這個(gè)問題直接問你當(dāng)?shù)氐闹薪榛蚍抗芫趾昧耍F(xiàn)在都是信息社會(huì)。
簽署房屋買賣合同—網(wǎng)簽——(賣方還有貸款需解押)—（資金監(jiān)管）——過戶——繳稅——領(lǐng)取新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證——物業(yè)交割。
二：買方商業(yè)貸款的基本流程
答署房屋買賣合同–—(賣方還有貸款需解押)——（資金監(jiān)營(yíng)）–評(píng)估一面簽–批貸(材料齊全才可批貸)–過戶–繳稅–領(lǐng)取新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證一-抵押登記–銀行放款(具體時(shí)間看銀行額度情況)一物業(yè)交割
三：買方申請(qǐng)公積金貸款（純公積金貸款）的流程
簽署房屋買賣合同–—(賣方還有貸款需解押)——（資金監(jiān)管）–過戶一-繳稅一-領(lǐng)取新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(過戶后第5個(gè)工作日可領(lǐng)證)一-面簽…抵押放款(8-11個(gè)工作日)–物業(yè)交割。（公積金貸款需要取件后，材料齊全才能到公積金中心進(jìn)行面簽）
如果賣方有貸款，需要辦理貸款提前還款，解抵押，買房如果需要貸款的話，首先是交首付，提供相關(guān)資料辦理貸款，貸款審批通過后辦理過戶，然后再抵押放款，最后就是房屋的物業(yè)交接手續(xù)。
你好，二手房交易的過程其實(shí)是很復(fù)雜的，有時(shí)候一件小事稍不留心就有可能給自己造成損失。
交易二手房，關(guān)于二手房的房?jī)r(jià)，至少會(huì)牽扯到三個(gè)價(jià)格：市場(chǎng)成交價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)格，評(píng)估價(jià)。
這三個(gè)價(jià)格可以說是各有各的用處，有時(shí)候互相影響，有時(shí)候也可以被擱置一邊。
首先市場(chǎng)成交價(jià)就是買賣雙方的真實(shí)的成交價(jià)格，這個(gè)價(jià)格可是實(shí)打?qū)嵉模驗(yàn)闆]有人愿意多掏一分錢，也沒有人愿意少拿一分錢，所以，這個(gè)價(jià)格買賣雙方一定要簽好合同，以免后續(xù)有糾紛。
網(wǎng)簽價(jià)就是你在過戶的時(shí)候需要給房管局上報(bào)的成交價(jià)，這個(gè)價(jià)格可以按實(shí)際成交價(jià)報(bào)，也可以報(bào)低，同時(shí)還要考慮客戶買房是不是需要辦理商貸或者公積金貸款，因?yàn)橛行┿y行在審批商貸時(shí)，關(guān)于成交價(jià)銀行只認(rèn)官方出具的網(wǎng)簽合同，如果你報(bào)的低了，有可能造成貸不夠房款，公積金就更需要事先核查好，看自己能貸多少錢，然后再報(bào)網(wǎng)簽價(jià)格。
如果你買房不牽扯貸款，一般中介人員操作的話都是報(bào)低價(jià)以合理避稅，這樣做一是能幫交易雙方省下一大筆過戶費(fèi)用，再一個(gè)中介也是為了減少麻煩，因?yàn)橛泻芏嗫蛻裟銏?bào)真實(shí)成交價(jià)以后，甲乙雙方如果多交了稅，會(huì)指責(zé)中介不專業(yè)或者要求中介給他賠償他們多交的稅。
之所以可以把網(wǎng)簽價(jià)做低，是因?yàn)槟阍诶U稅的時(shí)候，稅務(wù)局有自己內(nèi)部核價(jià)系統(tǒng)，你報(bào)高價(jià)你就直接多交稅，你報(bào)價(jià)低了，稅務(wù)局就會(huì)自動(dòng)核價(jià)，然后按照稅務(wù)局的評(píng)估價(jià)計(jì)稅。
而且稅務(wù)局的價(jià)格評(píng)估一般都是低于市場(chǎng)成交價(jià)的，至于為什么會(huì)相差這么多，這是政府行為，政府肯定考慮的比較全面，不過對(duì)于百姓們來說，也算是一種變相的優(yōu)惠政策吧，所以不用太擔(dān)心噢
最后回到正題：
買方需要準(zhǔn)備：身份證，戶口本，結(jié)婚證，如果貸款的話需要 工資流水，收入證明，個(gè)人征信
賣方需要準(zhǔn)備：房產(chǎn)證，身份證，（買方貸款的話需要提供身份證，戶口本，結(jié)婚證）[呲牙][呲牙][呲牙]
買二手房的手續(xù)是：簽訂二手房買賣合同，備案網(wǎng)簽；到房管局申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，到相關(guān)稅局部門交納各種稅費(fèi)；取得二手房估價(jià)及稅費(fèi)明細(xì)，確認(rèn)完稅領(lǐng)取過戶回執(zhí)。
