從2022年開始，國內(nèi)越來越多的城市加入到樓市調(diào)整的隊伍中來。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份全國70個大中城市中，新房價格同比下跌的城市數(shù)量分別達到20個、24個、29個、34個以及49個；二手房價格同比下跌的城市數(shù)量分別達到了30個、39個、47個、56個、57個以及58個。其中不僅包括牡丹江、安慶、北海等三四線城市，也有濟南、天津、武漢、太原、石家莊等省會城市。

與此同時，開發(fā)商的投資也在快速減少，根據(jù)官方數(shù)據(jù)測算，7月份房地產(chǎn)投資同比減少12.3%，為2022年最大的降幅，而新開工面積下降45.4%，為2013年一季度以來最大的降幅。對此，有房企高管表示，現(xiàn)在除了國有房企之外，所有開發(fā)商都在苦苦支撐，等待市場復蘇。他們試圖加快銷售速度、降低成本、減少購買土地。

導致目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)低迷的情況的原因，就是房地產(chǎn)市場已經(jīng)“斷糧”了。房地產(chǎn)市場的“斷糧”主要是銀行的信貸資金已經(jīng)不再向房地產(chǎn)市場傾斜了。第一，盡管各地紛紛取消限購令、降低房貸利率和首付款比例等，但央行為開發(fā)商設(shè)置的融資三道紅線始終沒有放松。

央行的三道紅線是指：易除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金與短債之比大于1。央行的這三道紅線把很多開發(fā)商融資渠道給堵上了。這主要是前些年，大多數(shù)房企都在瘋狂拿地擴張，他們的各項指標都遠遠超過了央行的三道紅線，而現(xiàn)在開發(fā)商要想再回到三道紅線標準之內(nèi)，已經(jīng)是非常困難了。

第二天，央行又實現(xiàn)了“雙限令”。主要是規(guī)定銀行對房企貸款的上限比例，以及鎖定個人購房貸款的上限。這主要是防止信貸資金過度流向房地產(chǎn)市場。第三，央行還規(guī)定了經(jīng)營貸款、消費貸款等不得流入房地產(chǎn)市場。這樣一來，房地產(chǎn)市場肯定是要“斷糧”了，房價下跌以及房地產(chǎn)投資下降也在預期之中。

面對當前出現(xiàn)的房價下跌趨勢，不少人都關(guān)心未來房價下跌的空間有多大？就在稍早之前，融創(chuàng)中國的創(chuàng)始人孫宏斌曾說過，如果房價下跌超過30%，那么很多房企也就不存在了。對此，很多專家和學者紛紛表示贊同，認為孫宏斌給出了此輪房價調(diào)整的答案，值得社會各界參考。

不過，我們認為，房價的漲與跌要由市場說了算，并不是由房企的成本線而定。比如，上世紀90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房價一度下跌超過70%。此外，環(huán)京樓市的房價也出現(xiàn)過大跌，燕郊房價已經(jīng)從2017年的高點3.5萬元跌落至1.5萬元/平方米左右；固安樓市也從歷史高價3萬元/平方米跌至1萬元/平方米左右；永清房價也從1.6萬元/平方米跌回6000元水平。也從來也沒有聽說過當?shù)亻_發(fā)商都不存在了。

從目前越來越多的城市房價下跌，以及開發(fā)商投資降溫來看，國內(nèi)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“斷糧”的情況。這主要是受到央行出臺的開發(fā)商融資“三道紅線”，以及“雙限令”等政策的影響。對此，孫寵斌等房產(chǎn)大佬表示，未來房價的跌幅在30%。

而我們認為，這是房產(chǎn)大佬們的一廂情愿，房價多少并不是由他們說了算，要與當?shù)鼐用竦馁徺I力來說了算。如果房價被炒到了遠離當?shù)鼐用袷杖?，大家都買不起房的價格，那又何止跌幅在30%呢？房地產(chǎn)泡沫破裂之后，什么跌幅都有可能出現(xiàn)。