銀行，終于要開始“雞樓市”了。

從三道紅線、收緊房貸，到不斷降息鼓勵貸款，不過一年時間，銀行對樓市態(tài)度已經(jīng)扭轉180度！

風向大變，還有哪些大招要隆重登場？

銀行掌控著樓市的水龍頭，牽一發(fā)而動全身，也是決定房地產(chǎn)漲跌的終極密碼。

難怪，銀保監(jiān)會短短一句話，就掀起了房地產(chǎn)軒然大波——

“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭，得到實質性扭轉”。

這個說法，意味深長，絕對值得細品。

翻一翻這幾年銀保監(jiān)會主席郭樹清的表述，就會看到清晰的轉向過程。每一次重磅定調，都讓市場抖三抖。

2020年12月，郭主席說：

“堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的‘灰犀?！?/p>

2021年3月，在國新辦發(fā)布會上，郭主席說：

“房地產(chǎn)領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大的灰犀?！?；

但到了2022年3月，同樣是國新辦發(fā)布會，他卻調轉話頭：

“房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”，且“去年房地產(chǎn)市場調整對金融業(yè)是好事，但希望調整平穩(wěn)些”。

如今，銀保監(jiān)會的態(tài)度更是徹底扭轉。

灰犀牛一詞，指的是體積龐大、影響劇烈，看得見卻難以阻擋和預測的危機。

在銀保監(jiān)會的定調中，房地產(chǎn)泡沫從“最大灰犀?！鞭D為“泡沫化勢頭得到扭轉”，再到“實質性扭轉”，意味著——

房地產(chǎn)調控，已經(jīng)見底了。

接下來，要做的就不是預防樓市過熱，而是防止樓市過冷了。

畢竟，今年以來的數(shù)據(jù)，只能用慘不忍睹來形容。

從今年2月份開始，居民中長期貸款（以房貸為主）就出現(xiàn)了同比減少的趨勢，幾乎是一瀉千里。

背后，是整個房地產(chǎn)預期和經(jīng)濟都上不來，人們寧愿把錢都存進銀行，也不愿意買房：

今年1-8月，全國商品房銷售面積同比下滑23%

為此，地方已經(jīng)應出盡出。近幾個月以來，寬松性政策暴漲，不說小地方的購房補貼和各種奇葩救市政策，就連一二線也是動作頻頻。

南京、寧波、合肥和武漢三大強二線城市，基本都敞開了限購的大門，剩下一線以下城市，自然也沒有再限購的必要。

或許是意識到預期一旦被打趴，就很難再扶回去。地方卯足了勁鼓勵買房，央行也做了不少“超預期”動作。

例如，8月份出現(xiàn)了罕見的非對稱降息，目前已經(jīng)有86個城市的主流房貸利率為首套房4.1%的最低水平。

不僅如此，多地也恢復了“認房不認貸”的操作，二套房首付比例大多出現(xiàn)大跳水，基本都回到了2016年的水平。

現(xiàn)在，房貸利率夠低了吧？首付比例夠低了吧？

但未來還會再降。

第四季度的房地產(chǎn)基調，依舊是“松綁松綁再松綁”！

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，復蘇之路還面臨重重困難。

人們買房的問題不在于名額和利率，而是變成了：

對期房的恐懼。

遍地野蠻生長的爛尾樓們，就是買房人心頭揮之不去的陰霾，沒有人知道它什么時候就會落到自己的頭上，吞噬未來人生三十年的金錢和幸福。

這意味著，對于需求端的松綁，效果總歸是有限的。

而這也是這次談話中重點提到的：

“合理滿足房地產(chǎn)融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等頭部房企風險”且“增量風險基本控制”

