大部分買豪宅的人，都是“拿著桃，找蘋果”。這些人共同的特點(diǎn)是，為了置換而買房?！?000萬追5000萬，5000萬趕上億，普通平層換江景，江景房換別墅……都是為了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。談起價(jià)格來，心態(tài)穩(wěn)定、態(tài)度強(qiáng)勢”。

文 | 高越

編輯 | 周維

運(yùn)營 | 月彌

5060萬的單子

點(diǎn)擊網(wǎng)站的刷新按鈕，一個(gè)新房源跳了出來，老馬眼睛一亮——苦尋了4個(gè)月的“目標(biāo)”，終于出現(xiàn)了。

6月份，上海解封后，負(fù)責(zé)豪宅交易的中介老馬，復(fù)工后每天上班的第一件事，就是為“頭號客戶”周聰尋找新房源。前后看過40多套房子后，周聰?shù)男枨?，他早就爛熟于心：5000萬元左右、大約200平米、位于市中心、兩個(gè)朝南房間、不要頂樓和一二三層……每一項(xiàng)要求，這個(gè)“目標(biāo)”都完美適配。

它在嘉天匯小區(qū)，位于靜安區(qū)的黃金地段，向西394米是地鐵14號線武定路站，向東南838米是靜安寺。以3千米為直徑畫個(gè)圓，周圍有多個(gè)幼兒園、中小學(xué)、大型商超、公園和醫(yī)院，是個(gè)交通、休閑、教育、醫(yī)療和購物全部齊備的“五邊形戰(zhàn)士”。

老馬感覺這回能成，立馬著急地約周聰看房。

周聰一進(jìn)屋，最先看到的是灑進(jìn)來的陽光，照在米白色系的家具上，顯得房內(nèi)很溫暖。這符合他的最大要求——房子是給父母養(yǎng)老買的，必須南北通透，否則梅雨季一到，屋里潮濕，對關(guān)節(jié)不好。

一邊轉(zhuǎn)，一邊看，周聰越看越滿意，4樓不高不低，200平米大小合適，小區(qū)環(huán)境也好。他想當(dāng)場定下來，只是5060萬元的總價(jià)，有些小貴。他拉著老馬囑咐：“能不能跟房主商量，再降個(gè)200萬？”

講價(jià)很常見，“這畢竟不是超市買菜”，但房主性子直、嫌麻煩，面對老馬的傳話，態(tài)度很堅(jiān)決——“不談價(jià)，能接受就成交，不接受就換人，不要浪費(fèi)時(shí)間拉扯。”

房主這邊沒戲，眼看著只差最后一臨門一腳，老馬轉(zhuǎn)頭來說服周聰，告訴他，嘉天匯一房難求，之前一直是出來一套、賣一套，時(shí)間不會超過兩周。還向他透露，前一周已經(jīng)有不下十個(gè)人來看房，“晚一步，可能就會錯(cuò)過”。

聽到這話，周聰下定決心，迅速出手，全款成交。只花了20天，就結(jié)束了全部的交易流程。

此前，周聰住在長寧區(qū)一個(gè)很有品質(zhì)的小區(qū)，但父母圖清凈，住在佘山，平時(shí)，一個(gè)小時(shí)的車程不覺得遠(yuǎn)，疫情來后，才發(fā)現(xiàn)處處不方便。“人過不去，送點(diǎn)東西比登天還難?！敝苈斨卑迅改附觼硎欣?，凡事有個(gè)照應(yīng)，“誰知道什么時(shí)候又被封閉了”。

6月以來，像周聰這樣的買家，開始大量涌現(xiàn)。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在解封后10天內(nèi)，上海總價(jià)3000萬元以上的一二手豪宅已成交33套，也就是說，平均每天都有3.7套豪宅正在易主。老馬估計(jì)，整個(gè)豪宅市場的單價(jià)，也上漲了5%-10%左右。

6月1日-9日上海3000萬以上二手房成交情況。圖 / CRIC數(shù)據(jù)

最受矚目的，當(dāng)屬永嘉路569號的一套老洋房。去年，569號對面，一套老洋房以4億元的價(jià)格成交。今年，輪到了569號自己，這棟磚木結(jié)構(gòu)、法式風(fēng)格、占地面積833平方米的三層小樓，被叫到了2.5億元的高價(jià)，刷新了今年豪宅成交單價(jià)記錄——這距離它的上一次交易剛過去5年。