買方：身份證，戶口本，結(jié)婚證，如果貸款的話需要 工資流水，收入證明，個(gè)人征信
賣方：房產(chǎn)證，身份證，（買方貸款的話需要提供身份證，戶口本，結(jié)婚證）
限購(gòu)區(qū)域
限購(gòu)區(qū)域:新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、港務(wù)區(qū)、航天新城、臨潼區(qū)、灃東新城、能源金貿(mào)區(qū)、灃西新城高橋街道、馬王街道。
不限購(gòu)區(qū)域:西咸新區(qū)灃西新城(除高橋、馬王街道)、秦漢新城、涇河新城、空港新城，高陵、藍(lán)田、周至閻良、鄠邑區(qū)等。
購(gòu)房資格獲取
1，西安市本地居民：買房資格以家庭為單位，家庭成員中只要有1個(gè)人為西安戶口，即被認(rèn)定為西安本市戶籍居民家庭，可在西安購(gòu)買住房。
2，新落戶西安的家庭：此前只需要滿足戶口滿一年或者繳納社保/個(gè)稅一年即可，現(xiàn)在需要同時(shí)滿足才可獲取購(gòu)房資格。退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的不受影響。
3，外地戶口：非本市戶籍居民家庭，在本市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上(含5年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購(gòu)買1套商品住房。
備注：西安市的商鋪、公寓和法拍房，沒有限購(gòu)要求。
但是根據(jù)最高法院要求，今年起法拍房將全面納入限購(gòu)范圍，目前西安還沒有文件要求，所以法拍房還是有不確定性。
最新落戶政策
學(xué)歷落戶社區(qū)集體戶可在線上直接辦理，搜索“西安公安”公眾號(hào)，點(diǎn)擊掌上戶籍室即可。以上購(gòu)房資格同樣可以購(gòu)買二手房。
備注：西咸新區(qū)由西安全面代管，戶籍視同西安戶籍。
人才認(rèn)定買房
A類：國(guó)內(nèi)外頂尖人才B類：國(guó)家級(jí)領(lǐng)軍人才
C類：地方級(jí)級(jí)領(lǐng)軍人才
D類：創(chuàng)新型人才和緊缺型人才
E類：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與科技創(chuàng)新類實(shí)用性人才和特殊技能人才
經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的A、B、C、D類人才購(gòu)房，不受新規(guī)定影響。2021年8月31日0時(shí)之前，經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的E類人才，購(gòu)買商品住房時(shí)仍適用原政策。
而從2021年8月31日0時(shí)起，經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的E類人才在住房“限購(gòu)、限售”區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房的，有新的要求：
1、除提供人才認(rèn)定的相關(guān)證明材料外，還需提供已在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社保（不含靈活就業(yè)人員社保、城鄉(xiāng)居民社保）或個(gè)稅證明。
2、因工作變動(dòng)等原因?qū)е律绫?、個(gè)稅繳納單位與引進(jìn)人才單位不一致的，應(yīng)提供現(xiàn)就職單位的說明材料。
D、E類人才認(rèn)定，高校應(yīng)屆畢業(yè)生可直接申請(qǐng)。過程如下：
1、離校前憑借學(xué)生證及高校就業(yè)指導(dǎo)（服務(wù)）機(jī)構(gòu)出具的推薦信或與西安單位簽訂的就業(yè)協(xié)議等。
2、通過西安市人社局設(shè)在高校的人才認(rèn)定端口，由高校統(tǒng)一申請(qǐng)D類或E類人才。
3、認(rèn)定通過后，離校前可獲得西安市人才認(rèn)定證書。
非應(yīng)屆生申請(qǐng)認(rèn)定為D、E的人才須同時(shí)具備2個(gè)條件：
1、具有碩士、學(xué)士學(xué)位，或中級(jí)職稱、技師等相應(yīng)職級(jí)。
2、必須是已在西安工作、且與西安單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同以及來西安自主創(chuàng)業(yè)的人員。
須提供以下材料之一：
1、單位為個(gè)人繳納的近期連續(xù)3個(gè)月社會(huì)保險(xiǎn)證明；
2、銀行出具的近期連續(xù)3個(gè)月個(gè)人收入證明；
