兩年前的4月，拿地當(dāng)天，恒大的推土機(jī)，開進(jìn)了廣州番禺那片土地。

開工儀式上，站在臺(tái)上的，是如日中天的許老板，以及名帥卡納瓦羅、國(guó)腳鄭智。

按照當(dāng)時(shí)的宣言，這座超級(jí)足球場(chǎng)，2022年要竣工。

承辦世界杯，也是議程中的事。

說財(cái)貓攝

2022年的昨夜，許家印虧本12.55億，退掉了足球場(chǎng)地塊。

前恒大球星、國(guó)腳郜林，正以1.45億甩賣在廣州頂豪匯悅臺(tái)的房子。

房地產(chǎn)的金融紅利時(shí)代，結(jié)束了。

中國(guó)足球的金元時(shí)代，也結(jié)束了。

扔掉幻想，退還土地

昨天七夕，許老板又給大家“送禮”了。

懸而未決的恒大足球場(chǎng)地塊，終于離開恒大這個(gè)抬頭。

恒大與廣州市規(guī)劃和自然資源局解除協(xié)議，恒大退還足球場(chǎng)地塊使用權(quán)，規(guī)自局支付55.2億元出讓金退庫款。

不過，許家印拿不到這筆錢。

這筆錢，將支付至政府指定的專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，用來還債及“保交樓”。

退掉足球場(chǎng)地塊，涉及的是4000多戶業(yè)主、一筆逾期的信托融資擔(dān)保、以及無數(shù)打工人的辛酸。

似乎恒大每退掉一宗地塊，債權(quán)人就又多了一份希望。

化解恒大危機(jī)的辦法已經(jīng)逐漸開始清晰了：一個(gè)個(gè)項(xiàng)目做切割，對(duì)應(yīng)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目上的負(fù)債和費(fèi)用。以小化大，落實(shí)項(xiàng)目，最后才會(huì)考慮恒大本身。

停工后的恒大足球場(chǎng) 說財(cái)貓攝

先說說恒大足球場(chǎng)整件事的前因后果。

2020年4月16日，當(dāng)時(shí)意氣風(fēng)發(fā)的許家印，拿著68.13億（底價(jià)），買下廣州番禺一宗體育設(shè)施及產(chǎn)業(yè)地塊。

這塊地，總建面近100萬平，折合樓面價(jià)僅7233元/平方米。

許家印一直想擁有一個(gè)自己的足球場(chǎng)，“跑馬場(chǎng)”地塊搞不掂，番禺地塊是次選。

拿下地塊之后，還是老套路，靠足球場(chǎng)概念賣房，賣房子賺錢來建足球場(chǎng)。

還拿項(xiàng)目抵押給中信信托進(jìn)行融資，把融回來的錢投到別的項(xiàng)目。

恒大拖欠中信信托的融資，曾以足球場(chǎng)項(xiàng)目作為擔(dān)保

當(dāng)年還是很轟動(dòng)，預(yù)售賣出去4千多套。

當(dāng)時(shí)，恒大冠珺之光首期賣兩萬來一平，可拿地價(jià)才7千出頭哦。

但很快，恒大危機(jī)爆發(fā)，債務(wù)逾期，沒錢周轉(zhuǎn)的許老板，轉(zhuǎn)不動(dòng)足球了。

別說建足球場(chǎng)了，這一項(xiàng)目已經(jīng)賣出去的4371套商品房都面臨交付難題。

早在去年，就有消息稱，廣州城投或許是恒大足球場(chǎng)項(xiàng)目接盤方的候選人之一，但雙方一直沒談攏，主要分歧在投資成本上，有接近20億的差距。

恒大估算球場(chǎng)后續(xù)預(yù)估只需要投資約60億就能完工，廣州城投則預(yù)計(jì)要80-90億完工。

今年4月中旬，廣州城投同意，通過退地的方式化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而中信信托債權(quán)人超過三分之二同意了上述方案。

于是，廣州市規(guī)劃和自然資源局又當(dāng)了一次“老好人”，退還部分土地出讓金55.2億元（原地價(jià)68.13億元）。

扣留不退還的部分是，原合同下的地塊定金13.63億元。

而已經(jīng)賣掉的4000套房的費(fèi)用，和已建工程的相關(guān)工程成本幾乎相抵。

恒大這次退地，會(huì)錄得虧損約人民幣12.55億元。

這樣一來，許家印沒拿到現(xiàn)金，不過可以減少一點(diǎn)負(fù)債。

恒大足球場(chǎng)地塊退回事項(xiàng)完成后，在建未售部分商品房對(duì)應(yīng)的工程建設(shè)成本由競(jìng)得該地塊的新受讓人承擔(dān)。

如無意外，大概率是廣州城投了。

最近，前恒大球星。國(guó)腳郜林，也在拋售1.45億出售廣州江景豪宅。

我還去看了一下。

圖片攝于說財(cái)貓朋友，郜林匯悅臺(tái)江景豪宅

恒大瘋狂“退地”

當(dāng)然，這不是恒大第一次“退地”。

自恒大爆雷以來，這樣的消息，沒斷過。

根據(jù)恒大2021年的半年報(bào)，恒大的總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目778個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.14億平，值4568億。