一棟棟豪宅，正在無聲迎接著一波又一波來客。濱江是群雄薈萃之地，湯臣一品、中糧海景壹號、綠城黃浦灣、華潤外灘九里一棟棟“江景房”排排矗立，陸家嘴“三件套”盡收眼底。隔江而望，新天地片區(qū)是另一個(gè)中心，黃浦灣1號38萬元的單價(jià)，至今仍在江湖流傳。低調(diào)的古北是傳統(tǒng)的富人區(qū)，形容詞要用“鉆石““寶石”和“翡翠”，價(jià)格要以億元為單位。依山傍水的佘山從遠(yuǎn)處遙相呼應(yīng)，中凱曼茶園成功躋身五千萬俱樂部，在豪宅群中占據(jù)一席之地。

從上海的上空俯視，火熱的豪宅掃貨記，正在幾大區(qū)域輪番上演。徐匯的尚海灣連開5千萬、7千萬豪宅；黃浦區(qū)的融創(chuàng)外灘、黃浦灣不甘示弱，8000萬豪宅二手房一周內(nèi)出售；靜安區(qū)不甘落后，中興路一號、珠江安康苑交替成交，3000萬豪宅接連易主。

上海永嘉路569號的花園洋房，以2.5億的價(jià)格售出。圖 / 視覺中國

“搶”豪宅的人

胡青和大軍夫婦，也是購房團(tuán)的一員。6月25日，他們終于迎來了選房日。

他們是40多號，按理說要11點(diǎn)左右才排到。但兩人很興奮，早上7點(diǎn)就醒了，再也睡不著。為了吉利，兩人都穿了一身紅色衣服，胡青穿了紅色條紋套裝，大軍穿了一件紅色T恤，背后印著兩面旗幟，寓意“旗開得勝”。夫妻倆提前1小時(shí)重啟了手機(jī)和路由器，并對助威的“親友團(tuán)”說，“一律關(guān)掉手機(jī)”，防止搶占信號。

進(jìn)入倒計(jì)時(shí)15秒，胡青緊張地靠在大軍手臂上，卻在下一秒被推開，“不要影響我發(fā)揮”。大軍是選房的執(zhí)行者，他兩手舉高手機(jī)，胳膊保持架起姿勢，微微張開手指活動(dòng)放松，隨時(shí)做好點(diǎn)擊準(zhǔn)備。

界面跳出的那一刻，一切出乎意料地順利，大軍抓緊時(shí)間核對價(jià)格、確認(rèn)，像之前演練過的3次一樣，一切順利地完成了。

胡青有幾秒的恍惚，經(jīng)親友提醒，才想起來跟老公跳起來歡呼。她的心情有些復(fù)雜，開心中，夾雜著不敢相信，腦子里跳出的第一個(gè)念頭是：“原來在上?；ǖ?000萬，只需要1分鐘。”

回顧買房經(jīng)歷，胡青覺得“太不容易了”。滬漂14年，生了女兒，兩個(gè)外地人終于攢夠了購房資金和積分?；舜蟀肽?，搖了2次號，又等待了3個(gè)月，才成功選中一套房子。這一刻，她才有“終于扎下根了”的實(shí)感。

像他們這樣的“滬漂”買房人還有很多。歸功于落戶政策，2022年，“新上海人”增加了73128人，是2020年的2倍多。在筑巢時(shí)，品質(zhì)更高、更有價(jià)值的豪宅，是很多人的首選。

有些人買房時(shí)步步謹(jǐn)慎、處處小心，也有人眼都不眨一下，就一擲千金。1998年出生的阿蘇剛從美國回國，學(xué)的是動(dòng)畫設(shè)計(jì)，落戶上海后，第一件事就是買房。她的需求和很多留學(xué)生很像：不看重朝向、只在乎風(fēng)景；必須精裝修，最好全部五星級標(biāo)準(zhǔn)配齊，連毛巾、杯子都有，能直接拎包入住。

