時逢半年報發(fā)報時期，任何風吹草動都能引起資本市場的起伏。

8月18日，一則碧桂園上半年盈利警告的消息，成為了地產(chǎn)圈的焦點。對此，碧桂園沒有回避，于當日午后召開了投資者電話會議，碧桂園管理層回應(yīng)了市場普遍關(guān)注的問題，為投資者答疑解惑。

敬畏市場、保持清醒、全競提升、明天更好，這幾個核心關(guān)鍵詞，大約可以勾勒出碧桂園當前對于市場的思考以及自身的發(fā)展戰(zhàn)略。

對此，投資者給予了信任。8月19日，碧桂園盤中走高。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至休盤，碧桂園上漲4.18%。

直面市場

8月18日，碧桂園發(fā)布公告稱，集團預(yù)期2022年上半年核心凈利潤介乎約45億元至50億元，股東應(yīng)占凈利潤介乎約2億元至10億元。和2021年同期相比，這兩個財務(wù)指標有所下滑。

碧桂園總裁莫斌直面這一變化，表示“從去年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著很多挑戰(zhàn)，多重不利因素層層疊加，行業(yè)十分艱難，碧桂園也確實無法獨善其身。這些挑戰(zhàn)對公司今年的中期業(yè)績，特別是在利潤表中，產(chǎn)生了直接的影響?！?/p>

造成這一業(yè)績下滑的原因是多方面的。莫斌解釋，市場下行周期之久超預(yù)期，從去年6月至今仍然處在下行期，且今年上半年納入結(jié)算的項目銷售毛利較低，特別是2018年、2019年拿地的部分項目，受到市場下行的影響更為明顯。

與此同時，莫斌指出，房地產(chǎn)行業(yè)風險出清的過程仍沒有結(jié)束，市場加劇下行，為保障現(xiàn)金流的平衡，部分區(qū)域?qū)ξ脖P資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量價平衡的安排，對毛利構(gòu)成了較大壓力；另外基于謹慎性原則，碧桂園計提的減值也對毛利構(gòu)成影響。

不可否認，碧桂園的業(yè)績的確出現(xiàn)了波動，但若是放到宏觀環(huán)境來看，便可以發(fā)現(xiàn)碧桂園能在寒冬期實現(xiàn)盈利已實屬不易。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年業(yè)績錄得虧損的房企較往年明顯增多。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日午間，已有超61家房企發(fā)布上半年業(yè)績預(yù)虧公告；剔除預(yù)計業(yè)績虧損的房企之外，還有39家房企預(yù)期業(yè)績下滑。

以此來看，碧桂園仍然保持了一定的韌性。

平穩(wěn)現(xiàn)金流

在凈利潤下滑之外，外界同樣擔憂凈利潤的下滑是否影響現(xiàn)金流。畢竟，當下對于任何一個房企而言，現(xiàn)金流都是極其重要的指標。

從財務(wù)角度來看，凈利潤并不等同于現(xiàn)金流。在企業(yè)獲得的現(xiàn)金流中，經(jīng)營現(xiàn)金流最為重要，而經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量反映的是日常經(jīng)營活動帶給企業(yè)的現(xiàn)金凈流量，是經(jīng)營性現(xiàn)金流入和經(jīng)營性現(xiàn)金流出的凈值反映；凈利潤則從損益的角度回答了企業(yè)本期是否盈利的問題，是所有收入抵減成本費用以及稅金后的凈利。因此，凈利潤的下滑也并不意味著現(xiàn)金流的下滑。

實際上，碧桂園管理層在投資者會上透露，公司通過精細化管控使得現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，并沒有因為利潤的下降受到影響。數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，碧桂園共實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1851億元，權(quán)益回款率為92%，連續(xù)7年保持回款率在90%以上；在行業(yè)資金面持續(xù)承壓背景下，公司上半年仍實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正。