3、稅務(wù)部門出具的近期連續(xù)3個(gè)月個(gè)人所得稅（工資、薪金所得）完稅證明。
購(gòu)房首付比例
1，住房商業(yè)貸款首付比例
西安商貸首套首付30%，二套貸款已還清的，首付最低為40%，未還清二套首付為60%。
2，住房公積金首付比例
1，哪些人可以使用公積金貸款？
繳存賬戶滿足按月連續(xù)繳存時(shí)間滿12個(gè)月，不含補(bǔ)繳。配偶公積金繳存不正常（連續(xù)足額繳存不滿12個(gè)月、斷交、封存、凍結(jié)）的，配偶公積金部分不參與計(jì)算。
2，首次使用住房公積金貸款
貸款期限 5年的，利率2.75%;
貸款期限>5年的，利率3.25%；
3、結(jié)清首次住房公積金貸款后，再次申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)買住房
公積金貸款利率按同期公積金貸款利率的1.1倍執(zhí)行。
使用公積金貸款利率：1-5年為3.025%，6年以上(包含6年)3.575%，商業(yè)貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%-20%，1-5年為5.5%，6年以上(包含6年)5.665%。
上述利率是根據(jù)西安市公積金官網(wǎng)計(jì)算而來，具體貸款利率可撥打029-12329咨詢），以官方公示數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
4，公積金貸款額度？
公積金貸款額度不能超過西安住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定的最高貸款額度。
借款人單人連續(xù)足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過50萬元；借款人及配偶同時(shí)連續(xù)足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過65萬元。
登記搖號(hào)買房
接下來我們來了解一下登記，搖號(hào)買房的規(guī)則是怎樣的。
線上登記：
http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html
在了解所有購(gòu)買細(xì)節(jié)之前，必須先清楚樓盤的推售流程：
1、由西安住建局價(jià)格公示樓盤的一房一價(jià)表格。
2、由西安住建局公示樓盤可售樓棟的預(yù)售證。
3、樓盤開啟線上登記（登記3天）。
4、意向登記結(jié)束后，若房源人數(shù)小于登記人數(shù)，則按照意向登記順序自行選房，若房源人數(shù)大于登記人數(shù)，則需公開搖號(hào)，按照中簽順序選房。
關(guān)于搖號(hào)細(xì)則的購(gòu)房資格判定，去年剛需認(rèn)定資格又多了一條：多子女家庭按剛需家庭對(duì)待。
具體的線上登記，可按照以下10個(gè)步驟操作：
第1步：西安市住建局官網(wǎng)商品住房銷售公示平臺(tái)進(jìn)行線上登記。
第2步：開發(fā)商審核資料（起止時(shí)間不少于3天，不超過5天）；
備注：具體資料準(zhǔn)備以開發(fā)商要求為準(zhǔn)，其中需注意個(gè)人征信報(bào)告，貸款人兩年內(nèi)連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六次逾期還款銀行都有可能拒絕貸款。
另外西安近期嚴(yán)查首付來源，具體可參考以下鏈接：史無前例！西安嚴(yán)查房款來源，這種將被拒貸！
第3步：開發(fā)商核驗(yàn)資料結(jié)束，①若房源大于意向登記人數(shù)，則不用搖號(hào)直接開盤；②若房源小于意向登記人數(shù)，則需要搖號(hào)，在西安市司法局官網(wǎng)公證處公示意向購(gòu)房人名單（不少于3天）；
第4步：線上搖號(hào)；
第5步：搖號(hào)結(jié)果進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于3天；
第6步：根據(jù)通知的選房地點(diǎn)進(jìn)行選房（也可能線上選房，具體咨詢售樓部）；
第7步：選房結(jié)果進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于3天；
第8步：選上房的家庭進(jìn)行簽約，未選上房和未搖中號(hào)的家庭重新選擇其他樓盤進(jìn)行意向登記；
第9步：辦理按揭貸款；
第10步：辦理網(wǎng)簽備案；
買房網(wǎng)簽備案流程
網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后,到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案,并公布在網(wǎng)上。