看房那天，阿蘇是一個(gè)人去的。站在落地窗前，看著無遮擋的黃浦江景，她很篤定：“這就是我想要的房子?！?/p>

每日人物試圖在阿蘇身上找到幾分抉擇與猶豫，但并沒有。似乎在她眼里，全款買下4000萬元的房子，跟挑一件衣服一樣輕松。從進(jìn)屋，到簽字，阿蘇只花了不到2小時(shí)。她沒有給父母拍照或打視頻，全程自己拍板、簽字，父母只需要“掏錢包”就行了。

“喜歡就不要猶豫，直接拿下?！卑⑻K說。

像阿蘇這樣的留學(xué)生，是豪宅購買力中的一個(gè)新代表，中介們也喜歡和他們打交道，因?yàn)椤昂谜f話、付錢爽快，喜好也好把握”。他們最喜歡的就是網(wǎng)紅地段，尤其是“新天地板塊”，甚至因此有了個(gè)調(diào)侃，“世界的上海，宇宙的新天地”。

上海黃浦區(qū)新天地太平湖畔的頂奢樓盤：翠湖天地。圖 / 視覺中國

但也有不少人，并不喜歡網(wǎng)紅地段，而是追求起私密和清凈。有一天，中介鄒珺收到新消息，是個(gè)老客戶要他幫忙找房。兩年前，她剛剛由鄒珺經(jīng)手買下了一套江景房，花了5千多萬元。換房頻率太快，讓鄒珺有些詫異，他問那個(gè)客戶，為什么這么快又要換房？

“因?yàn)榻耙呀?jīng)看膩了啊。”對方回答。

這位客戶曾經(jīng)拿著父母給的本金創(chuàng)業(yè)，進(jìn)軍醫(yī)美領(lǐng)域，花了2年時(shí)間，賺了第一桶金。這一次，她的要求是佘山地段，獨(dú)棟別墅?？捶窟^程中，客戶最多的評價(jià)是“小了點(diǎn)”“不夠大”，她想讓父母、保姆和司機(jī)都能住下，還要有足夠的空間開party、辦聚會，容納客人們留宿。

最終，只有一棟800平米的別墅，才讓她勉強(qiáng)滿意。選中它，因?yàn)樗X得風(fēng)水好，位于山腳下，有河水流過，與月湖相連，山水環(huán)抱，可以聚財(cái)。

與新上海人相比，這些高凈值人群，才是豪宅市場最核心的客群。胡潤《2021中國高凈值人群家族安全報(bào)告》顯示，2021年，上海千萬人民幣凈資產(chǎn)家庭數(shù)量達(dá)到25.5萬，僅次于北京，超過香港，是深圳的3倍多。

至于職業(yè)，中介們看得最清楚不過?！?012年之前，做實(shí)業(yè)的較多，比如基建、礦業(yè)和有色金屬等。2015年之后，大多是互聯(lián)網(wǎng)人士、新能源從業(yè)者和網(wǎng)紅?！编u珺說。

上海佘山高爾夫別墅區(qū)。圖 / 視覺中國

“錢放著貶值，不如買套房子”

豪宅，一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，新房并不多，想要二手房，只能等人出手。

前段時(shí)間，老馬成了公司的“守夜人”。有一位海外業(yè)主，想要處理掉自己的上海房產(chǎn)。房子已經(jīng)找好了買家，但后續(xù)溝通卻費(fèi)了很大功夫。業(yè)主人在國外，工作很忙，每天只有下午才能抽出10分鐘，對應(yīng)國內(nèi)時(shí)間，已經(jīng)是凌晨。

老馬每晚沖一杯濃茶、外放著手機(jī)刷劇，只為提神、不錯(cuò)過業(yè)主的微信消息。有幾次，業(yè)主提前發(fā)來消息問：“老馬，你在么？”結(jié)果老馬不知不覺睡著了，沒能回消息，溝通只能往后推。但定了鬧鐘也沒用，因?yàn)榭蛻舻南⑼遣欢〞r(shí)的，早一些是凌晨3點(diǎn)，晚一點(diǎn)是5點(diǎn)，唯一的方法就是熬著，“我通宵等著，隨時(shí)來消息，隨時(shí)回”。

