最近，很多購房者正在積極擺脫“負(fù)翁”身份，加入了提前還房貸大軍。

另一方面，許多城市卻希望居民能把杠桿加回去。近4天，已有南京、蘇州、無錫、濟(jì)南4個強(qiáng)二線城市進(jìn)一步降低二套房的首付比例，二套房首付最低僅剩三成或四成，相當(dāng)于過去購買首套房的門檻。

但一系列數(shù)據(jù)顯示，不少購房人通過提前還貸、少借新債等方式主動降杠桿。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，今年二季度，全國居民購房杠桿率降至21.2%，創(chuàng)十年來新低。根據(jù)央行7月末發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年二季度個人住房貸款余額38.86萬億元，同比僅增長6.2%，增速比上年末低5.1個百分點(diǎn)，增幅創(chuàng)13年來新低。

如何扭轉(zhuǎn)購房者對風(fēng)險管理的預(yù)期，成了當(dāng)下激活樓市的關(guān)鍵點(diǎn)。

提前還貸 少借新債

“去年提前還了一筆120萬元的房貸，近期又還了一筆15萬的?！睆埱鹗巧虾Ｒ患彝馄蟮闹鞴?，在一線城市打拼多年，他名下有兩套房，也有一筆豐厚的存款，從去年開始，他決定逐步實(shí)施提前還貸。

張丘告訴第一財經(jīng)，最近又還了15萬后，剩余房貸只有100萬元不到，他和妻子的公積金就能完全覆蓋每月還款額，這意味著每個月不用再從工資中抽出錢來打到還款賬號，既省了些事，心理上也更輕松了。

除了省心，還有理智的計算。張丘的第二套房買于2019年，也沒有使用公積金貸款，房貸利率超過了5%，而目前他的存款也沒有更好的投資渠道能讓年化利率高于房貸利率。

根據(jù)2022年7月貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率已經(jīng)降到4.35%，二套利率為5.07%，因此張丘認(rèn)為他手中所持有的房貸利率偏高了。

32歲的王樂樂也是提前還貸的一員，她在廣州從事傳媒行業(yè)，近期提前還掉一筆50萬元的房貸，并縮短了還款年限。對于提前還貸的原因，王樂樂對記者表示，手中的存款不夠再買二套房的首付，但是其他理財渠道又跑不贏房貸利率，選擇縮短貸款年限后，她感覺到內(nèi)心輕松，說不定以后還能提前退休、享受生活。

在“90后”用戶占比超過70%的應(yīng)用“小紅書”上，提前還貸是個熱門話題，許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計算方式。在一篇標(biāo)題為“提前還房貸，片刻別猶豫”的分享文章中，作者表示銀行現(xiàn)在1-3年期的年化收益率僅在3%左右，大額存款利率不到5%，沒有什么投資方式能確保恒定年后收益率5%能持續(xù)30年。

今年剛滿30歲的上海白領(lǐng)王凌對第一財經(jīng)表示，他去年還想打新一套一千萬左右的房子，首付三成，但現(xiàn)在已經(jīng)改主意了，想找自己的父母再借點(diǎn)錢，把首付加到六成左右?！拔业娘L(fēng)險偏好突然就改變了，既是受到身邊朋友的影響——看到一些人遭遇了裁員、降薪，同時也是受到網(wǎng)絡(luò)上訊息的影響?！蓖趿枵f他的母親對此很不解，問他：“你們年輕人以前不是最喜歡加杠桿嗎？”王凌則解釋說，大環(huán)境變了，現(xiàn)在少背負(fù)點(diǎn)貸款才會安心。

“現(xiàn)在網(wǎng)上很多人說，這兩年最劃算的‘投資’，就是提前把房貸還了?！蓖趿枵f道。

本月初，交通銀行突然發(fā)布個人按揭類貸款提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告，宣布從2022年11月1日起收取提前還款的補(bǔ)償金，收取比例為提前還款本金的1%，但因?yàn)槭艿捷浾搲毫Γ籼旖煌ㄣy行就緊急撤回了這條公告。

