空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說(shuō)就是指市場(chǎng)上賣不出去的房子?？罩寐实挠?jì)算公式為，空置率=空置房屋總量/住房總量。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前的空置房約為6000萬(wàn)套。從貝殼研究院調(diào)查情況來(lái)看，這一數(shù)據(jù)基本上是屬實(shí)的。因?yàn)樵缭?018年，住建部專家就公開表示，當(dāng)時(shí)我國(guó)已經(jīng)達(dá)到人均1.1套住房，按此推算，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，現(xiàn)存空置房6000套，是符合客觀實(shí)際的判斷。

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的空置率，一直沒有準(zhǔn)確的官方數(shù)據(jù)。8月5日，貝殼研究院發(fā)布了《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，針對(duì)國(guó)內(nèi)28個(gè)城市的3萬(wàn)個(gè)小區(qū)的空置率進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7%以下。

按照國(guó)際通行慣例，空置率在5-10%之間為合理區(qū)間，此時(shí)商品房供求平衡，有利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

而空置率在10-20%之間則為危險(xiǎn)區(qū)間，此時(shí)政府可能會(huì)采取一定的措施加大商品房銷售的力度，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；當(dāng)空置率達(dá)到20%以上的時(shí)候，那么此時(shí)就表明商品房已經(jīng)處于嚴(yán)重積壓狀況了。

但是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)不一定適用于中國(guó)，原因在于西方國(guó)家的城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國(guó)目前正處于城市化進(jìn)程之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定數(shù)量的空置房是十分正常的。商品房竣工后不一定會(huì)立即轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者手中，而是需要經(jīng)過(guò)銷售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，在這段時(shí)間內(nèi)，這些商品房將暫時(shí)表現(xiàn)為空置狀態(tài)。

盡管如此，根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研結(jié)果，28個(gè)大中城市的平均住房空置率為12%，已經(jīng)很高了，這一空置水平已經(jīng)超過(guò)了巴西、美國(guó)、澳大利亞、法國(guó)等國(guó)家，僅次于日本的13.6%。

而以上國(guó)家的空置率較低的一個(gè)重要原因，就是因?yàn)榉课菘罩玫某杀咎?，尤其這些國(guó)家都有空置稅，目前世界主要經(jīng)濟(jì)體如法國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞，甚至香港都有空置稅。如法國(guó)規(guī)定，每個(gè)家庭只能有一個(gè)主要居住所，其他住房都將納入空置稅的征收范圍。

事實(shí)上，目前我國(guó)的總體住房資源已經(jīng)過(guò)剩了，那么為什么房?jī)r(jià)還在不斷上漲，始終維持在高位？其中一個(gè)重要原因就在于，大量房產(chǎn)囤積在少數(shù)人手中，他們通過(guò)炒房獲利。然而，中國(guó)目前還有相當(dāng)多剛需購(gòu)房者買不起房。

這就導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出一個(gè)十分令人尷尬的局面，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓了大量的空置房；另一方面，眾多的剛需者買不起房。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)大約有2.2億人依靠租房生活。

雖然國(guó)家已經(jīng)把租房列入未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向，但是，租房并不符合當(dāng)前國(guó)情，因?yàn)樗荒芙鉀Q人們的許多實(shí)際問題，例如，在房子已經(jīng)成為結(jié)婚必備條件下，年輕人如果不買房，就沒法談戀愛和結(jié)婚，以后孩子上學(xué)也成了問題，現(xiàn)在我國(guó)人口出生率直線下降，與年輕人買不起房、結(jié)不了婚有著直接關(guān)系。

隨著國(guó)家這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入到擠泡沫階段，除了當(dāng)前迫在眉睫急需處理的爛尾樓問題，接下來(lái)，對(duì)于空置房的處置也即將提上日程。那么，我國(guó)20多年高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)所積壓下來(lái)的大量的空置房，將會(huì)如何處置呢？

筆者認(rèn)為，可以采取以下措施來(lái)解決空置房屋問題：

一、空置房需要繳納物業(yè)費(fèi)

長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于空置房是否應(yīng)該收取物業(yè)費(fèi)的問題一直爭(zhēng)論不休，卻始終沒有得到解決?，F(xiàn)在，對(duì)于這一問題《民法典》已經(jīng)作出明確規(guī)定。

《民法典》第944條規(guī)定：“業(yè)主不得以為接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！边@一新規(guī)的出臺(tái)解決了長(zhǎng)期以來(lái)的難題，意味著，無(wú)論業(yè)主是否居住在小區(qū)，都應(yīng)該足額繳納物業(yè)費(fèi)，空置房業(yè)主必須繳納物業(yè)費(fèi)。

國(guó)家出臺(tái)這一政策的目的十分明確，就是為了打壓炒房行為，近些年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，維持高房?jī)r(jià)狀況的一個(gè)重要原因，就是由于炒房客的炒房行為所造成的。這項(xiàng)政策的出臺(tái)不僅打壓了炒房行為，也會(huì)對(duì)減少空置房起到積極的促進(jìn)作用。

二、出臺(tái)房地產(chǎn)稅和房屋空置稅

目前我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀是，炒房者手里囤積了大量空置房，其中只有少量被出租，大部分都處于空置狀態(tài)，這不僅導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企，也浪費(fèi)了大量的社會(huì)資源。實(shí)際上，對(duì)于空置房征收空置稅已成為國(guó)際慣例，目前世界上絕大多數(shù)國(guó)家都對(duì)空置房征收一定比例的空置稅。

例如法國(guó)，房屋空置一年需要繳納房屋價(jià)值10%的空置稅，第二年12.5%，第三年15%，按此比例計(jì)算，繳納6年空置稅就可以重新購(gòu)買一套房子。世界各國(guó)空置稅有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是稅率非常高。

筆者認(rèn)為，許多國(guó)家實(shí)施空置稅的實(shí)踐證明，對(duì)于空置房采取高稅率是一項(xiàng)完全正確的政策，正是因?yàn)閷?shí)施高稅率，才能迫使炒房客拋售房屋，盤活這部分積壓房產(chǎn)，激活二手房交易市場(chǎng)，從而促使房?jī)r(jià)回歸到合理區(qū)間。

三、地方政府應(yīng)積極采取各項(xiàng)措施，消化現(xiàn)有空置房

地方政府應(yīng)該采取各項(xiàng)靈活措施，允許將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。由于這些房屋低于商品房?jī)r(jià)格，這樣更便于銷售，也能讓百姓從中獲益。

實(shí)現(xiàn)空置房的最大利用率，可以采取“以租代售”、“租售兩全“、”通路銷售“等新的銷售模式，使得空置房在空置期仍能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

結(jié)語(yǔ)

住房問題是中國(guó)人生活中的頭等大事，關(guān)系到人民群眾的切身利益，而空置房問題已經(jīng)成為當(dāng)前制約我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的障礙，因此，地方政府積極采取措施，結(jié)合本地實(shí)際，出臺(tái)一系列針對(duì)性政策，形成”組合拳“，”化危為機(jī)“盤活這一龐大的房源市場(chǎng)。