點是10萬出頭,從317后一直回調(diào),18年春節(jié)后漲過一波,后又下調(diào),去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢;海淀的重點發(fā)展是以中關(guān)村為點向北輻射;所以南部西部發(fā)展比較落后,這個盤保值屬性還可,未來行情來了能跟著跑問題不大;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:京總好，目前考慮孩子積分落戶問題，看了您之前回的帖子，自己觀念有所改變，具體情況如下：1.自己目前居住豐臺七里莊，市值360；2.自己在外地有些房產(chǎn)，賣出回流一部分資金大概70；3.夫妻二人每年到手100左右，目前都在海淀上班；兩個小孩，老大馬上上小學(xué)二年級；

4.自己現(xiàn)在其它資金主要在投資基金類方向，現(xiàn)在時機不合適，不太想動用主要部分，可以出來50-100；5.目前考慮孩子積分落戶，主要區(qū)域放在昌平（國風(fēng)美唐二期、）和大興亦莊附近瀛海地鐵（紫宸院）；目前目前想法：如果其它都不動（自有住房和投資基金），可湊齊大概200左右，自有住房傾向暫時不動（主要原因?qū)τ谖磥碓谀睦锞幼∵€沒有考慮清楚，目前周圍配套和交通還可以，其中關(guān)聯(lián)孩子上學(xué)問題和上班變化等因素）

1.想法一：自己的住房不動，然后考慮買一個兩居，作為積分用；自己還是居住豐臺七里莊。如果首付不夠，就買一個便宜的，比方房山(康澤佳苑，大概總價200)，資金沒壓力;2.想法二：目前的資金如果其它不動，總價550-600，首付按照400-450左右評估，自己首付大概方便的也就200左右，還差200-250左右，是否有其它加大杠桿的方式？解決首付問題。亦莊紫宸院兩居室總價大概450吧，首付大概330左右，壓力小，只是自己上班在北面，感覺北面是否更適合？

3.想法三：針對這兩個區(qū)域和所在小區(qū)，主要從保值方面，我看您之前也提到過，是否適合我目前情況；4.想法四：自己自有住房換到海淀區(qū)域或是豐臺的草橋區(qū)域，目前了解的區(qū)域只有馬連洼和清河區(qū)域，對這邊只是關(guān)注，總是感覺不是很了解，所以也不敢輕易動手，這樣的話自有住房肯定要賣掉了，首付自有的話500-600應(yīng)該沒問題，海淀區(qū)域相對上班近一些，草橋區(qū)域感覺品質(zhì)相對好一些，但上班有一些距離，但是具體哪個區(qū)域和小區(qū)還是沒有目標(biāo)。希望您在百忙之中能給些建議。

A:回答;您好,感謝信任!我沒太明白您的主要目的;第一:從投資效率考慮,您們的收入和積累都可,但資產(chǎn)分布比較零散,應(yīng)該加杠桿配上這座城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),盡早讓房產(chǎn)的增值大于家庭的主要收入,如果豐臺七里莊這套房子漲幅比較一般可以出掉集中資金,建議重點考慮方案四;首付500-600的預(yù)算可以在豐臺的草橋、海淀的清河選到漲幅不錯的樓盤,

第二:如果是方案四的話,和您上述所提積分落戶目的相違背,那么就不能買海淀或者豐臺了;房山確實便宜,對于您們比較省心,但漲幅很弱,房住不炒的背景下就決定了普漲的行情會越來越少，后期補漲的可能性基本為0，這種趨勢會繼續(xù)蔓延和分化，只有高端人口集中的區(qū)域購買力才足夠強，北京每一輪的上漲行情都是置換群體推動，70%的置換群體都集中在核心區(qū)

遠(yuǎn)郊區(qū)要謹(jǐn)慎購買，雖然有規(guī)劃利好，但是大部分只停留在圖紙上，進展緩慢人口導(dǎo)入嚴(yán)重不足供過于求，樓市進入下半場，在一個幾輪行情都沒出現(xiàn)漲幅的板塊買入風(fēng)險比較大;房山現(xiàn)在就是純通勤居住板塊,本地缺乏產(chǎn)業(yè);主要購買人群也都來自于通勤人員,所以房價很弱,便宜并不是主要的賣點,回龍觀和大興價值更健康一些;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯

Q:提問:京總您好，燕西華府的185大平層現(xiàn)在能入手嗎？考慮是人大附中豐臺校區(qū)的學(xué)區(qū)房，未來可以給孩子上學(xué)?，F(xiàn)在孩子三歲，九月份上幼兒園

A:回答:您好,感謝信任!燕西華府從2017年的4月份單價7萬一直連續(xù)跌3年,去年4月有回升的跡象,但持續(xù)了小半年,上漲趨勢不明顯,青龍湖確實太遠(yuǎn)了,優(yōu)勢是樓盤的品質(zhì)高,但少了通勤優(yōu)勢,即便是開車到市區(qū)也需要很長時間

如果是為了改善居住環(huán)境,這個地方很漂亮,但大概率會低于大盤漲幅,應(yīng)該說差距很大,市中心漲20個點,這個地方可能不會高于5,隨之還會有回落的可能性,如果為了孩子上學(xué),可以買個小的,在附近租房,其他資金去買一個純投資盤,這樣您不用考慮接送孩子,自己的居住品質(zhì)又沒下降,孩子上完學(xué),即便小戶型不漲或下跌,您其他的房子在漲,這樣算還是不虧,這種方案比較穩(wěn)健

建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.

