讀懂物業(yè)，就看新說(shuō)。

7月18日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，其子公司萬(wàn)物云已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，發(fā)行不超過(guò)1.81億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元。完成發(fā)行后，萬(wàn)物云可到香港聯(lián)交所主板上市。

此舉意味著，萬(wàn)物云已獲得赴港上市的“大路條”，物業(yè)板塊即將迎來(lái)一個(gè)新的巨無(wú)霸，某種意義上，為當(dāng)前較為低迷的物業(yè)板塊打了一劑強(qiáng)心針，有效提升了投資人對(duì)于物管的期待值。但萬(wàn)物云這個(gè)被全行業(yè)所關(guān)注的巨無(wú)霸，成色到底如何？

萬(wàn)物云毛利僅為行業(yè)均值一半?

招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2021年萬(wàn)物云合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入240.4億元，在管面積7.8億平方米，合同管理面積10.1億平方米。誠(chéng)然，作為物管圈規(guī)模最大、客戶(hù)滿(mǎn)意度最高的明星企業(yè)之一，萬(wàn)物云有這樣的亮眼數(shù)據(jù)不足為奇。

但令人驚訝的是，在毛利率這一直接彰顯企業(yè)盈利能力的核心數(shù)據(jù)方面，萬(wàn)物云卻栽了個(gè)大跟頭。數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬(wàn)物云的毛利率為17%。與之相比，同一量級(jí)的碧桂園服務(wù)，毛利率為30.73%，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活為31.1%。同時(shí)，據(jù)同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)顯示，目前在港上市且已經(jīng)披露2021年年報(bào)的50家物業(yè)公司，平均毛利率為30.1%。

萬(wàn)物云毛利率不僅遠(yuǎn)低于行業(yè)頭部企業(yè)，甚至僅為行業(yè)均值的半數(shù)。

當(dāng)然，這其中難免有部分物企選擇粉飾太平，以各種各樣、五花八門(mén)的方式堆高盈利能力。如今，萬(wàn)物云這一行業(yè)的無(wú)冕之王已經(jīng)選擇將以往的妝面全部刮掉，讓精裝房再次回歸了清水房，不知道又有幾家物企敢跟進(jìn)？

物業(yè)優(yōu)等生毛利標(biāo)準(zhǔn)為10%？

萬(wàn)科合伙人、萬(wàn)物云CEO朱保全在6月上旬發(fā)布的《再寫(xiě)高考作文：物業(yè)管理的本手、妙手與俗手》主題文章中，對(duì)于低毛利給出了解釋。文中直言，30%的毛利率并非什么行業(yè)妙手，甚至聲稱(chēng)“物業(yè)公司毛利率能超過(guò)10%已經(jīng)非常好了”。

對(duì)于僅17%的毛利率，萬(wàn)物云不僅不加以反思，反而為優(yōu)秀物企訂立了標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為物業(yè)優(yōu)等生的標(biāo)準(zhǔn)就毛利率該是10%。那么，以目前萬(wàn)物云“高達(dá)”17%的毛利率，是否意味著，在其上市之后，毛利率還會(huì)繼續(xù)下降，直至跌入10%以下的“妙手”標(biāo)準(zhǔn)？

而從另一方面來(lái)說(shuō)，低毛利或許正是萬(wàn)物云對(duì)于行業(yè)未來(lái)發(fā)展的預(yù)判。不管對(duì)于朱保全的理論是否認(rèn)可，都無(wú)法否認(rèn)以往萬(wàn)科系對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷確實(shí)高妙。

要知道，萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)向來(lái)以悲觀姿態(tài)著稱(chēng)，在早前的地產(chǎn)黃金時(shí)代，萬(wàn)科就提出了地產(chǎn)毛利5-10%的論斷，果然應(yīng)驗(yàn)。今年年初，也正是萬(wàn)科率先提出了“地產(chǎn)黑鐵時(shí)代”的概念，以目前地產(chǎn)行業(yè)形式來(lái)看，這個(gè)概念提出的恰到好處。

以常理推算，萬(wàn)物云如此低的毛利率，盈利能力堪稱(chēng)羸弱，資本市場(chǎng)對(duì)其期待值恐待商榷。但事實(shí)卻正好相反，不管是萬(wàn)物云自身，還是投資人似乎都對(duì)萬(wàn)物云信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

傳聞萬(wàn)物云預(yù)計(jì)融資20億美元，約為157億港元，這一數(shù)字如真能實(shí)現(xiàn)，將創(chuàng)物業(yè)股募資新紀(jì)錄。而新股發(fā)售額度一般不超過(guò)總值的25%，因此萬(wàn)物云IPO后市值應(yīng)以80億美元起跳，約合628億港元。