敲細(xì)節(jié)用了1周，溝通怎么用美元支付用了3周，前后熬了1個(gè)月，才終于搞定。成交那天的凌晨，老馬很高興，但也很累。他沒有慶祝的力氣，只想好好睡上一覺。

與此同時(shí)，也有出售豪宅離開上海的人。6月份，豪宅市場有了條引人矚目的消息，中介們打出“蔡少芬剛剛搬出去，可以直接入住”的宣傳語，為一個(gè)豪宅打廣告。它位于新天地，四室三廳四衛(wèi)，家具家電齊全，每間房都有落地窗和全地暖。

有意思的是，這距離蔡少芬一家風(fēng)風(fēng)火火地來到上海，僅僅剛過去一年。“太好了，不可能再好”的上海生活，最終還是以出售豪宅離開而結(jié)束。

有人在拋售，還有更多人在搶購，豪宅市場被炒得一片火熱。很多人好奇，解封之后，上海豪宅為何成交如此火爆？

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦曾在采訪中分析稱，一個(gè)原因是業(yè)主心態(tài)變了，4、5月份疫情反復(fù)，部分群體對住房品質(zhì)的要求會有提升。房子小的想換大房子，平層的想換別墅，“積壓下的購買力就釋放了”。

老馬說，大部分買豪宅的人，都是“拿著桃，找蘋果”。就像他接待的嘉天匯業(yè)主一樣，有好幾套房子，嘉天匯是其中最小的一套，平常一周只住一兩天，很早開始就嫌棄它面積小、房齡老。此次出手，是準(zhǔn)備添些錢，換套更大、更好的房子。

這些人的共同特點(diǎn)是，為了置換而買房?！?000萬追5000萬，5000萬趕上億，普通平層換江景，江景房換別墅……都是為了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。談起價(jià)格來，心態(tài)穩(wěn)定、態(tài)度強(qiáng)勢?！?/p>

圖 / 《我的前半生》截圖

另一個(gè)原因是趕上了特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，“由于疫情，市場之前的停滯時(shí)間較長，現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)數(shù)據(jù)就會出現(xiàn)快速增長”。盧文曦表示。

鄒珺則認(rèn)為，疫情之后，投資的風(fēng)險(xiǎn)大了，但渠道卻在減少，無論是開公司、還是設(shè)生產(chǎn)線，都有賠錢的可能。“錢放著也會貶值，不如買套房子，既能享受，又能保值，是最好的辦法了?！?/p>

事實(shí)上，豪宅的火熱并非只出現(xiàn)在上海，而是全國同步、遙相呼應(yīng)。

早些時(shí)候，北京海淀區(qū)的“學(xué)府公館”迎來選房日，吸引了2638個(gè)爭搶者，幾乎是每4人搶一套房子，在1900多號時(shí)就宣布售罄。所有房源，不到10小時(shí)，全部搶購一空，成交額近120億元。

如果將總價(jià)1000萬元作為豪宅的“入門門檻”，2022年上半年，北京已經(jīng)成交了3770套豪宅，比去年同期增加了33%。

深圳同樣如此。名噪一時(shí)的日光盤海德園，新推出的239套千萬級別住宅，6個(gè)小時(shí)就被全部選完，約1分半鐘賣掉一套。

杭州西湖旁的湖景房“西子公寓”，因下樓步行就能到西湖景區(qū)，一直是黃金豪宅，多年未流出二手房源。今年6月，一套房附帶兩個(gè)車位，經(jīng)過30輪出價(jià)，拍出了3095.8萬元的高價(jià)。

這是一個(gè)有些魔幻的現(xiàn)實(shí)。在很多人擔(dān)心房租上漲的時(shí)候，有些人正在排隊(duì)下場，瘋狂掃貨豪宅。

杭州西湖湖濱。圖 / 視覺中國

背后的一百個(gè)中介

豪宅鏈條飛速運(yùn)轉(zhuǎn)，燒得滾燙，豪宅中介，也跟著賺得缽滿盆滿。

老馬最近跟同事聊天，話題總是圍繞著“你賣了多少”。這并不需要保密，銷售行業(yè)，就是要互相刺激。老馬的業(yè)績算是不上不下，一個(gè)月開了一單，但他很滿足，以往一年下來，能有個(gè)兩三單就算很不錯(cuò)了。他聽人說起，去年的銷冠，也只是5單。

