主打大戶型改善盤 樓市有望價降量升

近些年的樓市，總會在年底出現(xiàn)一波翹尾行情。為什么呢？一般來說每到年底的時候，開發(fā)商為了沖業(yè)績，都會推出一些新房源或者優(yōu)惠來沖量，這時候可選的房子往往比較多，買房人也會集中出手。

但今年的嚴厲調(diào)控下，翹尾行情恐怕不會再現(xiàn)樓市了。這不，計劃在11月上新貨的樓盤僅有11個。據(jù)市場研究機構(gòu)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，預(yù)計11月開盤的項目包括金隅金玉府、華潤·萬橡府在內(nèi)的8個老項目后期，還有旭輝城、金樾和著、北京莊園三個純新盤。雖然新盤數(shù)量不多，但產(chǎn)品類型比較豐富，洋房、小高層、高層、別墅均有供應(yīng)。想買房的您值得看一看。

11月新盤主打大戶型

新盤數(shù)量上看，11月樓市的供應(yīng)依舊在低谷徘徊，原本的“金九銀十”北京住宅市場表現(xiàn)欠佳，進入11月依舊不見起色。在11月預(yù)計入市的新盤中，大戶型的改善盤依舊占據(jù)著重要比例，所有的新盤項目都提供有100平方米以上的戶型可供選擇。像華潤·萬橡府、國銳·金嵿都是主打200平方米以上的大戶型平層，而北京莊園更是主打獨棟的別墅產(chǎn)品。

緣何嚴厲調(diào)控下，市場上仍舊是以高總價的大戶型為主導(dǎo)呢？事實上，近幾年來，由于北京土地資源稀缺，土地價格上漲，開發(fā)商為在高地價上尋求利潤而紛紛將項目向大戶型、高總價的方向發(fā)展，整個新房市場出現(xiàn)了明顯的高端化、豪宅化、大戶型化傾向，因此，進入2016年后，成交新房在140平方米以上的比例大幅上升，成交新房在60~90平方米的比例不斷縮小。

今年三季度140平方米以上戶型占比的進一步擴大就源自于中國璽、華潤昆侖域、豐臺北京金茂府等高端項目的入市成交。這些項目都較為靠近市中心，主力戶型都是144平方米以上的非普通住宅，他們的入市成交帶來了140平方米以上戶型成交占比的明顯提升，也造成了三季度四環(huán)以內(nèi)新房交易占比的擴大。

另外，自8萬元的預(yù)售價格紅線放開之后，城區(qū)高端住宅項目的入市積極性也明顯提升，紛紛進入取證排隊等候通道，11月預(yù)計入市項目當中，強佑·府學(xué)上院、華潤·萬橡府、金隅金玉府、國銳·金嵿等多個項目預(yù)售價格將超過8萬元/平方米。

不過，在政策的嚴格限制下，這幾個高端項目的售價都得到了合理控制，最高單價并未超過10萬/平方米，所以三季度的新房市場仍然得到了很好的調(diào)控，交易量下降的同時，房價也呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的勢頭。

五環(huán)以外仍是成交主力

從區(qū)位上看，11月預(yù)計入市的新盤，除了金隅金玉府以外，其余項目全部位于五環(huán)外。這樣的供應(yīng)態(tài)勢也與近來的成交分布相一致。偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度，五環(huán)以外仍是北京新建商品住宅的主力成交區(qū)域，三季度成交的新房有82.5%都分布于此。

在三季度北京成交的新建商品住宅中，60平方米以下占4.6%，60~90平方米占21.0%，90~140平方米占40.0%，140~200平方米占19.9%，200平方米以上占14.4%。與二季度相比，90~140平方米占比提高了8個百分點，140~200平方米占比也提高了5個百分點。而縱觀2015年以來各季度的成交面積結(jié)構(gòu)，60~90平方米的交易占比明顯縮小，從過半下降到了兩成左右；140平方米以上的交易占比則明顯上升，從一成左右提升到了三成左右。

此外，雖然新盤的供應(yīng)量連續(xù)幾個月都在10個左右，并沒有明顯抬頭，但成交卻在10月份出現(xiàn)了小幅回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年10月中上旬（10月1日-10月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1133套，雖然相比較去年同期大幅下降，仍處于歷史低谷之中。不過，從各月中上旬的交易數(shù)據(jù)來看，9月和10月的成交量相比樓市最低谷的7、8兩月出現(xiàn)了明顯的反彈。

兩個限價房項目本月入市

值得注意的是，在11月份預(yù)計入市的新盤中，有兩個 “限價房”項目,分別是旭輝城與金樾和著，都是位于房山區(qū)的限價住宅項目。上述兩項目在土地取得時即規(guī)定“商品住宅部分均價不超過38994元/平方米，最高不超過40944元/平方米”，并且執(zhí)行“90/70”。

