日前，國內(nèi)首批三只保障性租賃住房REITs正式公開發(fā)售。

三只產(chǎn)品分別為華夏北京保障房、中金廈門安居和紅土深圳安居。三只產(chǎn)品募資總額大約為38億元。在發(fā)售當(dāng)日，三只產(chǎn)品引起公眾投資者搶籌，三只產(chǎn)品擬認(rèn)購份額數(shù)量均超過100倍。其中，紅土深圳安居REITs戰(zhàn)略配售的申購倍數(shù)達(dá)到了133倍，刷新了公募REITs新紀(jì)錄。

REITs是不動產(chǎn)投資信托基金的簡稱。REITs在實踐中，通過發(fā)行權(quán)益類證券的方式募集資金，并將資金專門投資于不動產(chǎn)類資產(chǎn)。

作為直接融資工具，REITs在不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域非?；馃帷６鳛橛览m(xù)型權(quán)益產(chǎn)品，REITs可在運營主體不喪失對底層資產(chǎn)的控制權(quán)和運營權(quán)的前提下，減輕資產(chǎn)持有壓力，幫助運營主體從傳統(tǒng)不動產(chǎn)運營的“全部持有資產(chǎn)并運營”的重資產(chǎn)模式中解脫，轉(zhuǎn)化為“無限接近全部出售資產(chǎn)并運營”的輕資產(chǎn)運營模式。因此，REITs具有盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿率和提升資金配置效率等效果。

作為交換條件，REITs約定將每年的投資收益按很高比例分配給投資者。以國外成熟市場的經(jīng)驗來看，REITs項目每年的分紅比例通常不低于90%。因此，標(biāo)準(zhǔn)化REITs通常具備公開交易，流動性好，資產(chǎn)組合和專業(yè)化管理，明確的低杠桿運作要求，明確的稅收政策支持和完善的管理和治理等優(yōu)勢，從而獲得了大量投資者的追捧。

此外，REITs的稅收中性特點尤為突出。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化REITs的國家或地區(qū)，普遍給予REITs一定的稅收優(yōu)惠政策。REITs可有效避免雙重征稅，與普通的有限合伙、股份公司等相比，享受了更加優(yōu)惠的差別性稅收待遇。

與基金產(chǎn)品類似，REITs按照募集和流通的特點，可分為公募型REITs和私募型REITs。成熟市場中的主要REITs產(chǎn)品為公募型產(chǎn)品，如美國的公募占比超出95%。目前我國的REITs試點，也主要集中于公募型REITs領(lǐng)域。

已經(jīng)發(fā)布的公募REITs產(chǎn)品主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。自2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目正式落地以來，首批11只公募REITs項目運營良好，市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)，支持有效投資作用較為突出。

已上市REITs產(chǎn)品表現(xiàn)較為突出，一方面是由于政策力度較大。3月28日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好社會資本投融資合作對接有關(guān)工作的通知》，提出推動更多符合條件的存量項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。3月18日，證監(jiān)會發(fā)布消息稱，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。此次上市三只保障性租賃住房REITs即是發(fā)改委第二批向證監(jiān)會推薦的10個項目之三。根據(jù)發(fā)改委8月16日消息，目前正在開展委托評估的項目還有6個，正在加快推進(jìn)的較為成熟的項目還有近20個，處于輔導(dǎo)期的項目超過80個。

REITs產(chǎn)品表現(xiàn)較為突出的另一原因是資產(chǎn)稀缺性較高，且資產(chǎn)表現(xiàn)出色。首批僅11個項目上市，且相關(guān)產(chǎn)品的大部分份額均處于鎖定中，每只公募REITs平均可流通份額比例僅為30%，無法滿足機(jī)構(gòu)的長期配置需求。而按流通市值加權(quán)測算，當(dāng)前存量REITs整體的歷史累計漲跌幅平均約為24.6%。且剛性的分紅要求，也使得REITs產(chǎn)品，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的宏觀環(huán)境下，相較普通權(quán)益類產(chǎn)品和固收類產(chǎn)品更具優(yōu)勢。

除了公募REITs產(chǎn)品的共同優(yōu)勢外，此次發(fā)售的保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)也特別優(yōu)質(zhì)。三個項目底層資產(chǎn)分別位于北京、廈門和深圳，租戶穩(wěn)定，出租率長期處于高水平，續(xù)租率高。項目主體運營能力也較強(qiáng)，使得項目現(xiàn)金流穩(wěn)定，具備持續(xù)分紅能力。

在機(jī)構(gòu)的共同追捧下，保障性租賃住房轉(zhuǎn)型和對應(yīng)的REITs產(chǎn)品發(fā)行還將繼續(xù)火熱。住建部信息顯示，40個重點城市將在“十四五”期間建設(shè)保障性租賃住房共計650萬套。多數(shù)城市的保租房計劃占新增住房的比重達(dá)30%。保障性租賃住房從建設(shè)、改造到運營，需要大量的資金投入，且周期較長，僅靠租金收入短期內(nèi)難以收回成本。巨量的供應(yīng)規(guī)模正在倒逼保障性租賃住房向?qū)I(yè)化、市場化轉(zhuǎn)型。

目前，上海、廣東、浙江、山東等12個省份均在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。預(yù)計未來，包括保障性租賃住房REITs產(chǎn)品在內(nèi)的各類REITs市場將進(jìn)一步提速發(fā)展，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品種類也將不斷豐富。清潔能源、通訊鐵塔、數(shù)據(jù)中心和物流設(shè)施等泛領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目或是可能推出的創(chuàng)新品種。

（作者系中國建設(shè)銀行金融市場部研究員）

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