中國建設(shè)銀行金融市場部張濤、路思遠(yuǎn)近日撰文指出，伴隨經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性起伏，各類經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期自會隨之變化，去年以來，“預(yù)期減弱”已經(jīng)與“需收緊縮”和“供給沖擊”疊加在一起對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生持續(xù)影響，如果之后居民預(yù)期減弱進(jìn)一步固化為趨勢性變化，那么居民勢必會通過提前還債、不借新債等主動減債的方式來維護(hù)自身福利最大化，由此就必然會帶來一系列連鎖反應(yīng)。

扭轉(zhuǎn)預(yù)期 至關(guān)重要

購房者在千方百計降杠桿的時刻，許多城市卻希望居民能把杠桿加上去。

繼上半年多城官宣降低首套房首付至兩成后，近期，一波二套房降首付潮來襲，南京、蘇州、無錫、濟(jì)南等多個強(qiáng)二線城市宣布調(diào)降二套房首付比例。

先是8月12日，南京宣布下調(diào)商業(yè)性個人住房貸款首付比例，有房貸未結(jié)清的購房者，再購買二套房時首付由原來的八成降至六成；名下房貸結(jié)清的，首付則由原來的五成降至三成。緊隨其后，蘇州、無錫也宣布了類似的新規(guī)，購房者只要將貸款結(jié)清，二套房首付最低可至三成。

濟(jì)南則宣布，8月15日起二套房公積金貸款首付款比例降至四成。

曾經(jīng)，部分一線城市及強(qiáng)二線城市的二套房八成首付門檻，讓購房者直呼“高攀不起”。比如南京，2016年樓市和土地市場都火熱時，南京宣布“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二套房首付最高八成，今年4月南京主城開始放松樓市調(diào)控，二套房首付比例現(xiàn)在也從八成變五成、五成變?nèi)?，卻很難再拉動居民加杠桿。

根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《2022年二季度全國居民購房杠桿研究報告》，在各地的降首付潮中，全國居民購房杠桿率卻持續(xù)下降，今年二季度降至21.2%，創(chuàng)近十年新低。這也意味著居民買房時采用低首付、加杠桿策略的意愿非常低。

易居研究院在報告中表示，“全國居民購房杠桿率”這一指標(biāo)的算法為：將個人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重，與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

全國居民購房杠桿率在2016年第四季度曾達(dá)到歷史最高位，為44.6%，如今相比最高點(diǎn)已經(jīng)跌去一半。易居研究院分析，二季度全國居民購房杠桿率下跌原因是個人住房貸款余額新增額下降過快，且降幅超過全國一、二手房成交總額。三季度全國住宅成交量有可能溫和復(fù)蘇，下半年個人住房貸款余額新增額大概率也會小幅復(fù)蘇，但下半年全國居民購房杠桿率還將繼續(xù)下行，跌幅放緩。

根據(jù)央行7月末發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年二季度個人住房貸款余額38.86萬億元，同比僅增長6.2%，增幅創(chuàng)13年來新低。

為何個人住房貸款余額大幅下降？原因是多方面的。去年下半年起，房企不斷爆雷、房地產(chǎn)市場行情冷淡，導(dǎo)致個人住房貸款余額新增額收縮。另一方面，易居研究院發(fā)現(xiàn)，根據(jù)近期居民存貸款數(shù)據(jù)的變化，居民已經(jīng)開始通過提前還債、不借新債等主動減債的方式來調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表，而在居民杠桿中占比最大的一塊就是住房貸款。

張濤、路思遠(yuǎn)認(rèn)為，克服房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整以及連帶出的系統(tǒng)性風(fēng)險，很大程度上取決于我們的勞動生產(chǎn)率能否得到持續(xù)有效提升。不論是出于改善經(jīng)濟(jì)效率不應(yīng)有損失的訴求，還是出于對沖資源稟賦變化對經(jīng)濟(jì)沖擊的需要，當(dāng)務(wù)之急是必須盡快、盡早扭轉(zhuǎn)還在弱化的居民預(yù)期。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，7月份中長期貸款數(shù)據(jù)已經(jīng)出來，受到了普遍的關(guān)注，7月新增居民中長期貸款為1486億元，環(huán)比下降64%，同比下降63%，房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了提前還貸的現(xiàn)象，這是需要警惕的，各地房貸投放政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松。

（應(yīng)受訪者要求，張丘、王樂樂、王凌為化名）