在碧桂園常務(wù)副總裁程光煜看來，今年下半年，市場整體還是在筑底過程，基本認為不會比上半年的情況更差，但也不會有很大的反轉(zhuǎn)，是在底部盤整、城市有分化的過程。據(jù)其判斷，市場筑底的過程不大可能出現(xiàn)大的改變，但要有策略。

其透露，碧桂園的應(yīng)對策略主要表現(xiàn)在供貨和產(chǎn)品兩方面。關(guān)于供貨，碧桂園貨量比較充沛，有接近一萬億元的可售土儲，得益于均衡布局，碧桂園將通過調(diào)節(jié)貨量供給，采取“以銷定產(chǎn)”、“精準供貨”去對沖風險。

關(guān)于產(chǎn)品，碧桂園主要以偏改善為主，也將積極去調(diào)整產(chǎn)品，使得更加有適銷對路的安排，比較穩(wěn)健去度過現(xiàn)在市場低谷情況。

在行業(yè)資金面持續(xù)承壓的背景下，近日有市場消息稱中國監(jiān)管部門計劃通過指定國有企業(yè)擔保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為部分房企提供流動性支持，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、金地四家房企作為示范房企被納入考慮范圍內(nèi)。

投資者會上的最新消息稱，目前碧桂園在交易商協(xié)會和中債信用增進公司的支持下，正在推進中票的發(fā)行，進一步穩(wěn)定行業(yè)及公司的信用狀況。公開資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機發(fā)行。

碧桂園正在全力平穩(wěn)現(xiàn)金流，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應(yīng)對外部的不確定性。

靜待曙光

沒有一個行業(yè)可以一路高歌猛進，房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長的步調(diào)回調(diào)到平穩(wěn)健康常態(tài)化的增長步調(diào)是必然結(jié)果，也是行業(yè)能長期發(fā)展、健康發(fā)展的調(diào)整。

好消息是，一系列穩(wěn)樓市政策正在出臺。中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7月全國有超210個省市放松房地產(chǎn)政策調(diào)控，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次近600次。隨著“保交樓”政策持續(xù)落位，購房者置業(yè)預(yù)期有望好轉(zhuǎn)，市場亦有望進入企穩(wěn)恢復(fù)通道。

受益于此，市場持續(xù)下行的局面正在改善。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，商品房銷售和房企融資等指標雖保持負增長，但降幅并未繼續(xù)擴大。

莫斌認為，行業(yè)信心的恢復(fù)仍需要一段時間，行業(yè)的未來發(fā)展會逐步制造業(yè)化，對公司和產(chǎn)品提出更高的要求，但行業(yè)仍然會是一個在長效機制下健康、規(guī)模體量超十萬億規(guī)模的市場，活下來的企業(yè)將會有更大的機會?！氨╋L雨之后，誰的競爭力最強，誰就能占領(lǐng)市場?！?/p>

為了抓住“暴風雨”過后的機會，各房企均在調(diào)整業(yè)務(wù)布局。其中，碧桂園的智慧建造正在逐步推廣落地，與主業(yè)形成有效聯(lián)動。莫斌在投資會上介紹稱，今年6月，碧桂園正式成立科技建筑集團，通過整合建筑機器人“研發(fā)-生產(chǎn)-應(yīng)用”的全過程，目前已經(jīng)在碧桂園全國正在建設(shè)的項目上投入使用，同時公司在順德開展“63畝試驗”，對智慧建造體系做全過程測試，成效顯著。

截至2022年7月，碧桂園旗下全資子公司博智林已有30款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋28個省份超550個項目；累計交付超1200臺，累計應(yīng)用施工超1000萬平米。

“我們建筑機器人的發(fā)展，未來對主營業(yè)務(wù)發(fā)展，一定會像老虎插上翅膀一樣?！蹦髽O其看好建筑機器人的未來發(fā)展，“現(xiàn)在建筑機器人在發(fā)揮越來越大的作用，隨著市場健康發(fā)展的到來，相信我們的主營業(yè)務(wù)和建筑機器人業(yè)務(wù)一定能能為公司帶來更多的收益，給投資者帶來更大的回報?！?/p>

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