據(jù)旭輝城項目相關(guān)負責(zé)人介紹，旭輝城位于房山良鄉(xiāng)板塊，目前正在蓄客期，從排卡情況來看，客戶對項目認可度較高。該項目預(yù)計11月正式開盤，開盤后將采取搖號方式選房。從該項目產(chǎn)品來看，主力戶型為75平方米兩居、88及112平方米三居室，定位是首次置業(yè)的剛需客群。

公開資料顯示，旭輝城項目地塊是2017年春節(jié)后北京首拍地塊，當時參與競拍的有天恒+中糧、石榴集團、碧桂 園、中海+首開+保利+龍湖、首創(chuàng)、遠洋、旭輝+金地、萬科8家企業(yè)及聯(lián)合體，最終被旭輝+金地聯(lián)合體經(jīng)10輪報價以18.1億元的價格拿下，溢價率僅 9%。按照出讓條件，項目住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，這也是新一輪“限房價、競地價”政策之后首批公開發(fā)售的限價商品住宅項目。而在今年出讓的34宗含有可售商品住宅的地塊當中，全部規(guī)定了限售價格，隨著這些項目的逐漸入市，北京商品住宅也將逐漸進入住宅限價時代。繼前兩年的“10萬+”之后，限價住宅也將成為未來一定時期內(nèi)北京住宅市場的新標簽，從而對整體市場的成交均價形成結(jié)構(gòu)性拉低的效應(yīng)。因此，自年末四季度開始，北京商品住宅市場的均價水平將開始進入穩(wěn)中有降的市場新格局。

從價格對比來看，同屬房山六環(huán)外的商品住宅項目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價在38000-40000元/平方米左右。對于這種遠郊區(qū)域的住宅項目來說，限價項目的單價優(yōu)勢并不突出，但由于其執(zhí)行了“90/70”政策，單價和面積被限制，總價處于300萬-450萬區(qū)間。像金樾和著同樣是限價38994元/平方米的純新盤，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要推售戶型為89平方米多功能三居、127平方米全家庭四居。與旭輝城類似，都屬于低總價的項目，仍在區(qū)域中有明顯的競爭優(yōu)勢，符合剛需及首改客群的需求。

業(yè)內(nèi)認為成交有望走出低谷

不難看出，越來越多“限價房”將陸續(xù)入市，“房住不炒”的定位也進一步確立。而“限價”的剛需盤和首次改善盤的增多，也將使得成交量有望走出低谷。

以推出“限價房”的房山為例，今年前9個月，房山區(qū)商品住宅預(yù)售套數(shù)為1145套，成交套數(shù)為1555套，市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此這批以中小戶型為主的限價產(chǎn)品入市，在單價與總價均可控的情況下，銷量仍有一定保證。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉也表示，本輪樓市調(diào)控在遏制投機炒房的同時，也在不斷加強供給側(cè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。為保障中低收入人群的置業(yè)需求，今年北京極大地提升了土地供應(yīng)力度，嚴格規(guī)定了中小戶型的建設(shè)比例，限定了新房的出售價格，推出了新的共有產(chǎn)權(quán)房制度。隨著新項目的入市和新政策的實施，未來北京新房市場的規(guī)模有望重新擴大，供應(yīng)和交易結(jié)構(gòu)也將更加偏向剛需一族，整個新房市場會逐漸向居住屬性回歸。

不僅如此，在增加土地供應(yīng)的同時，北京還為這些土地附加了限地價、限房價、90/70等政策。這些政策將大幅提高北京新房市場上的中小戶型供應(yīng)，有效抑制豪宅化趨勢，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足廣大中低收入人群需求。此外，今年二、三季度北京已經(jīng)供應(yīng)了大量自住房用地，北京共有產(chǎn)權(quán)房推出后，這些土地將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房用地，從而進一步緩解北京新房市場的供需矛盾，滿足更多中低收入者、新北京人的首次置業(yè)需求。

胡景暉對于市場走勢預(yù)測，為防止樓市投機復(fù)燃，嚴格的調(diào)控政策還將繼續(xù)，北京新房市場的整體交易量也會繼續(xù)維持低位，房價將得到有效控制。不過，隨著今年新增土地供應(yīng)增加所帶來的新房項目供應(yīng)的增加，以及隨著房價的穩(wěn)中有降部分首次置業(yè)的購房需求開始逐步結(jié)束觀望理性入市，未來北京新房交易量有望走出目前的低谷。

來源：E指北青