開單之后，最直接的好處就是高傭金。老馬所在的公司表現(xiàn)亮眼，一個(gè)月成交了15套，破了開業(yè)至今的新紀(jì)錄，公司光是傭金就拿到了2000萬元以上。

業(yè)績好的時(shí)候，鄒珺每月能賺六位數(shù)，可有些業(yè)績不好的同事，有時(shí)只能拿三四千元的底薪。

“一套豪宅成交的背后，是100個(gè)中介在忙活和爭搶?！崩像R說，這是一場激烈的爭奪。

“為什么別人帶看賣不出去，偏偏是你可以？”這里頭學(xué)問有很多。

摸爬滾打了十多年，成熟的中介們漸漸能摸出一些門道，比如“看人下菜碟”就很重要。事業(yè)成功的客戶，往往更在意價(jià)值，“越稀缺、越獨(dú)一無二越好”。房子的各種細(xì)節(jié)和特質(zhì)，被老馬刻在了腦中，隨時(shí)提取，“59層、有全無遮擋的江景”“旁邊緊鄰人文故居、有優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑”……甚至到了后來，老馬能清楚地解釋出，價(jià)格相差1000萬元的房子，看到的江景究竟有什么不同。

年輕的客戶，往往更喜歡追潮流。有時(shí)候，鄒珺帶看房前，會準(zhǔn)備一些“秘密武器”——電視劇的劇照。一次，他帶客戶看景瑞尚濱江，這是《三十而已》《我的莫格利男孩》《溫暖的弦》的取景地。

圖 / 《三十而已》截圖

鄒珺更像個(gè)導(dǎo)游，走到一個(gè)“展品”前，就說上一段講解詞：這是顧佳同款豪宅，挑空9.8米的大堂懸掛著意大利的Barovier&Toso燈具；走廊里擺的是吳愛政的《百年上海灘》和劇中王太太立在家里的《睡蓮》；屋里有專門的雪茄室、私宴廳，以及一覽無余的大落地窗。鄒珺手中拿著照片，每到一處，一邊指，一邊向客戶強(qiáng)調(diào)：“你看，是不是一模一樣？”

這招似乎有幾分好用。這些電視劇拍攝時(shí)，小區(qū)內(nèi)還有一手現(xiàn)房，但現(xiàn)在，早已經(jīng)被搶空了。

對房子細(xì)節(jié)如數(shù)家珍還不夠，中介們還需要嘴嚴(yán)、心細(xì)，懂得建立長期關(guān)系。老馬接觸過不少有商業(yè)版圖的老板，最重要的就是不能打聽，有時(shí)還要簽保密協(xié)議。如果遇到明星買房，一般全權(quán)由經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系?？捶慨?dāng)天，到場的明星也大都墨鏡、口罩全副武裝，不見真面目。

老馬很少給客戶打電話，大多使用短信和微信交流。這是一種為客戶著想的細(xì)節(jié)，他們都很繁忙、也注重隱私，“天天接電話，很容易覺得不耐煩”。

長期聯(lián)系，是為了“只要客戶想買賣房子，第一個(gè)就想到我”。這意味著要隨叫隨到，處理一切瑣碎的工作和問題。房子要出租，他要幫忙打理，約保潔打掃，找攝影師拍照片；房產(chǎn)有問題，他要聯(lián)系法律顧問細(xì)心解答；甚至草坪修剪、柜子損壞、下水不通……“只要接到客戶的一個(gè)電話，就要馬上行動(dòng)、立即處理?！?/p>

現(xiàn)在，老馬還在忙著，公司要求每天打150個(gè)電話聯(lián)絡(luò)客戶，看房至少一組。這兩天，他正在幫業(yè)主賣一套湯臣一品的房子，432平米，4房2廳4衛(wèi)。房子對面，便是外灘。四季更迭，晨昏交替，黃浦江的美景，站在這里的陽臺上，一覽無遺。

新房源的照片拍好后，老馬發(fā)了個(gè)朋友圈，配圖文案：“擁有它，就擁有了四季?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，文中老馬、胡青、大軍、阿蘇、鄒珺為化名）

圖 / 《安家》截圖

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