只有從供給端下手，穩(wěn)定買房人的預期，才能真正實現(xiàn)“穩(wěn)樓市”。

這里面，主要有兩件事情要做。一是處理已經(jīng)暴雷的房企，防止風險蔓延，推進保交樓。

關于保交樓，各地基本都把最大的力氣花在了這件事情上，畢竟這已經(jīng)不是單一金融領域的事情了，而是上升到政治覺悟這一層面。

今年7月以來，已經(jīng)有36地提出了相關措施，包括重慶、北京等。

其中，又以“爛尾樓之都”鄭州的動作最為典型。

鄭州最早提出處理爛尾樓的四大舉措，最近又宣布將大干30天，確保全市停工樓盤全面復工。

這次，鄭州是真的下了決心——

對于挪用資金、合同欺詐的房企，直接動用公安部門的力量，對其重拳出擊。

9月21日，鄭州通報了5起房地產(chǎn)領域違法犯罪案件，共22名涉案人員被采取刑事強制措施。

例如，某房企非法挪用建設資金，導致在建的2000多套房子停工，6名涉案人員被以涉嫌挪用資金罪等罪名被抓，同時被非法挪用的資金也都依法追回。

這一招，可謂大快人心！

鄭州，已經(jīng)開始了殺雞儆猴的第一步，接下來，若是還有躺平的老賴開發(fā)商，也要掂量幾番：

究竟是老老實實配合交樓，還是一塊進去做做獄友？

當然，除了地方各自用上狠招，中央也要在錢這一塊上想辦法從旁輔助。

9月22日，國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

可以說，今年的金九銀十，不是樓市的金九銀十，而是爛尾樓的“金九銀十”。

不管是地方還是中央，都要用盡各種辦法，把爛尾樓這塊“毒瘤”徹底挖出，絕對不能讓其成為房地產(chǎn)復蘇的阻礙。

二是適當放松房地產(chǎn)融資，讓還沒有暴雷的房企穩(wěn)住。

歷經(jīng)一年多的房地產(chǎn)調控后，現(xiàn)在還沒有暴雷的房企，大多已經(jīng)渡劫成功，接下來問題不大。

畢竟，一個恒大就夠全國焦頭爛額。若是再來半個，那還得了？

這次講話，還有一個非常重要的信號，即“地方政府隱性債務風險得到穩(wěn)妥處置”。

這是什么意思？

去年年底以來，城投就成為地方土地的兜底大軍，幫助地方財政勉力維持。這一點，我們在《城投撐不住了》一文中有過非常詳細的闡述。

很多沒人要的地，背負著重任的城投都想盡辦法掏錢拿，例如福州、天津、上海、深圳、廈門城市郊區(qū)的地塊，甚至幾乎全部被城投包圓。

但下半年以來，城投也開始拿不動了。

2022年前兩輪集中供地，地方城投平臺公司拿地金額分別下降至1488億元和980億元。

背后原因就在于，城投的兜底游戲，本質是金融游戲。

據(jù)財新報道，2013年，國內(nèi)城投債余額為2.1萬億，到2022年5月，已經(jīng)增加至13.74萬億。

這其中有將近6萬億，都是這兩年新增加的。

為了防范風險外溢，各大部委多次提及“防止新增地方政府隱性債務”，甚至在3月份強調，“完善對房地產(chǎn)、地方融資平臺的外債調控，持續(xù)防范外債風險”。

城投被卡了脖子，拿錢越來越困難了。

所以說，要維持地方財政，城投兜底的路子已經(jīng)難以走通，因為這個把戲壓根就不具有可持續(xù)性，僅僅是救急之舉。

問題是，房企不拿地，城投拿不動地，一筆可觀的收入斷了，但地方每天都還有龐大的開支，教育、基建、防疫，樣樣都要花錢……兩難之下，地方一拍腦袋：

城投雞不動了，那就再雞一雞房企吧！

這不，也是在昨天，武漢召集十幾家頭部房企座談，包括萬科、保利、華潤、中海，甚至還有融創(chuàng)。

會議上，端得是政企一家親，地方對房企們親切慰問，詢問他們拿地困難何在，接著又是一番鼓勵——

多拿點地吧！

房企也很實誠，直接建議武漢降低二套房首付比例，順便優(yōu)化賣地條件，提了一大堆建議。

畢竟，說得好聽，不如做得實在。

兜兜轉轉，還是回到了兩個大字：

救市。

朝野上下，這便是最大公約數(shù)了。0