9月29日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

根據(jù)通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

同日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布2022年第30號公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

綜合來看，現(xiàn)在提振房地產(chǎn)政策的力度已經(jīng)非常大了，那么，這對購房者會有什么影響呢?

一個剛需購房者，看到這些政策，肯定是高興的，但他仍然會觀察。

首先，他會看各大城市的情況?，F(xiàn)在不少地方已經(jīng)出臺了房地產(chǎn)提振政策，力度不可謂不大，所以，他會看看其他城市的情況，來判斷新的政策對房地產(chǎn)的影響。房子是資產(chǎn)，資產(chǎn)有買漲不買跌的特性。目前房價還處于深度調(diào)整階段，價格還是處于僵持甚至下降階段。所以，他很可能會持幣待購，觀察一段再說。一旦房價有上漲的趨勢就進入市場，如果房價繼續(xù)下跌，他肯定愿意等待一段時間，到時候，同樣的房子更便宜，何樂而不為呢?

具體來說，房地產(chǎn)價格的漲跌趨勢與地域相關(guān)。這也是人民銀行、銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房信貸政策的原因。根據(jù)最新的差別化政策，如果購房者是在一線城市，這個政策對當(dāng)?shù)責(zé)o效，但價格上漲，符合買漲不買跌的心態(tài)，他如果是剛需，不存在收入預(yù)期問題，仍然可能會購房。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，至少有23個城市符合條件，其中，二線城市8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽等。這些城市屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。但在這些城市，信貸政策是否能壓過地域經(jīng)濟的影響，還有待觀察。

購房者除了觀察市場情況，最重要的，還是要看自身情況，他可能會看看自己的收入如何，因為現(xiàn)在的收入，以及對未來的預(yù)期，關(guān)系到他將來是否可以持續(xù)地負(fù)擔(dān)房貸。購房者對未來預(yù)期不好，不會輕易加杠桿，即便他也沒有這個問題，一切都決定好了，準(zhǔn)備買房，還有個事情會影響到他的態(tài)度，那就是在“保交樓”背景下的不確定心態(tài)。所以，對于期房，購房者會有擔(dān)憂。這也會影響到他的決策。

不過，經(jīng)濟本身是有彈性的，它自身會努力消化不確定性。值得一提的是，當(dāng)下市場，最稀缺的是信心，而信心有傳遞性。有專家表示，從近期熱點城市“一城一策”信貸和限購等政策看，紓困力度不小，但需求端的市場預(yù)期并沒有得到明顯的緩解。所以，需要更強有力政策。通過進一步降低房貸利率，降低購房特別是首套房成本，以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，提高入市的剛需。

由此，不能把市場心態(tài)當(dāng)作一個機械的事物，而要當(dāng)作一個有機的、相互影響的整體，從這個角度，提振心態(tài)或許應(yīng)該著眼全國的房地產(chǎn)市場，通過政策將信心層層傳遞下去。

（南方都市報，作者劉遠(yuǎn)舉）