Q:提問:1200資金購房，無學(xué)區(qū)要求，經(jīng)常到各地出差。選豐臺的璽萌公館、戀日花都;怎么樣，機場和高鐵站好像都不遠(yuǎn)。

A:回答:您好,璽萌公館、戀日花都都是草橋不錯的盤,熱度和品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)排名靠前,保值性不錯,漲幅也很穩(wěn)健,但1200放這個地方有點浪費,麗澤這個地方,主要還是以剛需為主,璽萌公館、戀日花都也都是剛需盤,1200是改善的預(yù)算,可以到更優(yōu)質(zhì)的板塊選籌;矮子里面拔將軍是大忌;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:京總好，我目前在京有一套房在益豐苑（位于小區(qū)內(nèi)中高層），可賣了置換改善。原房子目前市場價950萬，貸款150萬，可得800萬。外加手頭閑余資金400萬，首付可以出來1200萬左右。小朋友5歲，準(zhǔn)備上小學(xué)了，已有人大附小的學(xué)位，所以不考慮學(xué)區(qū)房，但未來生活半徑在世紀(jì)城人大附小?，F(xiàn)在三個選項在猶豫：

1、賣了益豐苑的房子，加上手頭400萬，湊出1200萬首付，估計能貸200萬，合計1400，在世紀(jì)城周邊選房，3室的話，目前在考慮酈城和遠(yuǎn)大園四區(qū)五區(qū)。2、選擇在世紀(jì)城租房，將手中的400萬投資出去買房，全市各地均可。3、選擇在世紀(jì)城租房，將益豐苑賣了，置換投資其他樓盤。但期望在中關(guān)村大街的人大附中周邊，后續(xù)小朋友初中在這。

A:回答:您好,感謝信任!1、益豐苑在區(qū)域缺乏競爭優(yōu)勢,萬源商圈本身在這個板塊屬于發(fā)展落后的區(qū)域;今年春節(jié)過后這個盤的漲幅很弱,不到5%;2021年一直處于下跌趨勢,這種盤置換掉是正確的

2、既然孩子已經(jīng)解決上學(xué)問題,沒必要再往世紀(jì)城擠了;從投資角度北京依然是全國的洼地,因為限購加限貸管制導(dǎo)致價格一直被壓制,長遠(yuǎn)看北京作為首都,房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頂,有房票的情況下當(dāng)然優(yōu)先北京,什么情況下適合外地投資,第一:本地剛需自住已經(jīng)全部解決,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能夠基本滿足醫(yī)療、上學(xué)、交通等,第二:本地已經(jīng)完成布局,持有3套或更多,可以去同級別城市分散風(fēng)險,第三:本地房票、貸票已經(jīng)用盡.第四:有閑置資金,為了下一代提前做布局,否則建議把資源集中在北京;

3、1400的預(yù)算如果在中關(guān)村一帶選的話,必須是三房的情況下選不到優(yōu)質(zhì)盤,當(dāng)下漲幅比較好的都是一些優(yōu)質(zhì)商圈優(yōu)質(zhì)品質(zhì)盤,北京的樓盤漲幅規(guī)律已發(fā)生變化,2013年之前,整個中國的房地產(chǎn)是處于普漲周期,那個階段是什么房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)周期的過度階段,過渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之后開始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化潮;中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價,二是品質(zhì)盤較少基本全是老舊小區(qū);

西邊是萬柳世紀(jì)城、北側(cè)是五道口、東側(cè)是學(xué)院路,學(xué)院路雖然位置較好,但還是靠吃外區(qū)購買力,五道口的品質(zhì)盤比較零碎且價格較高,漲幅一般,從效率優(yōu)先原則;有2種方案,第一是一直租房居住,1400買入純投資盤吃板塊的紅利,第二是在中關(guān)村附近找優(yōu)質(zhì)的區(qū)域買入投資盤,可以自住,但接送孩子有一定的距離,距離中關(guān)村比較近的優(yōu)質(zhì)板塊可以看看奧森板塊,奧森屬于純居住板塊，沒有學(xué)區(qū)溢價，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場上比較稀缺。整個區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會上層精英階層;這個板塊作為投資比較穩(wěn)健,目前是比較適合您的;