這么多地都沒有錢開建了，能不能退點(diǎn)地來換錢呢？

停工后的恒大足球場(chǎng) 說財(cái)貓攝

不查不知道，一查嚇一跳。

自恒大出事以來，恒大主動(dòng)退出或者被動(dòng)被收回的土地，可能已經(jīng)高達(dá)60多宗。

比如：

2021年12月10日，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局，對(duì)恒大8宗土地依法收回。

今年2月，鄭州航空港，作廢恒大汽車在鄭州五家子公司名下14宗土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

今年3月11日，開封市自然資源和規(guī)劃局，宣布收回恒大7宗未開發(fā)的閑置土地，大約500畝。

今年6月16日，滄州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布3宗閑置土地認(rèn)定書，無償收回恒大文旅城項(xiàng)目地塊。

至于收回的原因，無非就是那么兩條：

要么是由于欠繳土地出讓金，要么是超過約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。

有人可能會(huì)問：那，土地款會(huì)退嗎？

答案是：有的會(huì)，有的不會(huì)。

2021年11月，恒大汽車就曾在港交所發(fā)布公告，已退還未動(dòng)工用地合計(jì)266.33萬平方米，涉及7個(gè)項(xiàng)目，總金額人民幣12.84億元。

退地款主要用于工程建設(shè)和支付農(nóng)民工工資、支付剩余地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。

也就是說，退地款可能是有的，但應(yīng)該不多，也回不到恒大的身上。

根據(jù)土地管理辦法，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。

也就是說，土地可能因兩年未動(dòng)工而被政府收回，而且，是無償?shù)摹?/p>

從這一點(diǎn)來說，部分地方政府的做法，也無可厚非。

對(duì)比之下，廣州市的退地退錢的做法，還是有人情味的多。

畢竟，恒大曾經(jīng)是廣州的企業(yè)。

恒大債務(wù)重組正在加速？

說起來，不知道大家有沒有感覺，最近，恒大的債務(wù)重組進(jìn)程，似乎有加速的趨勢(shì)。

說要賣掉說了快一年，但一直賣不掉的香港總部大樓，上周終于傳出李嘉誠(chéng)要出手接盤的消息。

說財(cái)貓攝

雖然對(duì)比2015年125億港元的買入價(jià)，這棟大樓最新的估值跌到只剩90億港元。

但，如果真的能賣出去，恒大至少能回點(diǎn)血啊。

還是那句話：能還一點(diǎn)是一點(diǎn)！

就在上周六，恒大剛剛公布了最新的債務(wù)重組進(jìn)展。

本來，按照之前的約定，恒大是要在7月底公布債務(wù)重組方案的。但，千等萬等，債權(quán)人們還是沒能等到，恒大又一次食言了。

而說是債務(wù)重組進(jìn)展，但確切來說，更像是一份對(duì)于境外債權(quán)人的喊話。

恒大對(duì)所有境外債權(quán)人強(qiáng)調(diào)：

（1）尊重國(guó)際重組原則

（2）公平對(duì)待所有債權(quán)人的現(xiàn)有權(quán)利和債權(quán)

（3）依法酌情安排資產(chǎn)包作為境外債務(wù)重組的保障措施。

聯(lián)系到此前曾有消息稱：

由于債權(quán)人的要求，恒大原定于7月底公布的債務(wù)重組的方案可能暫緩，但可能會(huì)提供一份重組進(jìn)程的最新通報(bào)。

恒大方面已要求債權(quán)人簽署信函反對(duì)清盤呈請(qǐng)，正在積極解決問題，部分債權(quán)人反對(duì)因?yàn)橹亟M方案不透明。

恒大的境外債權(quán)人，包括中國(guó)恒大、景程有限公司發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)；及中國(guó)恒大的境外子公司的境外其他債務(wù)。

當(dāng)中，恒大特別提到了房車寶集團(tuán)相關(guān)的股權(quán)回購(gòu)義務(wù)。

是的，正是因?yàn)榉寇噷毜膽?zhàn)投拿不回來，傳聞“公海賭王”連卓釗的兒子連浩民，怒而向香港高等法院提出對(duì)恒大的“清盤呈請(qǐng)”。

圖源自港聞速遞，連浩民

而港交所要求，恒大必需在清盤呈請(qǐng)已被撤回或被解除，方可恢復(fù)上市。

顯然，恒大這一番對(duì)境外債權(quán)人的喊話，實(shí)際上正是為了安撫已經(jīng)處于暴走狀態(tài)的境外債權(quán)人，避免出現(xiàn)更多的“連浩民”。

但，想要穩(wěn)住日夜擔(dān)心會(huì)血本無歸的債權(quán)人，僅僅靠喊話是不夠的，恒大必須拿出更實(shí)際的行動(dòng)。

同時(shí)，穩(wěn)住境外債權(quán)人之余，恒大還必須做到“不以犧牲境內(nèi)債權(quán)人利益為代價(jià)”。

畢竟，境內(nèi)債權(quán)人也不是好惹的。

只能說，事情很大，推進(jìn)很難，但大家真的都等得夠久的了。