另一方面，年內(nèi)，陽(yáng)光城、博譽(yù)資本和58同城等三家股東先后減持了萬(wàn)物云股份，以交易價(jià)計(jì)算，萬(wàn)物云估值約1048億元，PE約60倍。與之對(duì)應(yīng)的，2021年以來(lái)，物企IPO的PE均值約為23.6倍。60倍對(duì)比23.6倍，足可見(jiàn)資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)物云的期待。

與此同時(shí)，截至7月25日收盤(pán)，上市物企市值最高的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的812.57億港元。如萬(wàn)物云真能以交易價(jià)上市，將有很大幾率穩(wěn)坐物管圈市值的頭把交椅。

萬(wàn)物云IPO揭示三大行業(yè)趨勢(shì)

萬(wàn)物云何德何能，敢在資本寒冬上市，且收獲了一片好評(píng)？在新叔看來(lái)，無(wú)外乎以下三點(diǎn)：服務(wù)力、智能化和城市服務(wù)，而這三點(diǎn)也正是朱保全所認(rèn)為的“本手”與“妙手”。

先說(shuō)說(shuō)“本手”，服務(wù)力。在朱保全看來(lái)，物業(yè)公司的營(yíng)收本質(zhì)上是酬金。受人之托，成人之事。只有保持度日如年、度年如日的心態(tài)、保持支出與服務(wù)的透明和被監(jiān)督，才能贏得客戶(hù)信任。做不好服務(wù)，再高的毛利也僅僅是紙上富貴，收不回來(lái)的現(xiàn)金以及被業(yè)主抵制不再續(xù)簽，才是物業(yè)的真正風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)的本質(zhì)則是服務(wù)，好的服務(wù)是物企穿越周期發(fā)展的不二法寶。只有回歸物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，物企才能保持企業(yè)高效、優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)。

萬(wàn)物云的第二道妙手，則是智慧化和科技投入。2021年，萬(wàn)物云AIOT以及BPaaS解決方案服務(wù)營(yíng)收18.5億元，占比7.8%。這兩項(xiàng)服務(wù)主要應(yīng)用場(chǎng)景為汽車(chē)違規(guī)、垃圾識(shí)別、垃圾桶滿(mǎn)溢等社區(qū)管理問(wèn)題，目前來(lái)看，兩項(xiàng)服務(wù)雖在萬(wàn)物云營(yíng)收中占比依然很低，但卻代表了一種趨勢(shì)，未來(lái)不可限量。

同時(shí)，萬(wàn)物云還在持續(xù)加大科研投入。朱保全曾表示，萬(wàn)物云從每年的營(yíng)業(yè)收入中拿出1.5%用于研發(fā)與創(chuàng)新。招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年，萬(wàn)物云營(yíng)收分別是139.27億元、181.46億元和237.05億元。以此計(jì)算，2019-2021年在科技領(lǐng)域的投入分別為2.1億元、2.7億元和3.6億元，三年累計(jì)投入約8億元，這樣的投入，即便在某些二線互聯(lián)網(wǎng)公司也稱(chēng)得上是大手筆。

第三道妙手，也是萬(wàn)物云近年來(lái)在持續(xù)強(qiáng)化投入的城市服務(wù)。其實(shí)，萬(wàn)物云對(duì)于物業(yè)服務(wù)的拓展是層層遞進(jìn)的，屬于典型的4C邏輯【Customer（顧客）、Community（社區(qū)）、City（城市）、China（中國(guó)）】，從業(yè)主需求出發(fā)，逐步強(qiáng)化對(duì)于社區(qū)的布局，蔓延到整個(gè)城市，最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)性覆蓋。

在整個(gè)邏輯鏈條當(dāng)中，萬(wàn)物云已經(jīng)完成了前兩步，即業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的布設(shè)。其近兩年所提出的“百城千街”計(jì)劃就是對(duì)于社區(qū)與城市的深耕，目前“百城千街”進(jìn)程過(guò)半，萬(wàn)物云也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了數(shù)十個(gè)城市的業(yè)務(wù)布局。

于是，在去年萬(wàn)物云又提出了新的“街道戰(zhàn)略”——蝶城，緊緊圍繞一條街內(nèi)服務(wù)者可以到達(dá)的20分鐘服務(wù)圈，打造出濃度較高的高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。目前，萬(wàn)物云已在深圳市、武漢市、佛山、中山、南京市、蘇州市、杭州市等地挑選了14個(gè)地域，選中為蝶城基礎(chǔ)示范點(diǎn)，將物業(yè)的目光投向了18萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模的藍(lán)海。

而這個(gè)巨大的新藍(lán)海，或許就是萬(wàn)物云后IPO時(shí)代的目標(biāo)與方向。

其實(shí)，無(wú)論對(duì)于朱保全的言論是否認(rèn)可，萬(wàn)物云的戰(zhàn)略布局與發(fā)展模式仍值得學(xué)習(xí)。至于這些理論能否在上市后得到驗(yàn)證，我們不妨拭目以待。