是在開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售證，且購(gòu)房者也滿足購(gòu)房資格，完成選房，簽訂合同之后，在售樓部或者在房屋管理部門完成的。
網(wǎng)簽流程：選定網(wǎng)簽時(shí)間——準(zhǔn)備網(wǎng)簽資料——確認(rèn)網(wǎng)簽條款——完成網(wǎng)簽
備案是在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
備案流程：合同備案——審核——取得備案號(hào)——打印合同文本——雙方簽字蓋章——完成備案。
需要說明的是，備案是在網(wǎng)簽完成之后進(jìn)行的，最終經(jīng)房地產(chǎn)管理部門的審核會(huì)返回一個(gè)備案號(hào)，此備案號(hào)是唯一的（很多備案號(hào)就是合同編號(hào)，具體咨詢售樓部工作人員）。
商品房網(wǎng)簽非常重要，是證明房子有所屬人的官方渠道，避免一房?jī)少u情況。
稅費(fèi)攻略
新房和二手房的稅費(fèi)一般是不同的。
1、契稅
契稅法規(guī)定3%-5%，但根據(jù)地區(qū)不同，當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策不同，西安當(dāng)?shù)貓?zhí)行的優(yōu)惠政策。
2、維修基金
多層住宅：7層以下，不配備電梯的60元/平方米；多層住宅：配備電梯的90元/平方米；
小高層、高層住宅：7層以上，含7層145元/平方米。
3、面積差價(jià)
依照《商品房買賣合同》約定據(jù)實(shí)結(jié)算，但面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），多退少補(bǔ)。
4、證件照及工本稅
證件照，5元/本；工本費(fèi)，10元/本
5、物業(yè)費(fèi)以及其他費(fèi)用
如供暖費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)、停車費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾費(fèi)等，價(jià)格根據(jù)小區(qū)具體價(jià)格而定。
提示：契稅和大修基金必須要繳納。
購(gòu)房所需資料
以下是大家買房所需要的提供的材料：
1、購(gòu)房人及家庭成員身份證復(fù)印件（含未成年子女）。
2、夫妻雙方的戶口本戶主頁(yè)、首頁(yè)、本人頁(yè)，未成年子女頁(yè)復(fù)印件。
3、結(jié)婚證首頁(yè)與第二頁(yè)復(fù)印件。
4、單身證明。
5、已婚離異證明文件，即離婚證或離婚協(xié)議復(fù)印件。
6、非西安市戶籍居住家庭還需提供在西安連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明材料（必須提供原件），西安市戶籍（含西安郊區(qū)縣）家庭或人士不需要。
7、軍人購(gòu)房需提供軍官證復(fù)印件、在陜駐地證明復(fù)印件（需由團(tuán)級(jí)以上開具）、若已婚還需提供配偶身份證復(fù)印件、配偶戶口本復(fù)印件。
8、一般需要提供購(gòu)房人及配偶私章，有些樓盤可用本人簽字加摁手印代替，具體根據(jù)樓盤要求。
9、個(gè)人征信報(bào)告及近半年的銀行流水證明。個(gè)人征信報(bào)告是必須要有的，半年銀行流水證明以主買人（合同主簽約人）為主，共同還款人為輔。
10、西安市住房情況結(jié)果查詢證明（含未成年子女的）。沒房的也要提交證明，而且是原件。
11、意向購(gòu)房人及家庭成員需攜帶滿足首付款條件的定期或活期的存款證明。要求是不高于意向購(gòu)買房子的總房款30%，不要求指定銀行，所有銀行的存折、存單、流水余額累計(jì)起來達(dá)到就行。
12、委托他人提交購(gòu)房資料的,應(yīng)提交委托書、委托人和受委托人的身份證明等材料。
謝謝您的邀請(qǐng)回答，下面把雙方資料已經(jīng)發(fā)布了，我把交易流程發(fā)布一下吧，謝謝
手續(xù)好辦主要是軟妹幣
我們剛辦完手續(xù)。
首先要看房子有沒有抵押，抵押多少，能否賣家自行解決（是否有足夠的錢可以自行提前還款）和解壓。
雙方簽署買賣合同，參加網(wǎng)簽。買家需要把錢存到銀行卡上，進(jìn)行資金監(jiān)管。雙方約定時(shí)間一起到房管局辦理過戶，過戶后兩三天就可以出新的不動(dòng)產(chǎn)證。相關(guān)稅也在過戶當(dāng)天繳納完畢。
因?yàn)槲覀兪侨钯I的，所以沒有貸款流程。如果需要貸款的話，還有公積金貸款流程和商業(yè)貸款流程，買賣雙方都需要配合簽字。