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Q:提問:京總好！很慶幸可以通過文字認(rèn)識您！讀您的帖子有相見恨晚的感覺！我的情況如下:2015年在朝陽來廣營首套85折首貸600總價750購入北京青年城房產(chǎn)一套，居住至今；

2017年二貸350總價1800投資了沙河地鐵旁泰禾的麗春湖院子別墅一套，當(dāng)時以為別墅稀缺會漲，結(jié)果到今年不但沒漲價，反而跌至1500，選籌失敗很心痛！目前夫妻雙方家庭年收入只有70左右（有20被動收入），單位都離青年城不遠(yuǎn)，家庭面臨兩個問題

1.貸款壓力大，接近于入不敷出;2.現(xiàn)在孩子6歲了有學(xué)區(qū)的需求，這兩套房周邊學(xué)校都很一般;目前想要改善，看了您的文章，還是比較猶豫，有以下幾個方案，還請幫忙參謀:

1. 按兵不動，先在朝陽上小學(xué)，等市場回暖，賣出麗春湖，再購買學(xué)區(qū)上初中。（想了解麗春湖是否有較快速度漲回去的可能性，規(guī)避虧損）

2.割肉麗春湖，還貸款后剩余1200，900購入望京北緯40度兩居，上景山朝陽，手持300吃利息（這種考量是不用換工作了，但顧慮是學(xué)區(qū)不是特別好，房價很高了，會不會后期動力不足）

3.割肉麗春湖后，1000購入亦莊海梓府三居帶下躍（請教這種戶型是否值得購買？還是說只買三居即可，不考慮下躍？提這個問題主要是看到下躍單價低，想是否持有一段時間后可以多漲些錢），亦莊二中上學(xué)，手持200吃利息，重新找工作

4.割肉麗春湖后，400購入南海家園，剩余800吃利息（這個考慮是想問會不會南海家園的預(yù)期漲幅會超過周邊的品質(zhì)次新，畢竟南?，F(xiàn)在4萬多，周邊的海梓府等已經(jīng)7萬以上了）等南海家園漲起來后再置換海梓府等品質(zhì)次新

5.把兩套都賣了，1500置換望京或亦莊的大房子，剩余錢做理財;6.既然考慮了更換工作，想詢問京總，如果是您，以剛來北京的身份重新選籌，在顧及到學(xué)區(qū)的基礎(chǔ)上，會最優(yōu)考慮什么樣的方案？

A:回答:您好,感謝信任! 1、您17年和15年投資的房子屬于戰(zhàn)略上的失誤,如果把兩個倉位調(diào)換一下,今天的收益應(yīng)該可以翻2倍.首先麗春湖這個產(chǎn)品做的很好,是整個17年別墅產(chǎn)品的銷冠,有生態(tài)資源,出門即水,戶型住起來也很舒服;院子系近幾年很流行,泰禾申請了專利全國這樣的樓盤賣的都很好,不足就是這個位置有點過于偏了,別墅本身投資屬性比較弱,如果您現(xiàn)在割肉的話我覺得有點不劃算,

1500未必能有人接盤,可以再等等,市場熱透看看什么價格在考慮做置換,北京的房地產(chǎn)市場五年必有一波,即便是在沒有利好的政策也會出現(xiàn)一波小高峰.今年的市場會是過去5年最好的一年,可以等等看.

2、北京青年城過去的表現(xiàn)一般,這個盤有點偏剛需,可以把兩套合并為一套作為重點考慮的目標(biāo),未來5-10年北京的改善群體屬于市場上的主要購買力,主要是大家貸款受限制,近幾年受疫情影響大家的收入也普遍降低,經(jīng)濟上行后遇到市場回暖,3居室以上的戶型的漲幅會想象不到,亦莊和望京的價值都比較牢靠,買套大房子第一可以提升自己的生活品質(zhì),第二留下核心資產(chǎn)打底,未來再做配置心里也比較踏實.

3、北緯40度南海家園屬于上車盤,我建議您們就不要考慮類似的盤了,您們名下的資產(chǎn)還可,但質(zhì)量比較一般屬于偏下,您們應(yīng)該把資產(chǎn)優(yōu)化為中上等,這樣遇到市場上行,很容易吃到城市的紅利

建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利,有問題可再向我提問

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公眾號知識星球內(nèi)部文章

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠桿，就無法進階

41#淺談房地產(chǎn)泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區(qū)邊緣的房價預(yù)警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D

13#學(xué)區(qū)寶典：東西海學(xué)區(qū)房選籌導(dǎo)圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動癥

15#望京139個盤，穩(wěn)健增長的只有39個

實操類（部分文章）

81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個剛需盤分析

83#通州跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#北京持幣200W以下的投資術(shù)

86#豐臺跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

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